覆巢之下无完卵:北京各区域房价跌幅排名及分析点评

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:16 | 时间:2024-01-12 01:54:14

自23年12月14日北京楼市史诗级松绑到现在，时间过去了差不多整整一个月，但是新政起到的作用可以说是微乎其微，也就是在朋友圈以及各路媒体上看到了热火朝天的沸腾，但是市场的回馈却是一片凄冷。

当房价不再如预期那般上涨，当信心被逐步消磨，苟住，可能就是当下买房人的主旋律。

尽管如此，市场的分化依旧在加剧，绝大多数二手房项目正在经历近6年最大的回调，房价下行已经由外围片区向中心区域蔓延，一句话概之：覆巢之下无完卵。

数据来自链家内部分享，北京房产之家制图

从上图可以看出，哪怕强如东西海，依旧抵挡不住趋势的碾压，随着新生儿出生数的持续下降，谈不上居住品质的老破小学区房依旧还有下探的空间；

门头沟大兴等区域跌幅小，是因为自207年317政策后，价格基本就没怎么涨过，都是在一定的低点震荡徘徊；

通州跌幅最小，应该很出乎大家的预料，通州自17年年初达到最高点以外，近六年可以说还没有回到当初的高点，近几年凡是咨询我想投资买通州的粉丝，我都是回以两个字：劝退！认知可以有差别，但是数据不会骗人。

房山跌幅排名第二，其实也能理解，从房山的土拍情况就能看出，基本都是以国央企托底为主，新房都是在拼命的卷产品，价格也从来不按照指导价卖，优惠非常之大。房山跌幅虽大，但是价格下跌的绝对值却只有4600左右，仅比通州门头沟大兴跌的略多一些，想必是房山的房价基数相对较低从而导致跌幅偏多。

作为城六区中垫底的丰台石景山，本身其实不太具备较强的产业以及教育，基本还是以承接海淀以及西城的外溢加上本地的地缘性客群为主。尤其是石景山，近几年的新房基本都被控盘了，新房房价的高企间接抬高了二手的房价，因此在这波回调中，石景山的真实房价便被打回原形。一个仅仅是离产业强区不远，但是本身没有产业支撑和好的教育加持的前提下，凭什么房价还这么高，招商元玺开盘卖成那个样，也很好的印证了这个观点。

丰台无论是房价还是涨跌幅都是属于中规中矩的存在，丰台跨度之大，项目非常之多，因此在供给端能够有效缓解房价的上涨。在这轮周期中，我原本以为丰台的跌幅会相对大一些，结果以居中的跌幅排名，还是有点出乎意料。

昌平顺义区域的跌幅较大，主要还是本身的产业及教育薄弱（不含国际教育）。昌平南承接海淀的外溢，顺义承接朝阳北部的外溢，当带头大哥都要开始勒紧裤腰带过日子的时候，跟班的小弟又岂能快哉！

朝阳区的跌幅在城六区中名列前茅，其实也有迹可循，从近两年的经济发展，已经被海淀甩在身后。再加上朝阳作为新房供地大户，从北到南，基本是遍地开花。孙河、奶西、崔各庄、金盏、东坝、平房、王四营、十八里店、小红门等等，可以说是360度无死角的供应，新房的内卷更加加剧二手的踩踏，因此这轮回调，朝阳的跌幅也较大。

最后再聊聊亦庄，任谁也想不到，亦庄竟然是这次跌幅的“冠军”。自21年亦庄学籍独立，开启了亦庄房价的狂飙，论房价不是最高，但是论涨幅，冠绝长安街以南，跻身北京近3年涨幅的第一梯队。大家看好亦庄的点，无非在于产业的崛起➕教育的预期➕供应的稀缺。但是产业的升级迭代道阻且长，教育的预期非三五年可以看出效果，这两种因素都属于存在一定的不确定性。面对当下房价下行的确定性，不确定的东西自然会带来更多的风险，因此本轮周期，顶多是将之前疯涨的部分吐了出来，长远来看，亦庄依旧值得入手，只是入场的时机尤为关键。

在楼市下行的周期里，没有哪个区域能独善其身，前20年楼市的突飞猛进给大家树立起来的次新抗跌、核心永远涨、学区房最保值的观点通通被击碎，并且会重塑对楼市的认知。

这波回调可以说将近三年涨上去的房价一点点的往外吐，至于会不会还有下探的空间，取决于宏观经济。

很多人都在预测即将到来的二三月小阳春，就当下的情况来看，不太乐观。目前我暂未看到有利好楼市的消息、政策，亦或者是在成交上面能够重塑大家信心的数据。

本月截至今日，北京市二手房网签量共计3442套，除去元旦假期的一天，按照该数据推算，本月全月的网签数据大概在11000套左右；结合链家实时的成交数据，本月截至今日，链家累计成交二手房2200套，上周末两天分别成交423套和486套（有所回升），按照链家市占50%的比例，推算本月实际成交也就是在12000-13000套左右。

2023年之前，有个重要的参考指标：12000的荣枯线。即如果月成交量高于12000套，说明市场比较活跃，如果连续超过三个月，市场有涨价的趋势，反之亦然。

但，12000的荣枯线应该是对应当时10万的在售房源，而现在链家前端在售近14万套，后台实际挂牌近16万套。那么荣枯线应该至少提升40%达到16000套才算合理，参考23年火热的二三月份（分别是1.5万和2.2万），那才是真正的小阳春。

因此在今年小阳春前的三个月，每月成交维持在12000套，只能说市场已经相对企稳，房价止跌的态势基本完成，但并没有上扬的可能。