青岛二手房市场热度颇高，据数据统计，去年青岛全年二手住宅成交65532套，同比2022年大幅增长64%！

最值得关注的是，有的月份二手房成交量力压新房，成为近年来青岛房地产市场罕见一幕。且二手房“热”这一新变化不仅仅表现在青岛房地产市场，也同样出现在全国多个重点城市的房地产市场上。业内预测，2024年二手房的成交比重或将进一步上升。

锐理数据显示， 2023年青岛新房住宅成交约85660套，同比减少4.6%，成交面积约1040.25万平方米，同比减少5.7%。与新房市场的冷淡表现截然相反，青岛二手房数据表现异常耀眼：2023年青岛二手房住宅成交65532套，同比大涨64%，成交面积约622.85万平方米，同比大涨62%，且各区域均表现出不同程度涨幅。

二手房年终考成绩出彩

锐理数据分析，从月度走势来看，青岛楼市2023开年明显回暖，此后签约量下滑，二手房市场表现同样如此。2月份到3月份，在前期积压需求集中释放以及学区因素影响下，青岛二手房市场迎来“小阳春”。彼时，青岛二手房市场活跃度很高，2月份、3月份青岛二手房网签套数环比增长超101%和52%，其中3月份二手房网签量达到8744套，为全年峰值，随后，二手房价格开始走低，成交量持续保持稳定。

在各区域板块方面，2023年二手房成交集中区域为西海岸新区、市北区、李沧区等。主城区市南区、崂山区、李沧区、市北区成交达30390套，占据全市成交额的46.37%，几近一半。西海岸新区2023年二手房成交16211套，单区域占比最高，高达24.74%。同比2022年，2023年二手房市场所有区域同比均实现大涨，最低涨幅也超20%，市南区、市北区、西海岸新区同比涨幅超70%，非常可观。

诸葛数据研究中心数据显示，2023年12月监测重点10城（监测重点城市包括北京、深圳、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门）二手住宅成交61161套，同比上升33.58%。12月二手住宅成交量较上月有所回落，并未实现翘尾收官，但仍高于下半年的月均平均水平。从单月同比来看，12月重点10城成交规模较去年同期上升3成。

从全年成交走势来看，大致呈现“先升后降再稳”态势。首先，在前期积压的购房需求加速释放以及政策延续宽松态势下，一季度内成交量逐月大幅上升；随后由于积压需求消耗以及政策持续性减弱，4月份起成交复苏放缓，成交量持续下滑；进入下半年以来，二手房成交凸显稳态，各月成交量维持在6.5万套。虽然年内二手房成交存在阶段性下滑局面，但整体成交规模仍然可观。数据显示，2023年重点10城二手住宅成交约77.43万套，同比上涨31.47%，创近5年新高。

“以价换量”催生二手房热

青岛二手房成交量大幅提升的原因之一是“以价换量”。业内指出，2023年是青岛二手房市场价格持续走低的一年，不少片区年内成交价格波动超过15%甚至20%，且在挂牌量攀升的背景下，二手房价格下跌预期仍在。

据房天下青岛站的数据，以李沧中海国际社区为例，此前二手房价格在3万元/平方米左右，2023年底中海国际社区部分二手房成交价已跌至2.4万元/平方米左右。新都心保利叶公馆有的房源2023年下半年挂牌价较2022年降去一百万左右。

另外，在挂牌量方面，2023年年初青岛二手房住宅挂牌量约在8万套左右，9月份青岛全面解除限购、限售，二手房挂牌量单月冲高近两万套。11-12月份青岛二手房挂牌量稳定在11.8万套左右。

现在诚心卖房的业主基本都会给议价空间，想快速成交，只有“卷价格”。1月15日，崂山区一中介机构置业顾问傅经理表示，目前青岛二手房价飘忽不定，存在持续下跌趋势，“雪上加霜的是挂牌量却持续攀升，买方市场下，房东割肉卖房成常态。”不过他同时认为，二手房房价总有探底之时，经过最终的博弈与洗牌，预计今年一季度末，二手房价格将基本上趋于稳定。

倒逼新房降价促销

我们了解到，尽管2023年青岛二手房总的成交量仍不如新房，但是情况在下半年发生变化。数据显示，从7月份起，青岛二手房成交量就偶有超过新房。至10月份，青岛新房成交5213套，其中新房住宅只有4135套；二手房则成交5431套，二手房的成交量历史性地超过新房。

“青岛开发商永远想不到，有一天把他们干傻眼的不是周边新盘竞品，而是同小区的二手房东。”一位业内人士（楼市大V）表示，“以前行情好的时候，同一小区已经交付的二手房价格要比新房贵。开发商也会以此为卖点，给看房者说，看以前那些房东买得早都赚钱了。可现在不行了，有些二手房东直接成了砸场子的了，这让开发商情何以堪？”

像汽车东站某小区，房东当初647万元总价、单价4.43万元买的楼王位置的次顶房，现在550万元总价、单价3.76万元卖；而同小区的新房单价平均在4万元左右，属实尴尬。

“二手房不像新房那样受到价格管制，房东一旦着急用钱，或者对未来不看好，即使赔钱也会卖。这种砸场子的房东多了，开发商就只能跟着降价搞促销，别无他法。”

除了价格优势，二手房“干翻”新房的另外一个原因，在于二手房的稳妥安全。近年来，包括青岛在内的全国房地产行业进入变革期，不少房企的暴雷以及延期交付等情况，严重冲击购房者信心，让很多的购房者的选择重心由新房转向二手房。

改写中介收费体系

我们了解到，青岛二手房市场的各种博弈，不仅仅影响到新房市场层面，在二手房交易环节也出现新的深层次变化。在青岛西海岸新区、即墨区、胶州市这三个区域，二手房佣金一直执行“买卖双方各半”的模式。而随着青岛房地产场由卖方市场转为买方市场，青岛其他区域也开始出现业主承担佣金的现象。“在法律层面，中介费到底由谁来支付没有明文规定，买卖双方可以洽谈协商，以最终的协商结果为准。”市北区新都心商圈的一名中介门店负责人表示。

“此前，青岛处于卖方市场，相当优质抢手的房源，买方会独自承担中介费、税费，卖方只管拿‘净房价’；如今，青岛已经进入买方市场，客户选择性大，着急卖房的业主会承担一定的佣金，包税费的情况也开始出现，相当于变相降价。”据该门店经营者介绍，进入下半年以来，店里70%的二手房成交单是通过“双边收佣”完成的。“一般情况下，业主会承担1%到1.5%的佣金，具体情况与房屋的优质程度和卖方业主售房的急迫程度有关。”

从诸葛数据研究中心了解到，2023年以来，二手房成交表现好于新房，尤其下半年表现明显，预计2024年该趋势还将持续。

也有业内人士认为，一旦新房市场洗牌完成并重新崛起，二手房的部分优势将被“打回原形”，毕竟新房的“房龄新”“舒适度强”等核心优势是大多数二手房欠缺的，到时新房与二手房之间将出现新的博弈。

想买房的你，看懂了吗？