虽然光明的新房已经很卷，但不得不说，市场调整期的光明依旧出现了“新房刺客”。

最近，位于光明李松蓢大圆路的伟城贤德瑞府157套住宅入市，备案均价约4.83万/平，单价区间约4.45万-5.32万/平，总价区间约404万-601万/平。

乍一看，价格落在光明新房的中部水平，算是中规中矩的入市价。

但如果熟悉光明的新房环境，就会发现这个项目可能有些过于自信了。

因为项目相比一路之隔的特发学府朗园还贵上3900元/㎡。

要知道，与项目一路之隔的特发学府朗园，2022年8月拍下的地块，毛坯限均价4.72万/㎡。

去年12月15日获批预售，共790套约88-144平住宅，备案均价约4.44万/平，单价区间约3.81万-5.07万/平，总价区间约337万-729万/套，开盘便释放出了85折。

折算下来均价约3.8万/平，单价区间约3.27万—4.34万/平。

但就算开盘便给出“85折”的优惠，特发学府朗园认筹阶段也仅仅吸引到165批客户，截至2024年1月10日，在深圳房地产信息平台上已签约的套数也才8套。

不仅如此，据不完全统计，截至当前（2024年1月10日），光明在售楼盘超过22个，在售总套数约8082套，备案均价4.83万/平处于所有在售新房的前列。

如果以地段位置来横向对比，项目的性价比还需要再打上一个折扣。

首先，伟城贤德瑞府位于光明公明的李松蓢大圆路，不到5公里处便是东莞。

其次，项目位置相对光明街道的联发悦尚居、花润里、金地明峰府、龙湖·御湖境，凤凰街道的中海时光境、特发·观月台、润雅园，新湖街道的满京华·金硕华府更偏，但备案均价都比这些位置的项目更贵。

第三是项目周边还处于开发完善的状态，还需要不少时间去完善。

在配套完善前，周边大部分都是农民房，工业区，城市景观很一般，商业也暂时有所欠缺，未来只能依赖自身的底商或者特发学府朗园的底商。

第四对比光明所有在售的新房，除了宏发悦见公园里的得房率，伟城贤德瑞府的得房率还是最低的，仅73%。

这样一来，相比备案均价约4.67万/平、得房率约80%的深业云筑，备案均价约4.71万/平、得房率约80%的润曦府贵的就不只是备案价了。

所以伟城贤德瑞府的备案价格，不仅比特发学府朗园贵了3900元/㎡，放在整个光明新房市场，都不算便宜。

至于项目究竟能去化多少，市场会给出答案。

虽然商品房的价格在整个光明不算低，好在项目的商品房货量并不算多，只有157套。

整个项目房源占比最多的是安居型商品房，有736套。

并且价格相比商品房也相对便宜，整体均价约21950元/㎡，其中三房全部都是约89平的户型，单价约2.35万/平，两房都是约69平的户型，单价约2.09万/平。

21950元/㎡的价格，整体来看，不仅比项目自身的商品房备案价格6折还低，相比一路之隔的特发学府朗园的6折也低不少。

而项目有地铁口+深外学校加持，这个价格放在整个光明区就不算贵了。

未来依赖13号地铁始发站公明北站，能快速到达南山西丽、高新园、后海、深圳湾等核心区域。

根据深圳地铁集团的消息，13号线北延段计划2025年通车，从光明科学城45分钟即可通达深圳湾口岸。

所以，依赖地铁轨道的便利性，项目周边的交通便利性会大幅提升。

如果是三房，不太挑剔，户型厨房太小，次卧不够方正空间小，整体得房率一般，总价区间197.1万—222.25万/套，首付大约59万-67万，绝大部分人都负担得起。

换句话说，伟城贤德瑞府的普通商品房性价比不算特别高，再加上安居型商品房也同步同期入市，普通商品房的去化压力可想而知。

如果不是极度追求普通商品房的属性，或许安居型商品房更合适。

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