1、天府新区无疑是主城区刚需和改善外溢的主力区域。2023年一手房的成交量天府新区排名第一。

2、天府新区的原住民是较少的，不像排名第二的成华区，地缘性客群积累了其排名第二的成交量，但成华区很难吸引全成都的客群。

3、天府新区的产品在刚需和改善之间拉扯，较好的板块还是坚地不移的做改善甚至高改产品，才能满足利润要求，相对一般的板块，已经开始做刚改（介于刚需和改善之间）才能找到边际效益最优解，否则过了那个点，量不成立。所以，这个是一种市场演化的良好趋势，天府新区在逐步的向刚需倾斜。

4、天府新区对于主城区改善吸附能力，基于两个重点，第一个是天府新区的价格和预期，目前，这个预期不高，所以就会导致吸附力变弱，从而天府新区改善产品的走量和价格都会遇到瓶颈；第二个是主城区改善的供应量，主城区的土地在放量供应，因为二圈层土地卖不动，只有靠主城区的土地，所以，这个主城区的土地放量会逐步在今年呈现，从而也会对要溢出到天府新区的改善客群，进行虹吸。高新区是主城区仅次于天府新区和成华去的年度成交量，所以，这也能说明上述两个重点的逻辑。

所以，基于这两点，我们暂时不看好天府新区的改善产品的价格，至少是价格，量的话不会下滑太厉害，因为天府新区的供地并没有泛滥。

5、天府新区的刚需，从供地主动性来讲，对主力刚需要进入天府新区而言还不是很友好，所以，形不成成价格主流，天府新区的价格走势基本还是决定于改善产品。

总体上，天府新区的价格上行概率较低，改善会被主城区虹吸，天府新区的土地资源也并不十分丰富，所以对于刚需的友好性并不理想，从而主力价格会呈现一个拉锯状态，好的板块保持一定的张力，不好的板块向下调整空间较大。