海口房地产政策调整的影响

2023年12月20日，海口发布了针对非海南省居民购房的新政策，这一举措对于海口楼市的市场走势和房价有着重要影响。新政策调整了购房限购条件，主城区购房需要缴纳5年社保或个税，其他区域购房需要缴纳2年社保或个税。此次调整取消了离异人士的限购政策，并引入了全国各地的楼市新政措施，如个人住房贷款套数认定标准、降低存量首套住房贷款利率、不动产“带押过户”和放宽多孩家庭购买商品住房限制等。随后，2023年1月8日，海口再次调整楼市政策，将限售年限从原来的“五年”改为“两年”。

这些政策调整对于非海南省户籍人员和离异人士在购房方面的调整引起了关注，尤其是之前海口实行严格全域限购的政策，此次的放松措施意味着海口购房政策限制大幅度放松，外地人不仅可以购房，而且在满足两年限售条件后，可以上市交易。这一举措在封关在即的海南尤为引人关注，那么海口为什么要做出这样的调整呢？

政策调整的原因和市场需求

1、市场需求

市场的需求是政策调整的首要考量之一。近年来，海口的房地产市场一直呈下滑趋势，新房住宅销售量从2021年的36275套急剧下降至2022年的12799套，跌幅高达65%。尽管受海南封关利好消息的影响，2023年新房成交量回升至23137套，但与2021年相比仍下降了36%。房价也经历了一定的下滑，从2021年的每平方米18134元下降至2023年12月的每平方米15609元，跌幅达14%。然而，海口的土地拍卖活动却保持了相对活跃的态势，2023年土地拍卖成交58宗，总价约为1063.3亿元，相比2021年的68宗、总价901.7亿元有所增长。这种土地拍卖热度与新房销售不畅形成鲜明对比，对于市场来说，并非是一个好的现象。因此，适度放开限购政策成为市场发展的需求。

2、海南封关的实际需要

海南封关运作对整个中国来说至关重要，因此一个开放的海南是必要的。在房地产政策上，海口面临着两手抓的挑战，既要防范炒房风险，又要欢迎和吸引外来人口。据统计，2023年1至10月，海口新注册的市场主体数量达到了115.6万户，首次位居全国副省级城市、省会城市和经济总量万亿元左右的地级市之首。仅2023年5月，海口新注册了15.6万家企业，领先于全国其他城市。随着海南封关的临近，预计将有大量外地人员来海南工作，这些人需要稳定和安定的居住环境，并且真实存在购房需求。因此，限购政策的适度放松是为了满足实际需要，让这些人能够安居乐业。

海口楼市的特殊性和炒房风险控制

1、房价相对较低

即将封关的海南作为自由贸易港的省会，海口的房价实际上并不算高，相对而言，有一定的性价比。尽管存在炒房风险，但当前中国房地产市场的环境对于海南炒房的可能性并不大。此外，海口放开了限购，但仍然设置了一定的门槛，这可以遏制很多炒房者的购买欲望。因此，海口楼市并不是一个可以随意炒房的地方。

2、控制炒房风险的需要

在整个中国楼市调控的大背景下，各地都在加强房地产市场的监管，海南封关后面临着更严格的政策限制和监管。政府需要引导楼市健康稳定发展，防范炒房风险。适度放松限购旨在满足市场需求和实际需要，但同时也需要控制炒房风险。因此，政策的调整并不是毫无限制，而是在综合考虑各种因素后做出的决策。

综上所述，海口楼市的调整表明海南封关前后的市场需求和实际需要，既需要满足市场的发展和稳定，又需要配合海南封关运作的实际需要。海口通过适度放开限购政策，既满足了市场的需求，又控制了炒房风险，实现了市场调控的平衡。这一举措并不是海口楼市炒房的开始，而是为了促进房地产市场的健康发展和海口的长远发展。随着封关的临近，海口楼市的发展和市场走势仍旧值得关注。