买房痛苦的是什么？在低点的时候没有上车；买房更痛苦的是什么？在高点上了车；买房最痛苦的是什么？在高点上错了车。

相比别的投资，买房的试错成本实在是过于沉重。作为一个普通购房者，即使我们再怎么强调住房不炒，自己住的房子没有涨跌的分别。

但是，看看周边的邻居用着比你低廉的价格，享受着你同等的配套，多少有点不是滋味吧？

如今，无锡楼市局势诡谲，大家对于买房显得尤为慎重。那么，在无锡买房需要注意什么呢？

今天帮大家总结了一下！无锡二手房卖不动的关键因素，以及卖不动的三类房源！看完记得避坑！

NO. 1｜壹 

扎心！

你二手房卖不动的原因在这！

1、二手房库存量太大，新房市场摩拳擦掌

目前，据诸葛找房统计，无锡的二手房库存达到了152402套。是个相对可观的数字。

房价而言，无锡新房价格虽然有震荡，但总体是看涨的。而二手房就没有这么幸运了，整体呈现下行趋势。

这难免不让房东有“焦虑”的心态。

当下，无论是地方上还是中央，对于房地产政策都处于“松绑”的状态。开发商整体也呈现了积极去化的态度，新房虽然价格坚挺，但私下的折扣也不少。

新房好卖，肯定会抢占二手房的份额。

目前，无锡楼市在售新盘已经破百，去年土拍还存有大量地块没有入市，今年大概率会是一场新房肉搏战！二手房的竞争力或被持续稀释！

经开区

新房报价区间：2.7-4.2万/㎡；产品类型：精装高层、洋房为主，这段时间叠墅也开始发力。

滨湖区

新房报价区间：1.4-3.6万/㎡；产品类型：装修高层、小高层、叠墅数量相当，精装毛坯也是如此

梁溪区

新房报价区间：2.1-4万/㎡；产品类型：装修高层、小高层为主

锡山区

新房报价区间：1.4-2.9万/㎡；产品类型：装修高层、小高层为主，多层、叠墅为辅

新吴区

新房报价区间：1.7-2.8万/㎡；产品类型：装修多层、小高层、高层为主，叠墅为辅

惠山区

新房报价区间：1.4-2.6万/㎡；产品类型：装修高层、小高层为主，多层、为辅

2、二手房流动性变差、买房人观望

我们常说自住不用考虑流动性。这话乍一听很对，但是细思是有问题的。当你看着对面街道的小区价格日益走高，你会因为你是自住的而不眼红么？

况且，我们也很难保障当下的决策是不是能够持续。

换句话说，你现在不考虑卖房，未来就一定不会考虑吗？二手房的流动性越好，那么你手中不动产的变现能力就越强。

举个例子，小编有个朋友，前两年还买了一套公寓用于一家三口的自住，今年却和我说他想等等看“仁恒夹城里”，这种变数是真实存在的。

而当下无锡二手房市场流动性变差，加之新房的冲击，有的卖房人群明显信心不足。有的或放弃买房，有的被新房吸引走了。

二手房流通受阻，那么二手房→新房的运转规律就运行不起来。

3、 部分二手房东不诚心，挂牌价虚高

目前，无锡取消二手房指导价。部分业主觉得自己又行了，开始“乱报价”。

这类房源以“老破小”学区房为大头。他们有的人还幻想着市场是2016年，买房人的思维还停留在2018年，自己的房子品质停留在1990年。

仗着自己有学区，开始虚标房价，试问这个价格真的合适你的房源么？

NO. 2｜贰 

避雷！

这些房源不要碰

说完了二手房滞销的三大原因，在这里壹楼市也要给大家提提醒。这些二手房大家就不要去碰了。

未来你很有可能卖不出去！

1、“老破大”

带学区的“老破小”为什么能在市场上畅销？因为它总价低、地段好。

无锡的老破小一方面地处市中心，地段尚优质，而且很多都有着不错学区加持，虽然单价不低，但毕竟面积小总价相对还是可控的。

此前无锡老破小“疯狂的场景”

而与之相反的就是“老破大”，它虽然单价低，但由于面积太大，总价实际上并不低。甚至于同地段的新房价格相当。

这类房源，可能是曾经的豪宅小区。但纵使是豪宅，也无法抵挡岁月的摧残。

想想曾经的小区规划，曾经的外立面，曾经的物业，真的能匹配你当下的生活需求么？

现在都已经匹配不上，你还指望他未来可以转手卖给谁？为了情怀买单么？

2、“度假”用的远郊“豪宅”

还记得曹山未来城么？还记得广西那边的海边别墅吗？还记得泰国的旅游地产吗？

抛弃对“诗和远方”的幻想，无数失败的文旅项目告诉你，这些地产都是风险。

早先买旅游地产的人，大多是投资客，他们乘着时代的浪潮确实赚的盆满钵满。

但现在确实房地产进入了下一个周期，这些地产项目的BUG实在太多。

1、适合建设这类所谓“旅游”地产的项目土地，几乎无限量供应，因为他们只要在城市边缘，挑个环境不错的地方，开始“画饼”即可。

2、这类地产不算刚需，但也称不上改善，价格很高，流动性却非常差，很难找到下一位买主。有价无市，就意味着价格虚高。

当下买房要格外注重流通性，房子回归居住属性之后，80%的房子失去投资价值，此时有人愿意接盘非常重要，否则房价再高，也只是一串数字而已，没有实际意义。

3、小心PPT卖房

房价向上攀升的时候，山鸡也能变凤凰。但当海水退去，我们才能看出谁在裸泳。

不得不承认的是，目前无锡楼市销量最好的板块，基本都集中在城市发展的中心区域以及那些带有优越板块规划的区域。

但是，无锡还有部分的板块，虽然什么都没有，但是当地的房企却能把他“包装”出来。

我们常调侃经开区是“PPT卖房”，一片空地，全靠卖规划。但经开区的规划是逐渐在落实的，它不算在这里。

我指的是一些远郊板块，如东港、鹅湖、玉祁、鸿山，这些板块利好有限，除了地缘性客户，投资的话还是谨慎吧。