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来源 | 城市财经

作者 | 余飞

责任编辑 | X博士

前两天写深圳楼市年终总结的文章中说过，从2021年调整以来，三年时间里，深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，房价已经回到了2018年。

乐有家数据显示，目前深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。

这篇文章要说的南京，大抵也是如此。2021年见顶之后，一路下滑，如今南京的房价已经跌破了“3”字头。

南京我爱我家研究院披露的数据显示，2023年南京楼市表现：二手房，量涨价跌。新房，量跌价跌。

从国家统计局披露的数据来看，南京无论新房还是二手房价格也都在下跌。2023年11月份，新房同比下跌2%，二手房同比下跌5.4%。

南京我爱我家研究院披露，2023年南京全市二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9区成交量93300套，同比上涨30.3%。

均价跌至29978元/平方米，同比下跌5.6%，再次回归3万大关以内。以这个点做一个平行于横坐标的水平线，可以看到，价格已经回到了2017年年中的水平。

从上面数据可以看到，南京的二手房成交量整体比新房好很多。这不是南京一座城市的特点，深圳、广州、北京、上海等一众热点城市皆如此。

之前住建部披露的一组数据显示：2023年1到11月，全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%。

而从国家统计局披露的数据可以知道，前11个月新房成交面积同比下跌了8%。

据此可以知道，去年全国二手房成交面积上涨了不少。

去年二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。

关键问题来了，二手房为何成为了成交主力？主要两个因素：

第一，二手房价格跌幅更猛。

新房发行需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。

去年，武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签，乃至对房企进行处罚的案例。

而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。

去年官媒对杭州楼市就有这样的报道。

11月份成交的8000多套二手房，绝大部分都是业主降价妥协的结果。

杭州贝壳数据研究院披露，在杭州11月已成交房源中，降价出售的房源占比达94.6%；从成交房源调价情况来看，降价10%以上占比为73.5%，降价5%-10%占比14.6%。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

如此中规中矩的人口增量，和有强省会战略支撑的成都、武汉、长沙、郑州、西安、合肥没法比。

同时，也让南京作为江苏的省会，显得更加尴尬。本来GDP长期不如苏州已经够跌份了，就连人口也长期未能坐上第一把交椅。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

然而，虽然有6个千亿产业，却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。

从产业实力来说，南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2022年该产业营业收入2318.6亿元，位居南京第一。

然而，就是这个位居第一的当家产业，其他城市比起来，不值一提。由于大多数城市只公布了2021年数据，所以统一用2021年数据对比。

汽车制造业的霸主是上海，2021年的总产值为7553亿元。

南京房价要调整到什么时候？

这个答案，其实只有时间能给予，没有谁能够准确预测任何节点。

从国际惯例和当前的经济形势来看，以及市场的预测，调整周期在5至10年。所有房价仍远透支本身潜力、购买力的城市，都还有调整空间。

短期内，还看不到停歇的趋势。

南京，从综合实力来看，当然属于全国前十。然而，即便如此也支撑不了其如今的房价，尤其是建邺、鼓楼、秦淮、玄武四大核心区的价格，还有很大的调整空间。

看看去年四个主城区的新房成交价，建邺、秦淮仍在5万以上，鼓楼、玄武都在4.5万左右。

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