在长租公寓的成本结构中，除了购置房屋的成本占大部分外，装修成本位居第二，约占总成本的20%。

在住房资源竞争激烈的今天，公寓经营者基本上不可能降低购房成本，只能把钱花在装修费用上。 然而，按照传统的装修方式，成本和品质就像鱼和糕一样难以兼得。

为此，一些公寓经营者跳出了传统的装修思路，寻找新的装修方式。 例如湾流、皇冠公寓、徐汇等都选择使用装配式室内装修。 不仅装修成本降低了30%左右，而且环保性能不但没有下降反而有所提高。 后期的操作和维护也更加方便，装修的整体性价比得到了显着的提升。

如何又快又好地实现装配式室内装修？ 其背后有哪些技术支撑？ 近日，明远君对话了装配式室内装饰代表企业上海品宅装饰科技有限公司联合创始人兼CEO项冲先生。

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高效率、低成本、易维护、更环保

装配式室内装修比传统装修更适合长租公寓

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每个公寓经营者都希望装修成本低、工期短、质量高、后续运营维护简单方便。 但目前来看，传统装修很难同时满足上述条件。

❶选择便宜的材料控制成本，容易导致染色过度，影响出租质量； 安装搬进去风险大，空置通风成本太高；

❷装修过程产生大量垃圾，浪费成本，污染环境；

❸装修成本居高不下，主要是人工成本高、工期长；

❹装修贬值很快公寓装修技巧，每次维护都需要大量的人力、物力、财力。

装配式室内装饰很好地解决了上述问题，从前期施工到后期维护，提高了效率，降低了成本，同时也减少了房屋整个生命周期的污染。 如何？ 下面，明远先生就一一讲解。

1、工厂预制+现场组装，工期缩短50%左右

采用传统装修方式，装修一套25平米的公寓大约需要45天时间。 品宅效率最高的是10天装修一套公寓，视觉效果堪比传统装修。 普通用户无法辨别使用的是哪一个。 装修成品模型。

今年以来，品宅已完成800多套带家具公寓或住宅。 其中，单体样板房施工工期为10-20天，200套批量工程为60天左右。 整体工期比传统装修缩短50%左右。

装修的基本逻辑是先在天空、地板、墙壁上搭建一个框架，然后在这个框架上安装装饰面板。 这简化了传统的装修工艺，缩短了工期。

以地板装修为例，只需一天时间即可完成全屋的地板铺装。

第一步是安装高度和调平系统。 该系统以可调支撑螺钉和限位支架为主要部件，顶部铺有承重板，形成超平坦的地板。 第二步是在上面铺设瓷砖、地板或石头。 此过程不需要水泥砂浆，完全干法施工。

▲自流平地坪系统

▲自流平地坪系统安装

▲地面铺装

2、人工成本降低一半，材料成本整体降低。

装修成本主要包括材料成本和人工成本。 传统装修模式中，降低材料成本需要通过偷工减料或以次充好来实现； 降低人工成本需要缩短工期，效果并不明显。 而两者都可能直接导致装修质量下降，并引发环境问题、装修质量问题等。

装配式室内装修可以在保证装修质量的同时减少人工和材料成本。

1、简化施工流程，减少人工消耗50%。

装配式室内装修在劳动力消耗和工人培训成本方面优于传统装修。

①只需要两种工种：安装工和水管工。

装修过程复杂，需要大量人力。 传统的装修方法至少需要四类工种：砖工、水管工、油漆工、木匠。 每种工作都缺一不可。 但现在年轻人不愿意从事装修工作。 装饰行业用工荒现象越来越严重。 为了吸引工人，就必须提高劳动力成本。 即便如此，仍然很难吸引年轻人。 这与装饰行业的强势不符。 需求造成了巨大的矛盾。

装配式内饰采用装配式施工。 部件预先在工厂生产，可以像搭积木一样在现场组装。 施工过程只需要两类工作，即安装工和水管工。 较传统装修减少50%用工量，可有效缓解用工难、人工成本高的问题。

②工人培训成本降低

传统装修是一项手艺活，尤其是砖石工和油漆工，需要几年的实践经验才能做好。 装修工人动作快，一不小心就会引起麻烦。

装配式室内装修材料标准化程度高，安装难度很大。 工人经过几天的培训就可以直接上班。 即使工人快速流动，也不会造成太多培训成本的浪费，也不会因为换一批工人而导致施工质量的下降。

2. 整体材料成本降低

采用装配式装修，部分材料的单价可以高于传统材料，但最终装修总成本还是比传统装修更有优势。

首先，减少材料用量可以降低成本。

以墙面装饰为例。 如果用传统的装修方法制作木饰面，必须先找平基层，然后用细木工板作为基层，后面还要制作背板。 大约需要四五层工艺。 然而，装配式装修只需要一层龙骨和一层竹纤维板。

虽然单位面积的竹纤维板比胶合板贵，但整面墙安装时，预制材料的成本是传统装修的一半。

▲墙体施工方法

其次，高低价材料的结合，打造高性价比的装修方案。

例如，品宅可以提供两种吊顶解决方案：

一种是软膜吊顶，顶部安装H型龙骨，将软膜固定在龙骨上。 造价97元/平方米。

另一种是竹纤维板吊顶，也是通过龙骨固定。 造价190元/平方米。

以30平米的公寓为例，走廊一般采用竹纤维板吊顶，客厅采用软膜吊顶。 按两者1：4的面积计算，装配式吊顶的成本比传统吊顶便宜27%左右。

此外，施工时间也将大大缩短。 传统乳胶漆吊顶需要两个人在2-3天内完成，而软膜吊顶只需要2人在0.5到1小时内完成。

3、装修与施工完全分离，拆除改造环保便捷。

长租公寓的房产通常有两种，一种是自有房产，一种是租赁房产。 不管怎样，它都需要继续运行一段时间。 目前，长租公寓需要连续运营四五年以上才能收回成本。 因此，租约期限通常超过五年，有的甚至超过十年。

