湘府和园交付:首开4个月就交房!本土国企品质能否逆袭?

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:919 | 时间:2024-01-20 21:52:12

湘府和园

轨道集团和省机关单位房

2023年8月对外集中开盘

没做任何广告

全部摇号卖完了

如今首开仅过去4个月

楼盘就已经交付了

交付品质怎么样呢？

价格便宜、圈层一流

湘府和园位于天心区省政府办公大楼正西侧，湘府路和书香路交汇处，东南方向是湘府文化公园和三馆一厅，北侧有海棠公园和龙湖天街，西侧有长沙医学院商业医疗综合体，项目周边配套非常好。交通方面，南有湘府路、东有芙蓉路、西有湘江大道，三条均是长沙城区非常重要的大干线，交通非常便利。

整个项目总共9栋住宅和1栋办公楼，办公楼未来就是湖南轨道集团的总部办公大楼。户型面积主要为170㎡、190㎡、218㎡，其中218占比达50%！

湘府和园是湖南省轨道交通集团开发的楼盘，原本为轨道集团以及七家省直机关单位内部房，结果内部人员并没有选房，总共选了300多套，剩下的500多套房源全部一次性对外卖！

这应该是全长沙厅级处级干部比例最高的小区！购买这个小区的厅级干部达到2位数，处级干部就更多了。

这个项目的团购单位有：省轨道集团、省财政厅、省交通厅、省自然资源厅、省政府办公厅、省发改委，及其下属的二级事业单位，首批资格审批非常严格非常正规。

从放出消息可以对外销售到认筹截止，只给了一周时间，能知道消息的基本都是上述7家省直机关单位、轨道集团、区政府等的亲戚朋友，一多半都是在体制内工作。当然还有皮球哥的会员粉丝。

这应该也是全长沙历史上唯一一个没有任何宣传、没有蓄客时间、各大售房平台都没有任何信息、但还需要摇号的楼盘吧？关键还是在这么低迷的下行市场！

这个项目为了不让过多的人知道，把售楼部偷偷藏到了项目最北侧，用临时板房搭建了售楼部。样板房、实景展示等标杆开发商常用的忽悠人的工具一概没有，只有沙盘和户型图。

项目销售价格1.1万/㎡-1.2万/㎡，团购内部员工享受95折，对外销售的房源一次性付款98折、按揭99折。

只要200多万就可以买到190-228㎡的大平层！

交付情况

12月28日，湘府和园1#栋2#栋通知收房，从开盘到交付还不到4个月，大部分人还没有办完贷款手续，因为开发商佛系到没有及时回款的想法。

小区大门

这是小区的北大门，南大门在湘府路还未交付，大门两侧的绿化还不错，树形选的可以，小苗也不错。但是大门体量偏小，不够大气，仪式感偏弱。

外立面

外立面采用保温一体板，这应该是全长沙极少数采用外墙保温一体板的住宅项目，这种材料的造价每平方米达到400-500元/㎡，接近外墙干挂石材的成本，是普通内保温的四五倍成本！整个项目预计增加成本两三千万！并且保温一体板外部的真石漆是工厂烘烤成型的、不是现场喷涂的，具有良好的抗冲击性、耐腐蚀性、稳定性，几乎不会随着时间的推移退色、污染等。目前来看这种材料造价太高，也就是财大气粗的不以地产为主业的国企、央企会采用，标杆地产开发商肯定是不会用的，因为这玩意多少有点智商税，同样的成本肯定用石材、铝板效果会更好！

单元门头

单元门头采用石材和铝板，材质材料不错，整体观感还可以。但是仪式感不够强，主要是单元大门退到里面，外面看上去像两个洞口。单元门口做了景墙和花镜，用植物搭配弥补门头设计的缺陷。

开发商最开始施工完后发现单元门头的不足，赶紧加了雕塑和格栅装饰了下。开发商确实是想做好，只是被设计院坑了，设计院根本没有深思熟虑这个门头和首层大堂的设计，当然开发商经验不足也没有重点管控。

