不知道，是不是临近过年的原因，最近南京楼市低气压蔓延，尤其是二手房受降价潮波及萎靡不振，卖房人情绪低到极点。河西已经蔫吧，相对坚挺的南部新城，也撑不住了。好消息是，最近南京二手房成交小幅上扬了，外地人开始“抄底”进场。有中介透露，头部板块次新房一周成交量赶超过去半个月！主城新中心南部新城板块，可以说是南京楼市的一个风向标。它的成交价变化，多少能反映区域楼市情况。近期，南部新城两大代表性楼盘——大校场保利堂悦、南站绿城深蓝因先后成交的两套低价房源，又被推上风口浪尖。一套是保利堂悦，最近成交一套建面约94.91平3房1卫，贝壳挂牌360万，最终降价32万，以总价328万成交，成交单价不到3.5万/㎡。这是继去年11月该小区跌破“4”字头后，成交价底线又一次刷新。也是自2018年该小区登陆二手房市场以来，住宅成交单价的最低值。而同户型曾在2021年初卖出单价5.3万/㎡、总价499万的历史高价。两年多下来，跌幅171万，资产缩水超30%。据称，这套房源正常，不占用学位，因为房主诚心卖，因此价格给的比较到位。另一个是南站神盘——位于江宁区的绿城深蓝，前不久卖出了一套二手房，建面约95㎡三房，挂牌价325万，降价22万后，最终成交价303万，成交周期约10个月，成交单价仅3.1万/㎡。而在2018年新房入市销售时，这套房源销许单价3.3万/㎡左右，如今业主低于开盘价售出，算上五年税费、贷款利息等已经是亏本。此外，南站（江宁区）万科都荟天地E区，最近成交了一套138㎡四房，满2年，房东挂牌价466万，三次调价后，以413.9万成交，成交单价仅29850/㎡，创下了近两年来该小区二手房成交价新低。而E区在2022年6月，建面约90㎡三房，成交价曾高达4.5万/㎡，即便在去年12月份前，单价也未曾跌破“3字头”。大校场、南站这几套“跳水价”下来，加剧了市场的看空情绪。
有的吃瓜群众认为，“3字头”或将成为南站二手房常态。绿城深蓝都3.1万/㎡了，那周边交付更早的万科几个二手盘，挂牌价是否也会迎来大跳水？目前，南站以万科九都荟为首的二手房，相比两年前成交价都迎来大幅下滑，最小降幅5000元/㎡，最大达到2.5万元/㎡。2021年上半年最为疯狂，受雨外+雨中学区落地带动，万科九都荟成交价从5.5万/㎡一路走高直逼6.5万/㎡，刷新小区成交价最高纪录，一时间，业主们闻风而而动，热情高涨。但是随着市场遇冷，去年以来板块内二手房持续降温，成交价也开始走低，跌破5万大关后，价格频频创新低。2022年10月之后，万科九都荟二手房成交价跌破“5”字头，纷纷来到4万+，去年10月成交价已低至4.1万/㎡。对比来看，跌幅最高超2.5万/㎡，一夜回到5年前。实际上，这种低价房源只是个例。一套3字头单价，并不能代表整个小区，就像前两年万科九都荟那套6万5单价的三房，也不能代表整个小区都值6万5。但这种低价房源多少会拉低整体小区二手房成交预期！据附近中介透露，南站二手房最近两个月成交价，都稳定在4万出头，房价回调基本已经到底，年底这短时间再回调可能性不大，大部分房东都等春季后行情。类似像绿城深蓝这种3.1万/㎡房源，相对周边性价比很高了，遇到这种房源，预算低又有自住需求的客户，就可以果断入手。约8成小区成交价创“低谷”，二手房“抄底”就在年底！不等买家砍，已经有不少房源自行降价，甚至跌破当年买入价，其中就包括一些“标杆”小区。而嗅觉灵敏的一批买房人，正在暗中观察悄悄捡漏，成功安家南京。有不少人表示，若不是这次房价回调，可能这辈子都没机会住河西！好在上半年果断卖掉次都市圈房子，重新梳理手里资产，认清主流趋势，2套换一套买入河西。近日，河西南朗诗熙华府成交了一套建面约89.29平的二手房，成交总价345万元，成交单价38639元/㎡，成交周期较短，仅有80天。