大家都听说过了吧，深圳超级总部基地目前唯一的新房——中海项目2024年预计要最先开卖了。最近网上还传出中海项目户型图，并且中海深超总项目已经定了案名（小区名）叫：中海深湾胤府。

今天我们仔细扒一扒这个2024年上半年即将入市的豪宅，到底值不值得各位出手。

我们先回顾下它的土地拍卖信息，2023年6月深圳湾超级总部基地T207-0060地块被中海拍出，占地3.6万方，毛坯限价13.33万/㎡，产品形态为住宅+商业，预计2024年入市，目前已经完成建筑设计招标。

该地块以125亿成交，有一栋自持产品，是深超总20年以来首拍宅地，首次放开了90/70的限制。

关于这个项目，声音一直都很大，我发现从拍地开始到现在，我已经发过关于它的2篇文章了，“中海下血本拿下超总百亿宅地，势必超越悦府二期？”和“抽丝剥茧，超总新增住宅用地未来到底能不能超越华润悦府？”。

这个项目到底如何？

我们先看Gad为深湾胤府设计的建筑方案：

从外立面设计图来看，确实有很强的国际感和时尚感，全玻璃幕墙，而且还有圆弧形的边角设计，感觉非常柔和丝滑，又具现代感。如果是女性购房者，光看图片应该都会很喜欢。

效果图

从设计方案中，我们大体可以看出几点亮点：

1、小区是开放式的，但在一定程度上通过错层设计保证住户私密性；

在设计时，gad的设计方案中指出：

为了过渡、兼顾城市公共性与住区私密性——避免过强的公共性导致住区成为开放的城市街区，也避免过度的封闭性导致住区成为城市孤岛——我们在垂直维度打造了一套过度城市与住区的 “城市甲板” 系统：将城市商业，社区配套服务，文化活动等置于底层，以模糊的边界与公共的功能布局与城市相连；

这也就意味着，小区是开放式的，所以在私密性方面肯定会差一些，毕竟整体小区处于商务区。预计后期也是各楼栋单独管理，以此来增加私密性并提升物业服务。

“二层布局少量 ‘森系商业’，二层中心则限定作为仅限住户使用的社区花园，在各楼栋之间创造一个步行友好、安全、安静的社区共享空间；再往上则是独立、私密的居住空间。”

“我们将业主自持的独立住区布局于场地东北角，规划独立的出入口与在底层直接相连，为楼栋的独立运营提供便捷性、专属性，也减少对私有住区的干扰。”gad如此描述。

2、小区的梯户比比较舒适，基本是一梯三或一梯二

“3栋T3 (一梯三户) ，2栋T2 (一梯二户) ，1栋相对独立的 “三芒星” 平面高梯户比垂直社区 (业主自持) ，共6栋住宅便实现了数据指标。”

3、在景观设计上，采取了景观最大化策略，在排布上做了一些错位，基本让每户都有270°的观景面。

4、在户型设计上，比较多变，后期应该是可以灵活改动，比如打掉一个多余的卫生间；（具体以实际设计方案为准）

“通过大板、结构构件尺度与室内外空间的精细化磨合，让居住单元得以实现从60—400㎡的多变组合方式”。

但是，我们买房不能只看“表面”，只看设计稿。

除此之外，从最新流出来的户型设计图来看，深湾胤府槽点颇多：

各楼栋基本是4梯3户，建面约190-500㎡的3-4+1房；其中包括，

190㎡ 3房3厅2卫，128套；

250㎡ 4房3厅2卫，237套；

315㎡ 4房3厅4卫，142套；

500㎡的顶复为4+1房3厅4卫仅有5套（位于每栋楼的顶复）；

从户型图来看，格局上跟传统户型不太一样，不够方正，不够通透，没有阳台，而且为了贴合外立面，所以房间的窗户都是有点弧度的。

而大家最介意的是，190平有4个卫生间，其中有3个都是暗卫，而且一进门就是2个卫生间，连个入户花园都没有，而且这么大的户型也没有保姆房。

（△190平3房）

还有一点让人忍不住吐槽的是，既然定位是豪宅，这种大户型的入户门竟然是单扇门，至少也是双开门。

去看过恒裕国金汇320平的朋友应该清楚，虽然是豪宅公寓，但人家也做到了双开门，南北通透，板楼设计，带保姆套房和保姆独立电梯和保姆操作空间，私密性非常好，居住舒适性非常高。

（△250平4房）

该户型设计房型跟190的类似，进门多了卧室和储物间，一共也是有3个卫生间，其中有一个是暗卫。

(△330平4房)

此户型格局跟190、250的户型格局几乎一致，但户型更好的设计之处在于，因为不仅有入户花园，还有保姆间，整体设计比较大气，而且入户双开门，有贵族大家庭的感觉；共设计了4个套房；5个卫生间，同样的槽点也是有3个卫生间都暗卫。

不过话说回来，刚日光的前海时代三期其“枪版”户型也是被我们业内疯狂吐槽的，不方正，也不通透，也有暗卫；而深湾胤府的户型也像是mini版的“小手枪”，整体房间的中心是书房和次卫，从风水上看也不太好；其次深湾胤府也是一个为了景观而牺牲格局的经典案例。