首层大堂

地面采用天然石材铺贴，墙面瓷砖+仿铜不锈钢，整体配置还可以，感觉也还可以，比标准层的装修效果观感要好很多。但是大堂的尺度偏小，不够大气，不应该叫大堂，更应该叫电梯厅。

标准层电梯厅精装修

白色调的瓷砖搭配黑色调的入户门，实属不搭。瓷砖采用的是十年前的600x600的浅黄色砖，市场上估计都难找，电梯厅的瓷砖选型是最大的败笔之一。

地下电梯厅

地面采用的是与首层大堂一样的天然大理石石材，但是效果一般。但是没有大堂，只有超大的电梯厅，单元门还必须用造价高昂但是效果一般的防火玻璃门，实属浪费钱不出效果，完全可以把现有的电梯厅隔个大堂出来，大堂和电梯厅之间采用普通防火门，大堂也用普通的仿铜不锈钢大门即可，完全不需要玻璃防火门。

地下单元大堂前厅

没有地下大堂，也没有地下大堂前厅，和目前市面上主流的改善大平层比有较大的差距，即便目前的刚改小区地下大堂入口也比这个做的好。开发商大概每天只知道坐在办公室喝茶，也不去市场上对标下其他项目，当然设计院也没有尽心尽力的去考虑这些体验感的设计。

地下车库

地下室车道全部吊顶，这一点出乎意料，完全没想到，毕竟长沙很多售价2万/㎡的项目地下室车道都没有吊顶。

但是地下室墙面没有采用满涂涂料的设计手法，仅仅是不足1m的色带。

楼梯间

楼梯间全部刷了环氧地坪漆，这个给开发商点赞，不过这个成本浪费的有点可惜，还不如用这些成本提升下地下大堂、景观等客户敏感部位。

景观

据说景观单方接近600元/㎡，但是现场看上去的效果更像是400元/㎡的标准。整体景观比长沙的其他国企开发商，比如长房、梦想、城投等是要好，但是和标杆开发商如龙湖、建发比，仍然有较大的差距。一公里之外的龙湖春江天曜景观单位450元/㎡，但效果比湘府和园好多了。不过这个景观已经很另我意外了，没想到这个本土国企能把景观做到这个程度。

效果没达到最优的主要原因一是植物中层的球和小乔不够，二是大乔木没有认真号苗，任由施工单位乱选，大部分大乔的树形一般般，冠幅和分支明显与图纸上要求的不符。

关于景观，给开发商提点建议：

（1）带领施工单位对标周边项目，尤其是龙湖春江天曜一期，反复总结为何成本比龙湖高但是效果比龙湖差，找差距找原因，该改图的改图、该换队伍的换队伍；

（2）建议聘请专业的景观管理第三方团队，目前全国优质的景观设计公司都提供第三方施工管理的服务，说白了就是请他们帮开发商在不增加成本的前提下，把景观的品质把控好。

（3）乔木必须每颗都要号苗，开发商和三方团队尽量到深山以及外地选一些树形好的苗木，佩戴号苗锁，防止施工单位乱换；增加中层球的规格，目前小区里面的球全部是小号球苗。

专业度不够

作为不以住宅开发为主业的本地国企，这个交付标准能看出确实尽力了，但是很多方面明显还是不够专业，钱是花了不少效果没出来。

说白了就是不会花钱，没有把钱花在刀刃上，也没有专业的设计管理人员对设计和施工品质方面进行把关，设计方面完全被设计院牵着鼻子走。

一、户型设计不够合理

1、户型没有做梯度差：

项目户型主要为170㎡、190㎡、228㎡（除9栋靠马路的以外楼栋），但是奇葩的是三个户型几乎一模一样，区别仅仅是把各个卧室、客厅等开间进深等比例放大，而不是有针对性的进行客户敏感部位放大，没有用户型区分客群和价位。

