在时间久远的上一篇提到过，判断一个小区的二手房的流通性高低，在同一时间周期内，不能以成交量来定，而应该以流通率(成交率)来定（需分物业类型进行统计，因为有部分小区存在多种物业类型，最常见的是住宅、办公混合小区），流通率(成交率)=成交量÷挂牌量，流通率高的小区通常才更值得购买。挂牌量代表业主们对该小区的看好程度，成交量代表的是客户(买家)们对该小区的看好程度，那假设同一时间内，有两个小区的流通率相等，但成交量不同（流通率相等，若成交量不同那么挂牌量也必定不同，故省略挂牌量不同），其他条件都相同的前提下，哪个小区更值得购买？是以成交量高的优先还是挂牌量低的优先？

      谈这个问题之前，要提到另外两个指标——挂牌率、换手率。挂牌率 = 挂牌量 ÷ 总户数，换手率 = 成交量 ÷ 总户数，那么挂牌率、换手率与流通率有关吗？为了直观的来解释这个问题，我简要做了张表，截图如下：

ABCD四个总户数、挂牌量、成交量均互不相同的小区比较示例

      通过上图可以看出，虽然B的挂牌率最高，但B的流通率也是最高。用一句直白的话解释就是：B小区里不看好而抛售的业主(卖家)数量占比虽然很大，但想买B小区的买家数量却比卖家的数量更多，供求比最低，所以B的流通率最高；反过来D的挂牌率最低，但D的流通率却介于C与A之间，因此挂牌率与流通率无关；再来看换手率，换手率：B > A > C > D，流通率：B > A > D > C，因此换手率与流通率无关；而根据挂牌率：B > C > A > D，又可以得出挂牌率与换手率无关。所以通过比较可以得出结论——挂牌率、换手率、流通率三者之间没有必然关系。

      再回到开头的问题，流通率相等的情况下，成交量和挂牌量到底哪个更重要？有句话叫——“买的没有卖的精”，这句话用在房屋买卖上很恰当，因为在当今信息化时代，大部分业主们都在小区微信群内，而且这些微信群通常还不止一个，有小区业主群，有楼栋业主群，甚至有团购群……等等，这些群里会有本小区一切最新鲜最全面的讯息，经过这些微信群的扩散（尤其是对于体量大的小区来讲非常容易扩散），绝大部分业主都能收知。面对着这些讯息，如果是利好的，对于正在卖房的业主们来讲，要不就此下架不卖，要不就此咬定底价或涨价甚至反价；如果是利空的，卖房的业主通常会增多，挂牌量就会上升。对于想买这个小区的买家来讲，即便这个人对该小区的认知程度很高，自身也权衡了自己这些认知所囊括的该小区的利害因素才作出的购买决定，虽然通常只买一套，但他面对的潜在卖家不仅仅是所买这套房的业主，而是该小区的一群业主们，所以对该小区的了解程度、广度方面均无法与之相比。而客观条件很优秀的小区（优秀是比较出来的），通常来讲，业主是不会轻易卖的，尤其是对于刚需业主们来讲，因为刚需意味着需要住房，即使要卖，那也是买一换一，而如果这个小区客观条件很优秀，那就意味着市场上难以找到替代品，找不到替代品，那这部分业主们自然就不会轻易卖房，所以通常挂牌量就会低。另一方面，对二手房来讲，若一个小区的换手率和成交量较大，通常意味着该小区的带看量也大，带看量大意味着该小区会有外来人员频繁进出，不仅会对小区业主们的日常生活造成干扰，诸如地下车库、电梯之类的小区公用设施的使用频率也会不可避免的升高，老化也将随之加快，小区的价值也就会逐步走低，而这点对于小区的业主们来讲，又是不利的。长此以往，卖房的业主会越来越多，不仅原始业主们卖的多，一些二手业主们在逐渐意识到这些问题后，很可能也会再次转手变卖。时间一长，未来这个小区在卖的有相当一部分或许就不是二手房了，而是三手房、四手房，甚至N手房。而随着换手频率的加速，该小区的不利因素也会不断对外扩散，且在市场平峰期和下行期，不利因素相对于有利因素更易被放大，这样又将使得买家的数量越来越少，伴随而来的就是该小区的流通率持续走低，最终流通率无限趋近于0，那样也就代表着流动性基本丧失。因此在流通率相同的情况下，应优先看挂牌量，在此基础上挂牌量更少的小区，通常在未来才相对更具价值。最后一句话概括：成交量反映的是该小区的利好，挂牌量反映的是该小区的利空，利好只要愿意去了解基本都能知道，但利空却不尽然。而挂牌量取决于业主，业主通俗来讲即房东，所以才说读懂了房东，才是读懂了二手房。