从流出来的楼栋分布图来看，190平的朝向基本是西南、西北和东南三个方向；

而250平的户型朝向有西北、东南、西南和东北四个方向；

而330平的大户型则是西北和东北为主。

整体来看，部分大户型为了北面的景观，确实牺牲了朝向，可这也注定了户型的居住舒适性需求得不到最好的满足。

最后，据传该项目的得房率大约也是70%，对比二手房，新房的得房率一直都是个槽点，这个也不例外，毕竟都是超高层建筑。

除了户型设计有硬伤，景观也不行

刚拍地那会其实我就分析过，大家有空的话可以去翻一翻，我这里也简单做个总结：

1、都是超高层建筑，一共有7栋住宅楼，其中有4栋是145米左右的超高层，还有2栋是199米高的超高层建筑（有一栋是自持物业）。

这一点印证我之前的猜测，大概率也是超高层建筑，因此舒适性方面肯定不如周边的住宅社区；

2、容积率大约6.0，这个容积率基本跟华润城和华润悦府二期一个水平：

红树西岸占地约7.5万方，容积率3.4；

红树湾南区占地8万多，容积率约2.2；

华润悦府一期加二期大概总占地约2.7万，容积率一期是7.4，二期7.8；

恒裕滨城二期占地约3.6㎡，容积率4；

华润城润府三期，占地约3.5万方，容积率6.8；

海德园A区占地3.02万方，容积率3.44；

前海时代三期，容积率大约是4.52；

3、景观实在不行

深湾胤府北临华侨城高中，西边是中信红树湾，南边是OPPO总部基地的坑基，东边是天音大厦和TCL楼华星光电。

据资料显示，欧加大厦（OPPO国际总部）总建筑面积约24.8万平方米，最高高度199.75米，约200米，也是个超高层，是集办公、餐厅、商业、文化设施于一体的组合式摩天大楼。

而OPPO南面是万科臻湾汇，西边的公寓楼层大概是43层，东边最高的写字楼一共是79层，347米高。

据悉，天音大厦为高层建筑，由2座高层建筑组成，其中南栋约32层，建筑高度约150m；北栋约21层，建筑高度约100m；裙楼约6层，建筑高度约30m。全部建筑为集办公、商业、通信机楼等多种业态综合体。

土地出让信息显示，TCL大厦宗地号为T207-0054，深超总DU09地块，占地8176.88方，建筑面积为4.9万方。

根据TCL总部大厦招标信息来看，该地块容积率也是6.0，限高100米，就是普通的高层。

所以深湾胤府周边建筑高度来看，大部分楼层几乎看不到什么景观，大概在35层以上，西面可以看到高尔夫景观，北面可以看世界之窗，东北方向可以看华侨城湿地公园和湖景。但是南边的海景就几乎被挡住了。

整体来说，超高总的景观一般，70%的景观都很差。所以景观上更是比不上红树西岸，更是比上不悦府一期、恒二或半三这种顶级产品，甚至连前海时代三期都比上不。

其次，在纯粹上来讲，这块地有约5.8万方的公租房，纯粹度方面还是打了折扣。根据资料显示，该自持物业基本都是小户型公寓楼，大概率是针对周边大企业的人才类公租房。

最后，关于小区品质我们也要打个问号，是否能保质保量按时交楼，也是让很多打新人心里最疑虑的因素。

毕竟中海过去在深圳的口碑也不太好，很多人吐槽其交房货不对板。

而我们姑且不说他过去，就连深圳最牛的华润润玺一期交楼都出现了业主维权问题，何况是中海呢？

希望他们可以重新设计

所以从目前中海深湾胤府流出来的方案可以看出，产品设计方面有很多硬伤：

1、无阳台，有暗卫；2、不通透；3、距离写字楼太近，难免有光污染；4、几乎没啥景观。5、朝向也很差；6、得房率不高；7、外立面设计图那么漂亮，能否保质保量交楼是个未知数；8、价格是个未知数。

如果此设计稿不是飞机稿，那么如此不堪的产品，多少钱才有人买单？

假如按照13.8万/㎡的均价计算，330平的4房总价大约是4554万；而250平的总价大约是3450万；而190平的总价约2622万；

如果按照套内来计算，正常豪宅目前得房率至少都有85%以上，那么所谓13.8万的均价折算大约就是16.7万/㎡；

之前我也梳理过，目前深圳15-20万/㎡的豪宅在深圳大把选择，比如华润城、深圳湾、蛇口和华侨城以及红树湾都能选择。比如说3000万以内可以选择三湘海尚一套不错的海景大四房了，居住享受程度相当于一套330平的4房。

当目前豪宅市场整体价格下滑的趋势中，高于3000万的豪宅流通性是明显下降的，目前主流硬通货都是在2000万-3000万以内的。所以一旦到了4000万了更是面临很多挑剔。一个众多硬伤的深湾胤府能在这样的下行市场制造营销神化吗？我相信豪客们都有双雪亮的眼睛。

最后，作为在行内打拼了13年的老地产人，真的想给这些设计师们说一句，户型设计最重要的是把握人居的本质，对人性使然的习惯做出妥协，而不能光谈创新，毕竟阳光房无论什么时候都是人的刚需。

其次也想对开发商说两句：地块本身确实位置还不错，但是没有强势的景观优势，又都夹在写字楼中间，真的应该让设计师们重新做一款图纸出来，直接抄下国金汇320的户型设计也可以。