这套房子是去年10月挂牌，当时报价369万，挂牌2个多月后，最终成交，成交价比当初挂牌价少了24万。如果按照折扣来算，相当于挂牌价的94折卖出。从成交单价来看，这是该小区二手房首次跌破“4”字头。拉长来看，2年多时间，同样一套房源总价直接跌去200多万。朗诗熙华府作为老星八客中的一员，是河西南首个三恒系统小区，于2017年最后一次收官加推，均价约3.5万/㎡，彼时吸引千人抢房，中签率24%。2019年小区在贝壳平台卖出首套房二手房，成交价51124/㎡，2020年成交价更是达到了5.3万/㎡+，到了2021年也是小区二手房巅峰时，部分大户型房源成交价一度达到6.5万/㎡的高价。谁知世事难料，曾经的神盘现在也不得不降价出售，亏本卖房。无独有偶，河西南“星八客”之二的招商雍和府房价也被打下来了。近期成交一套建面约88.92㎡3室2厅，总价只有328万，成交周期超过一年半，成交价仅3.6万/㎡，这套低价二手房已被南京各大自媒体拿来当典型样板。据了解，早在2019年9月，招商雍和府首次登陆二手房市场，成交单价就高达5万/㎡。随后小区房价一路上涨，2021年3月楼市高峰时，成交价一度接近6.3万/㎡。时间来到2023年，赶上市场下行，二手房大量踩踏抛售，招商雍和府从去年1月初的5.2万/㎡一路下滑到12月底的3.6万/㎡，令人恍惚。尤其是三季度之后，小区已售房源成交价都徘徊在4万出头。短短三年，房价跌幅仿若过山车一般。同样，河西青奥滨江片区的“博士摇号盘“”青奥村，最近也卖出了首套二手房。一套建面约199.22㎡四房，总价735万，成交单价仅36894元/㎡。平台显示，该套房源挂牌价为880万，成家周期144天，历经7次调价，房东在降价145万后，最终以735万卖出，相当于以原价的83折出售！而早在2020年，青奥村开盘时，定向人才供应，建面约200㎡房源，精装均价约3.8万/㎡，如今这套房以3.6万/㎡卖出，相当于跌破发行价，如果再加上税费、利息等，房东还要倒贴几十万！不仅是河西南，最近最近几个月，鼓楼滨江也成交多套“3字头”品牌次新房。其中以世茂为代表的二手房跌出新低！鼓楼世茂一共分为三区开发，一期世茂滨江新城，二期世茂外滩新城，三期世茂璀璨滨江，三个区里面二手房最低为一期，12月最低的一套成交单价只有27916元/㎡。二期世茂外滩新城，1月初成交的一套建面约134.5㎡的3房，成交总价415万，单价约30856元/㎡。就连2021年底交付的三期世茂璀璨滨江，现在成交价也跌到3.5万/㎡。这批房源在2019年7月最后一次加推时，带装修均价约3.8万/㎡，如今不算税费、持有成本净亏3000元/㎡。想当年，世茂璀璨滨江可是千人摇号的爆款红盘，作为鼓楼滨江名校学区房（力人+树人分校）世茂滨江新城成交单价频超5万/㎡。2021年3月，建面约77㎡的小户型，以6.5万/㎡成交；2020-2021年，成交单价多在5.1万/㎡以上；2023年一季度，成交单价跌出4万/㎡，三季度“2”字头单价出现。当然，对于真正有自住+学位需求的买房人来说，河西、鼓楼滨江这些头部板块低价房源的出现，又何尝一次捡漏进场的机会。曾经卖到近4万/㎡的江核、仙林湖，最近频频出现成交价“2字头”的二手房。在南京这波二手房降价抛售潮中，江核次新房可以说是跌幅最惨烈的！超8成小区二手房成交价亏本出售，核中核、南工大、青奥几乎无一幸免！和中核曾经万人摇号盘——扬子江金茂悦近日成交了一套111㎡的三房房源，成交总价为295万，成交单价26453元/㎡，不仅创小区最低成交纪录，跌破了当年3.18万/㎡的发行价。还有曾经南京最难抢、中签率低至个位数的摇号盘江与城，最新成交价已跌破“3字头”，这个价格比当年3.4万/㎡的买入价还要低5000-6000元/㎡！
