最近，朋友圈刷屏推广檀悦一套房源，中间户109平，房东通了的年底急需付工程款，257万包增值税，单价只要2.35万/㎡。

2.3万的价格，确实很吸引人眼球，但事出反常必有妖。

在如今的二手房市场，滨湖虽然在跌，但檀悦靠近高架的高层，也有2.5万+的成交价，不靠近高架的，基本在2.7-2.8万/㎡。

卖2.3万，真的是急需钱付工程款吗？

对此，也有网友表示，这样的房源，可能是开发企业未售房源，然后有内部人员对接固定的渠道对外销售，赚取一定的经济效益。

但话又说回来，新房，是不需要付增值税的。

所以我个人猜测，有几种可能：

1、情况属实，这是二手房，原房东着急用钱，割肉甩卖。

若是这种情况，对于买家来说，是个捡漏机会。

2、这是新房，是开发商未售的新房，或者给工程方抵押的工抵房，所谓的包增值税，只不过是噱头而已，另外价格大概率不是257万，很有可能还有给一定的茶水费之类。

类似情况，在合肥并不是个案，各位买家若遇到，定要警惕。

我们再来谈谈檀悦本身，曾经和蘭园并称中轴双雄、业主喊话要卖5万的神盘，也终究是扛不过这个市场带来的变局。

前段时间，檀悦挂出一套二手房，刷新新低，109平中间户，精装修总价急售275万。折合单价，仅仅只需要2.5万/㎡。

最后也不知道成交了没有。

在我看来，这还不是檀悦的底，在滨湖甚至整个合肥市场，越来越多的二手房已经濒临破发，接近甚至低于新房开盘价去卖。

檀悦，尤其是靠近高架的大高层，比之2.5万/㎡，还有下降的空间。

至于底在哪，我预测，若市场维持现状，檀悦终会出现2.2万的高层二手房。

隔壁蘭园，也是同样的逻辑。

尤其是，在省府一批竞品质楼盘交付，降维打击之下，蘭园、檀悦之流，将不再具备任何优势。

想要跑，必须割肉。

有涨必有跌，滨湖的二手房市场，梯队分化愈加明显。

这是成交价持续走低的：

比如滨湖顺园南区的一套92平三房，成交价仅8944元/㎡。

回望该小区今年来的成交情况，房价基本维持在1万+，此番跌破1万以下，令人唏嘘，也让人对本就下行的市场，更添了一份不确定性。

该小区成交辉煌期，是2022年6月份成交的一套61平两室，成交单价1.68万/㎡，也是其房价天花板。

再比如，前段时间朋友圈中介都在推滨湖一套二手房，荣盛华府一套133平洋房，三室两厅两卫，大横厅、大阳台，总价仅需要290万。

折合单价，在2.18万/㎡。

我们再对比当时开盘价格，133平的11层洋房，总价基本在290万+。

如今二手房市场290万挂牌卖，已经基本破发，而且买家还要砍一点价格。

若卖家当初贷款购入，加上利息成本、税费、中介费等成本，实际亏损至少20万+。

再看成交价坚挺的：

根据链家网更新的成交数据显示，滨湖万科时代之光一套162平复式大洋房，成交价高达718万，单价4.4万/㎡。

而上一套同类型房源成交是在5月份，成交总价712万，单价4.29万/㎡。

在大行情不好、滨湖二手房跌声一片的环境中，这类二手房能够做到逆势上涨，实属难得。

这其中，复式洋房本身产品的稀缺性+省府板块+万科物业，是重要抗跌因素。

同期，信达公园里也有一套洋房成交，132平顶复，且有阁楼赠送，产品在整个小区都很稀缺。

最终成交价在650万，单价高达4.9万/㎡。

而在去年12月初，葛洲坝中国府的一套182平洋房，挂牌价945万，单价51668元/㎡。

最终成交价在900万，单价4.92万/㎡。

通过一些成交现象，我们预判下滨湖以及全合肥二手房的变化。

1、滨湖大量低价二手房，对于合肥整个市场是个巨大的冲击

滨湖的低价抛售，对于偏远板块、劣势板块的二手房，是毁灭性的打击。

试想，同样的价格，为何不买滨湖，而要去买新站或者北城呢？

我一位在新站做二手房的朋友就表示，成交量到冰点了，几乎快干不下去了。

而滨湖市场，却以价换量，成交量尚说得过去。

这就导致，滨湖二手房不涨，其他区域尤其是新站，永远起不来。

2、优质的稀缺改善，在2024年依然会领跑

不论市场行情下行还是上扬，稀缺的改善产品，会一直处于房间第一梯队。

如中国府、滨湖印、公园里、双玺，以及后市会进入二手房市场的置地上玺、望云等。

其他区域，也是同样的逻辑。明年的市场，客户会更加关注板块、配套、立面、园林、物业、户型设计、梯户比等综合因素。

3、一二手房价，全面正挂，且在2024年正挂幅度会继续加大

19-20年，合肥新房价与二手房价的走势，是比较交织的(如下图)。

之后，20年经历了一段房价正挂期，这个状态持续了3个季度。

21年开始，限价从严，新房价格被压制。也就在这期间，由于供需关系变化(供小于求)，部分板块的一二手房价出现了倒挂，导致房东心理膨胀。在疯狂期，二手房挂牌价与新房成交价，大幅倒挂到4000元/㎡。

但物极必反，22下半年，一二手房价倒挂开始消失，振荡前行。

到23上半年，限价开始暗地放松，大量刚改、改善产品祭出，开发商定价也大胆起来，新房行情价不断攀升。

直到6月份，一二手房价全面正挂，正挂幅度达到目前的5700元/㎡！从有倒挂预期，到正挂加大，用了2年半的时间。

来源：市堂大叔

在容量萎缩的背景下，正挂，会导致新房流速下滑，二手房量价的螺旋下跌，并进一步反噬新房市场。

20-21年相比近2年，成交量是高位的。其中，大量限价盘卖掉了，不少投资客进场。

2年过去了，到23-24年，进入了交付大年。

目前，市场低位，叠加交付后二手房供应量会攀升，急于套现的投资客，肯定会点状甩价抛盘。

由点及面，这会进一步影响二手场预期。