上篇文章（长沙未来房价，是涨！是跌！）给大家分析了长沙房地产市场涨、跌同在的分裂局面，并大胆预测，未来长沙的房价，该涨的还会涨，该跌的还会跌。

看看大家对长沙未来房价预测投票结果：看涨、看跌、不好说，三个选项投票数基本平均分布。

可见大家对后市判断的分歧之大。这种观点上的分裂，正是源于这个分化的市场带给不同人的不同体感。

今天我们把视角聚焦到长沙滨江新城板块，来跟大家聊聊长沙滨江房价的现状和走势。

先看数据：

从近一年长沙滨江贝壳二手房数据走势来看，无论是挂牌价还是贝壳指数都比较稳定，新增房源量在2023年2月和10月有两次大的波峰，而新增带看量也比较稳定。

这个数据，可能跟大家的实际体感会有较大的差异。

很多人肯定会说：明明很多房子都降价了，尤其是相比2021年，有些房子都降了几十万呢！你这数据恐怕不准吧？

其实，数据并没有错。

如果看整体数据，滨江房价是坚挺的，之所以数据跟体感差异较大，是因为滨江各楼盘、甚至单楼盘不同户型产品之间，存在着明显的分化。

我统计了贝壳网滨江各楼盘近三年不同面积段的价格变化情况，具体情况如下：

那么，滨江房价未来的走势会是什么样子呢？

个人有两点看法：

1、片区整体价格坚挺；

2、不同楼盘、不同产品的价格持续分化。

为什么说滨江未来房价整体会比较坚挺呢？

除却宏观市场方面的原因外，最重要的一点，就是因为长沙滨江新城独特的区位价值。

大家要明白，物以稀为贵。当楼市周期撇去市场表面的浮沫，真正有价值的东西迟早会显现出来。

房子会随着时间变老，产品、户型、装修等会随着潮流的变化而过时，学位也甚至会随着国家、城市的相关政策而出现调整，但板块在区位空间上的优势、在产业方面的支撑，以及附着在板块土地上的各项配套建设带来的价值，并没有那么容易消失。

滨江新城是长沙人的金融中心，也是湖南的金融中心。在房地产回归居住本质、置业回归中心的趋势下，滨江新城会是全湖南人置业的优先选择。

未来，不仅是滨江的原住民会选择留在滨江进行置业，在湖南滨江金融中心上班的人会选择在滨江置业，望城、麓谷、市府等下游区域的改善性客户也会回流滨江置业，湖南地州市的有钱人也会选择滨江置业。

因此，滨江未来的购房需求是十分充足的，价格自然也就有支撑的基础。

长期来看，随着滨江新城湖南金融中心的定位不断做实，片区沿江地块进一步开发，相关金融产业持续导入、写字楼入住率逐步提升，片区人口的数量和质量也会不断提升，滨江片区的土地日益稀缺，长沙滨江新城的房产价值仍有成长的空间。

听了以上的分析，作为滨江的业主，或许又会凭空增添了几份底气。

不过，客官别急！话还没说完。

如果再把视角拉近，焦点对准具体的楼盘、具体的户型、产品，情况又完全不一样。如上文提到的，滨江各楼盘之间、甚至单个楼盘不同产品之间的价格分化是非常明显的。

为什么会这样呢？

滨江新城从2012年左右，正式进入大面积开发，至今前后已经有三代左右的楼盘入市。

前面文章给大家分析过，每代楼盘有每代楼盘的时代背景。不同阶段，无论是片区的成熟度、客群的类型、拿地及销售的价格都大为不同。正是这些原因，导致了不同年代的楼盘，在项目定位和品质上会有较大的差异。

不同时期，市场行情不一样，价格随行就市，这一点大家都容易想到。

但一般人容易忽略的一点是：随着时间的推移，不同楼盘在片区市场上的位置也是会发生变化的。

大家想象一下，当2021年之前，市面上只有第一代楼盘有二手房出售时，大家楼盘品质都半斤八两，客户没得挑，你自然能轻松卖个好价钱。但当第二代、甚至未来第三代楼盘陆续上市，客户的选择面就广了，第一代楼盘面临的竞争压力就大了。

大家都是喜新厌旧，第一代楼盘受到更多楼盘的挤压，业主如果还要想卖到以前的价格，自然就比较难了。

打个不太恰当的比喻，当只有你一个人的时候，你是头顶蓝天，独孤求败。但当你的头顶已经有一到二层天花板盖着的时候，你就不得不放低姿态了。

以上还只是站在楼盘的层面来进行分析，如果再把颗粒度分细一点，放在单套房子层面，同样的情况也会发生。

在这个新媒体时代，二手房的价格已经是非常透明，买卖双方对行情也都十分了解。好房子不会被贱卖，客户也自然是流向性价比最高的房子。

所以，如果你是滨江的房东，切忌因为自己的房子占据了一个好的地段而沾沾自喜，你需要掂量下手里房子的质素，同时还要想到，市场的红利期永远是有限的。果实到了该摘的时候就得摘，不然就过季了。

而作为当下想要入手滨江的客户，同样也需要擦亮眼睛。滨江虽好，也要挑楼盘哦。

当然，有个很保险的方式，就是找滨江房探老仇，添加个人微信，做你一对一的房产顾问。

滨江楼市分析系列：

南山雍江汇二手房不同面积段，价格差距为啥这么大？

滨江新城不同楼盘二手房价格差距，为啥那么大？——以南山雍江汇与龙湖春江郦城为例

现在到底是客户抄底的时机，还是房东抛售的时机？

长沙未来房价，是涨！是跌！