▍2023年全年，房地产基本面景气下行。

根据国家统计局，2023年全年，全国商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，销售面积11.2亿平米，同比下降8.5%。微观层面，网签和企业的数据表现都远不及此，15家大公司2023年全年销售金额下降12.6%，42个样本城市2023年网签套数下降13.4%。二手市场表现显著好于一手。贝壳研究院统计2023年全国二手房成交5.7亿平米，金额7.1亿元，同比分别增长44%和30%。在核心城市二手挂牌量不断增加，业主不断下调价格的背景之下，12月各地房价持续下跌。根据国家统计局，2023年12月，70个大中城市新房和二手住宅价格指数分别环比下跌-0.4%和-0.8%，70个样本城市二手房价格全部环比下跌。2023年全年，70个大中城市新房和二手住宅价格指数分别下跌-0.9%和-4.1%。根据贝壳研究院数据，2023年全年，50个样本城市二手价格下跌10%。

▍2023年开发投资继续下行。

根据国家统计局，2023年全年，全国房地产开发投资额11.1万亿元，较国家统计局公告过的房地产开发投资历史顶部14.8万亿元（2021年）下滑了24.9%。2023年，全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%，距离历史顶部22.7亿平米（2019年）下滑了58.0%。2023年全年，房屋竣工面积10.0亿平方米，同比增长17.0%。其中，住宅竣工面积7.2亿平方米，增长17.2%。保交楼的政策优先级很高，大多数出险企业已经度过了年度交付高峰。

▍按揭定价有望继续下行。

2024年年初以来，房地产市场进一步下行。2024年1月上半月，我们统计的42个样本城市新房网签套数同比下降35%，降幅比上个月扩大5个百分点，14个样本城市二手房网签套数同比提升12%，涨幅比上个月下降18个百分点。根据贝壳研究院数据，2024年第二周，50个样本城市二手房和新房KMI指数分别为37%和38%，小于50%的荣枯线，体现经纪人看空情绪。2023年12月，二手房和新房景气指数分别为9.0%和14.9%，亦位于低于20%的低迷区间。根据贝壳研究院，2023年12月50城平均首套按揭利率3.88%，一线城市为4.13%。我们认为，房贷按揭贷款利率有比较明显的下调空间。

▍二手市场显著好于一手的态势可能变化。

我们认为，2024年全年新房成交显著弱于二手房的局面可能会逆转。开发商加速去化新房的心态，一手佣金率提升对渠道的影响，一二手房限价消失之后新房品质的提升，市场价格下跌之后二手业主降价动力的减弱，都是促成一二手房市场情况逆转的原因。总体而言，我们预计，2024年全国商品房销售额不至于负增长，房地产投资降幅与2023年相比将缩窄到-5.7%，新开工和竣工面积分别同比下降-14.5%和-15.0%，竣工面积受保交付高峰过去，大公司高线开发和无效在建面积影响趋势性走弱。

▍风险因素：

房价超预期下行，房地产销售基本面显著不及预期的风险；房地产政策落实不及预期的风险；部分房地产企业2023-24年盈利能力大幅下降的风险。

▍投资策略。

我们认为，2024年开年地产销售基本面压力仍存，但房贷按揭利率还有明显的下降空间，限购政策也完全有可能逐渐退出。如果房价趋稳，我们相信低效存货占比不大的头部开发商具备向上弹性。渠道服务商在整个产业链中占据优势。我们也注意到头部物业服务公司的现金分派率可能明显提升，股息率可能具备吸引力。