当然这还不是最低，在此之前还有一套更低的，单价只有2.7万/㎡。刨除底跃户型外，该套房源成交价格创小区新低纪录。青奥板块的金地风华国际，最近成交了一套125㎡的大三房房源，成交总价为295万，成交单价仅23422元/㎡，低于买入价近8000元/㎡。时间回到2019年，项目首开271套房源，均价3.05万/㎡，吸引3220人摇号，中签率8.4%。按照房东话说，“当年凭运气摇号抢来的房，如今只能以78折卖出，四年下来算上成本净亏近百万。”曾经江核万人摇神盘，江畔都会上城最新2.7万/㎡成交。
前不久，小区成交了一套89㎡小三房房源，成交总价为249万，成交单价为27978元/㎡，创小区最低成交单价纪录，跌破当年3.05万/㎡发行价。比如新城香悦澜山，12月28成交一套建面约121.35㎡三房，成交总价293万，单价约2.4万/㎡。而同样的户型，放在去年、前年，要卖到3.9万/㎡、4.3万/㎡，短短两年市场行情风急云转，现在2.4万/㎡成交价，只有当初价格的6折左右……同样位于仙林湖的高科荣境二期，12月底成交一套二手房，单价也是3.3万/㎡左右，相比前期4.5万/㎡+入手的业主，现在入能便宜百万……
隔壁融信世纪东方，最新成交价已低至2.8万/㎡，房东亏本无疑。想当年这个盘摇号限价3.2万/㎡，如今成交价比当初买入价低了4000元/㎡！
星河天赋最近成交价44515元/㎡，相比高位时5万/㎡成交，便宜近5000元/㎡。
新玄武比较特殊，区域内新房供应本就不多，加上有名校学区支撑，二手房降价并不明显。诸如星河国际最近成交价在5.1万/㎡，玄武映挂牌均价5.1万/㎡，但有些交付已久的次新房也存在捡漏机会。比如中海玄武公馆、星河天赋等，对于有学区需求的家长来说，年底是个机会。对于确实有置业需求的买房人来说，现在的南京市场，机会特别多。不过，性价比高的房源，吸引力也很强，成交周期特别短。比如位于河西中奥体东的中海塞纳丽舍，最近成交了一套“5字头”房源，成交周期只有6天。相比2019年动辄6万7万的成交价，这样的价格，性价比显而易见。在这之前还有几套“4字头”成交房源，成交周期不足一周。例如河西中豪宅海玥名都，11月一套急售房源，挂牌17天就成交！还有奥体银城西堤，12月也卖出几套“4字头”房源，成交周期也不超60天。要知道，河西中二手房成交价，此前大多维持6万/㎡左右，如今低至“4”字头，对于买房人来说，无疑是捡漏的好机会！在房源、价格合适的情况下，不妨精准出击。少则省出几十万，多则一两百万。这也告诉我们一个道理：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。在南京二手房市场，高性价比、稳定性强的板块，依旧抢手。
不少人在买房过程中，像无头苍蝇乱看，除了不熟悉区域情况，当中很关键的原因，就是没有价差的概念，或者误判了价差。事实上，一旦找准了楼盘之间的价差，即便一个有明显缺点的楼盘，当它的基本面不太差时，只要价格足够有吸引力，它的性价比也就高到足以让人忽略它的缺点。小白才追涨杀跌，高端玩家都懂得如何在低位买入。我们一直倡导“不买最贵的，只买最对的”，选择大于努力，前提是你得选对了板块+楼盘。选对板块，低位入手，才可以拉低建仓成本，等行情复苏的时候，你才能顺势上扬。那么抄底如何理解？首付比例低，利率又低，价格还跌了，这种机会不说千载难逢，但确实难得。所以现实是，南京的二手房市场确实有些消化不良，但也只是“有点”而已，对买房的人来说，做选择同样是一场很有挑战性的考验。总之一句话，看准机会，该出手时不要犹豫。选对了，你就是下一个拿镰刀的人，选错了，你就是挨镰刀的韭菜。
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