尤其是218㎡户型和190㎡户型，完全一模一样，设计院无脑设计，从190㎡变到218㎡，其实增加了30㎡，但是设计院是通过简单的加减法：客厅增加0.6m、主卧增加0.1m、次卧增加0.1-0.3m，餐厅增加0.2m，厨房增加0.6m。这是设计院偷懒、甲方管理偷懒的必然结果，这样会导致218㎡户型毫无竞争力。

如果是正常的正价商品房销售，218㎡户型根本没人买单，因为买190㎡甚至170㎡跟买218㎡几乎没任何区别，何必多花大几十万。

2、大平层的设计尺度不符合当下客户需求

当下市场以及改善群体的客户敏感点在于“客餐厅要宽要大”，比如主流的LDCK厅就是满足这一需求的产物。但是湘府和园的客厅很小，190㎡户型的客厅开间只有4.8m，218㎡户型的客厅开间也只有5.4m，即便最大的户型也无法做横厅设计。

再看看长沙市场标杆开发商的作品，建发缦云160㎡户型的客厅开间就已经达到5.5m，188㎡户型的客厅开间达到6.2m！

3、小细节就更多了

（1）户型明明可以方方正正，非要把主卧北向那里扣掉一块，导致户型整体形状很畸形。其实完全可以学习常规大户型把东西面作平，主卫采用狭长形的即可。

（2）为了让次卧套房的卫生间有窗户，牺牲了南向的外立面以及首层大堂。这个其实真没必要，这种200㎡左右的四房，大部分家庭只会用到2个厕所，或者说次卧套房仅做备用厕所功能，不做淋浴功能，完全可以做暗卫，真没必要为了这个厕所窗户牺牲这么大，完全抓不住主要矛盾，分不清主次。

二、客户敏感的区域都没有重点设计

1、没有地下大堂

都什么年代了，竟然现在的改善大平层还没有地下大堂的设计？

（现状地下室设计图）

（现状地下电梯厅及出入口）

其实只要设计院或者甲方管理团队稍微动动脑子，就可以实现很漂亮、规格很高、又不增加造价的 “地下大堂前厅+地下大堂+电梯厅”！

（皮球哥改造建议）

三个区域装修标准分档分级：最贵的区域当属地下大堂区域，做个漂亮的背景墙，大气又上档次，墙地面全部用大板砖；电梯厅墙地面就用点普通瓷砖就可以了；大堂前厅顶部格栅吊顶，墙面岩板、地面地坪漆即可。肯定不比原来的无脑统一用一个标准贵多少，开发商目前设计的地面全部都是天然大理石，造价高但是效果一般。

改造后，类似下图的空间感和梯度感。

（地下大堂前厅）（地下大堂）（电梯厅）

2、小区大门和单元门头没有重点设计

小区大门是小区形象的脸面工程，大门的仪式感一定程度上决定了小区的档次。而且小区只需要花钱重点打造一个大门即可，这点费用摊到整个小区的建安成本里面，占比非常非常小，小到可以忽略不计。

目前湘府和园的小区大门还是太小气了，高度也仅有3.5m左右，宽度也一般，完全不起眼，更像是多年前的普通商品房。

每栋一楼的单元入户大门也没有重点设计，单元大堂门更是退到最里面，外面看起来像两个黑洞，也没有仪式感。

其实完全可以把单元大堂门拉到与外墙平行，然后增设首层大堂，再往里才是现在的电梯厅，这样仪式感和效果会大大增强。

3、小区的北门竟然没有设计电梯

湘府和园的北门设计没有设计电梯应该属于重大设计失误，设计院也有责任，开发商管理团队也有很大的责任。据业主讲，现场交流会设计院口口声声说满足无障碍设计规范，南门可以解决无障碍的问题。

