天津楼市小阳春端倪初现!但...是二手房 作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:31 | 时间:2024-01-17 00:27:59 腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联如果你不想让秘密君消失在你的生命里，大概有三件事可以做：1 多点击，正常推送和历史文章都多看看，这样本号就会被更准时地推送给你2 给本号“地产圈没秘密“设为标星3 多点在看，向微信证明你喜欢阅读秘密君的闲聊 大家好，我是贝爷。12月末写了一篇鬼故事哪有天津二手房市场吓人....当时便预言2024的天津楼市将会是新房与二手房的角力，小阳春会有，但那是留给二手房市场的，没想到一月行将过半，一个月前的预言便一语成谶了：1月7日贝壳平台二手房单日成交249套，这一成绩回到2023年4月周末的平均水平，而1.8-1.15日贝壳平台的二手房共成交1017套，如果将这个成绩换算到整个一月，1月贝壳平台的成绩大致是4500套左右，这与今年4月份的成绩相差不多，以此态势发展下去，今年小阳春的火爆程度完全可能逼近或是超越去年水平，而二手房成交量超过新房的现象很有可能会连续第三年发生。2024第一个月哪里最火热？1017套中河西区占比将近20%，一周成交了198套，二手房晴雨表之称当之无愧。其中河西一、二片的老城区是河西二手房的成交主力，友谊路、大营门、马场道等商圈持续火热，小户型低总价的房源在市场中很吃的开，河西大营门的宝德里成交了5套，尽管它的单价很高，学区属性是它火热的不二法门。南开区以128套超过10%的市场占比排名第二，王顶堤取代华苑成为了热门片区，配套极强是该板块最大的优势，与之同理的还有奥城公寓，上周贝壳同样成交了5套，双地铁加持+南开片区摇号上学的优势让它拥有极强的流动性。同样较火热的二手房还有和平诚基中心和西青云锦世家、津南中海国际公园城，前者众所周知卖的是学区，后两者来西青自中北镇和津南八里台，云锦世家的成交价跌破了15000每平，而中海国际公园城跌破了6000每平，均有以价换量的嫌疑。二手房比新房到底强在哪？首先一点便是“确定性”。近几年的现房交付确实一言难尽，买房时的样板间与交付实际情况有出入可能还算是基操，宣讲会时讲的园林设计与交付大相径庭的项目也是比比皆是，“减配”似乎已经成为了如今房地产行业的普遍现象。但对于二手房来说，其最大的优势是“知根知底”。购房者可以全面了解房屋的户型、单幢住宅的楼间距、楼层采光、以及项目四至等细节，直观地观察到二手房的所有优缺点，同时针对天津楼市的最大痛点，二手房的学区是有明文规定的，所以二手房更能满足购房者对真实性的需求是不争的事实。但上述二手房的优点并不是突然才有的，为什么近两年二手房会持续火热而不是新房？除去“确定性”以外，还可以用四个字解释：囊中羞涩。有没有一种感觉，近两年的评论区充斥着“你不买（没），我不买（钱），明天还能降200”的声音，其实也不是没钱，是大多数人不敢花钱了，楼市如此，股市不提也罢，就业更是一言难尽，而这些情况带来的影响便是：对未来没有预期。防御性购买、消费降级成为了当今的主旋律。这在楼市中的现实反应是提前还款、轻负债变成了共识。而二手房无疑是最好的标的，租房的资金成本、时间成本都可以省下。假设以每套200万的房屋总价计算，按照首付三成、等额本息以及当前利率来计算，二手房比新房节省省的两年利息就大约为10万元。必须要说的是房贷利率，以前人们一听3打头的利率第一反应是“还可以，不算高”，但此一时彼一时，现在3年期的定期存款利率已经跌破了2，低利率时代将会是这两年的主要趋势，而房贷实际利率是LPR与CPI的差值，最新的五年期以上LPR为4.2%，而12月最新的CPI为-0.3，二者差值为4.5%，这样的房贷利率就算放眼全球也绝对属于凤毛麟角般的存在。曾经觉得5年期以上3.25的公积金贷款利率算是很低很低了，但现实情况是就算是大额存单都跑不赢这个数字了。留给改善级二手房的时间不多了现在市面上成交的二手房面积段中100-150万的区间占比最多，其次是40-100万和150-200万两个区间，通俗易懂点就是户口房、书包房，这种单一属性的二手房最为流通，顺带一些刚需盘，但如果把300万+以上的二手房放到整个交易体系去看，300-350万、350-450万，450万+三个区间加一起占整体成交量还不足10%。那么天津改善级二手房有机会么？有，但不多。这部分房子到底有没有流通性贝爷毫不避讳地说与这所城市的底色息息相关。但很遗憾，这些年天津高附加值的板块并没有在二手市场流通起来，这些房子的潜在改善客群并不多。贝爷曾说过在天津的某些主打改善的新城区，改善二字有点像薛定谔的猫，未来的不确定性谁也无法预测，这也是源于对天津底色的判断。今年天津新房全国第二的成绩确实不假，但排名第一有着“天府之国”之称的成都更值得所有城市学习，人口持续净流入+一二手房量价齐涨的成都在楼市寒冬中走出了属于自己的独立行情，有兴趣的粉丝可以搜搜在成都楼市创造了无数的传奇麓湖生态城，2023销售额突破百亿，开盘即罄、二手房一房难求是它最真实的写照。很遗憾，天津近几年的高端改善盘能做到这样一个也没有。最近还有一个事值得一说，那便是各地的文旅局开始卷的飞起，都在因地制宜想通过各自的特色来获得出圈的机会，从哈尔滨的冰雪大世界再到河南云台山的妲己纷纷登上热搜，但天津的文旅局也火了一把，不过它的火恰恰是因为什么都没做，以至于被一众网友纷纷调侃。其实旅游经济只是一个缩影。天津目前最大的症结是经济定位不明确，究竟是靠什么吸引人口，是旅游经济？是高端制造业？亦或者是工业发展？仔细一想满脑子的问号，截止目前，天津吸引外地客群的唯一优势便是教育，但这只是间接的促进了门槛级二手房的流通性，改善级二手房甚至新房并不是标的。很现实，也很可悲。