但是现在的住宅设计如果还停留在仅仅满足规范的基本要求下，这家设计院其实可以淘汰了。举个很简单的例子，广州到北京明明有绿皮火车还有高速公路，为什么非要花重金设计高铁？绿皮火车和高速公路也满足规范要求、也能从广州到达北京啊。还不是因为人类在不断进步，人民对美好生活的向往在不断增加。

湘府和园北门其实比南门更重要，北门才是未来大家通行的最主要出入口，毕竟北门是送孩子上小学、省机关上班、龙湖天街逛街、海棠公园散步、菜市场买菜最近的门，结果却让业主每天上下楼梯几十个台阶，如果遇到下雨天，尤其是下雪天或者冬季下雨天，台阶上摔倒可是经常发生的事儿！

不妨看看目前长沙的其他抬高项目，主要人行出入口几乎全部都加装了电梯。

比如洋湖的中海阅麓山和华润凯旋门

即便是多年前8000元/㎡的汇金城，开发商也知道加个电动扶梯。

三、标准层电梯厅的装修设计严重过时

标准层电梯厅墙面地面仍然用的是十年前600x600的浅黄色普通瓷砖，这种瓷砖只怕是在市场上都很难买到了，不知道施工单位从哪买的这些瓷砖。并且墙面美缝还用的是白色，显得更廉价。

（电梯厅实景图）

实际上效果图设计的还可以，墙面地面都是大板砖，入户门的颜色和墙面颜色非常搭。只是开发商和这些EPC施工单位的审美能力实在难以还原出来。

（电梯厅效果图）

只要是EPC全部承包给施工单位的项目，美观方面确实就不要想了，施工单位大部分都是些包工头，除了会打钢筋混凝土，哪里知道什么审美。再加上开发商也没有认真管或者说没有有审美能力的人管，肯定做不出好项目。

四、存在减配及虚假宣传的情况

（1）架空层减配

设计方案4#栋的首层架空层设计的非常好，主要是共享厨房和私享厨房，但不知开发商为何在交付的时候只放了几个简陋的椅子和健身器材。

（4#栋架空层效果图）

（4#栋架空层实景图）

（2）存在虚假宣传问题

项目开盘的宣传动画，写明“精装挑高双入户大堂”，并配了效果图，实际交付根本没有地下大堂，只是电梯厅，而且效果也完全不一样。其实这已经构成虚假宣传，如果在其他地方，地方市场监督管理局肯定会开出罚单，责令开发商整改或者开通退房渠道，但是长沙这个地方不一样，具体不展开说了……

不过从这一点其实可以看出开发商有多不专业，这么明显错误的销售物料输出的时候没有人审核没有人把关么？就任凭广告公司随便找张效果图发出来？足以看出开发商在营销管理方面有多混乱，只是做的项目还不多，没有吃到虚假宣传和业主维权的苦头，不知道有多痛，没有痛就没有反思。

写在最后！

总体来说，这个楼盘的售价配上顶级的圈层、优秀的地理位置、便利的交通、以及齐全的周边配套，性价比还是非常高的。虽然没有标杆房企的品质管控那么好，但是超过了大部分的本土国企。

目前开发商只交付了2栋，还有7栋没有交付，对于地下大堂、精装修、园林景观、架空层等这些最出效果最出品质但又不影响前期报建的地方，开发商仍然有条件去重新设计、重新选材、重新把控。

希望开发商聘请房地产设计及品控专业人员，充分对标学习龙湖、建发等标杆房企的交付品质，把剩余7栋的品质做上去。未来对整个公司的品质管理能力是个质的提升，也可以作为公司未来的一个标杆代表作，提升公司的品牌形象！毕竟作为省轨道集团，地级市还有大量的住宅用地待开发，做的好品牌打的好项目才会卖得好才会有溢价，才会给公司带来源源不断的利润！

（以上部分资料来源于业主投稿和湘府和园业主之家公众号）

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