室内装修通常每5-10年需要进行一次全面改造，期间不可避免地要进行局部维护、拆除和改造。 传统装修是在墙壁内预先埋设管道，并在地面和墙壁上铺设地砖等饰面。 每次装修都会对建筑结构造成一定的破坏，造成二次装修污染。

以接线为例。 通过传统的装饰方法更换电线需要将墙壁“掏空”，以便拆除并重新布线。

预制内饰是不同的。 管道结构完全分离。 强弱电施工无需在墙上开槽。 管道直接在开销层内运行。 需要维修时，只需将挂在龙骨上的墙板拆除，维修完毕后再拆除。 然后可以安装墙板。 省去了墙面挖坑——开槽（开槽）——走线——墙面粉刷的传统工艺，无粉尘污染产生。

另一个例子是墙面翻新。 传统的装修方法公寓装修技巧，必须先铲掉灰尘，然后重新粉刷。 预制墙体由一块块墙板组装而成，墙板通过配件连接在一起。 如果某块墙板坏了，只需要一把螺丝刀就可以拆下墙板并更换。 无需使用一滴水，绝对零污染，时间成本和材料成本大大降低。

根据品宅经验，装配式装修全生命周期成本可节省30%左右。 例如，北京成远大厦项目建筑面积8458平方米，采用装配式装修。 装修人工费、材料费共节省112万元； 工期缩短两个月，项目提前交付，直接带来租金279万元。 收入; 后期二次装修、拆装工作量少，成本可比传统翻新装修降低30%。

4、装修材料和施工工艺更加环保，有利于装修者和住户的健康。

今年，长租公寓装修污染问题被推到了风口浪尖。 很多人认为低成本和环保装修不可能共存，但事实上并非如此。 虽然装配式室内装修的整体成本低于传统装修，但无论是材料的选择还是施工工艺都比传统装修更加环保。

1、环保材料

传统装修中的木制品（实木刨花板、胶合板等）、胶水、油漆等往往是室内污染的来源。 品宅装配式室内采用低污染的装修材料来替代这些材料，控制了装修污染源，从而克服了传统装修完工后无法立即入住的痛点。

各室内空间结构所用材料与传统装饰材料的环保对比如下：

以全屋墙面装饰材料为例，所使用的三种装饰面板均不含醛：

首先是竹纤维板，它是一种由低植物生物质纤维和PVC组成的装饰材料。 生产过程不含胶水，直接避免了胶水中甲醛释放造成的污染。 主要用于客厅空间。

第二种是水泥硅酸钙板，它是水泥产品，不存在甲醛和VOC释放问题。 主要用于公共区域的墙面。

第三类是铝合金复合墙板，其生产过程不涉及挥发性污染物。 主要用于厨房、卫生间。

▲部分项目装修效果图

2、环保施工

施工过程中的环境保护体现在以下两个方面：

首先，传统装修工人的工作环境恶劣，灰尘、噪音满屋子飞扬。 做装修工作的人整天蒙羞，这对他们的健康和个人形象非常不利。

装配式室内装饰是一种完全干法施工方法。 现场无砌筑、找平、油漆、打磨、喷漆、粘贴等工序。 不会产生粉尘和噪音，大大改善了装修工人的工作环境。

其次，传统的装修方式需要提前购买材料，且多不宜少。 多余的材料形成装修垃圾； 此外，材料规格不是量身定做的，往往需要现场二次加工。 例如，不同尺寸的瓷砖需要现场切割，造成施工现场污染。

装配式内饰的构件和材料规模化生产，各项目所用材料统一规划、生产和供应。 生产线边角料还可以回收利用，大大减少材料浪费，不产生装修垃圾。

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装配式装修想要做得又好又快

需要三种能力

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装配式装修看似是由个别技术组成，但单一技术很难形成壁垒。 做装配式室内装饰真正的难点是如何将建筑、装饰和技术完美地结合起来。 这正是品寨的优势。 之所以能做到这一点，是因为平寨在以下三个能力方面具有优势：

1、设计研发能力

品宅通过技术的研发和应用，实现装饰的高效化和多元化。

1、非标房屋标准化设计

中国的建筑是非标准化的，同一栋楼里有几种不同类型的公寓； 不同物业的内部布局差异很大。 长租公寓的类型多种多样，包括住宅、酒店、商场、写字楼、工厂等，这决定了长租公寓类型的多元化。

就装修而言，高效率、低成本的装修模式必须是高度标准化的。 非标准化房屋如何高效优质装修？ 这其实很考验装修商的产品设计和研发能力。

品寨建立了信息系统，实现产品模块化设计。 其中吊顶系统、墙面系统、地板系统、管道系统、卫生间、厨房等六大标准化系统可自由组合。

每个独立的空间内部也都是标准化的。 以浴室为例。 近年来，整体卫浴非常流行，但在实际使用中却很难普及。 由于建筑是非标准化的，卫生间的尺寸和布局也是非标准化的。 标准化的集成浴室想要适应非标准化的卫浴空间基本上是不可能的。 另外，按照传统的浴室装修方式，集成浴室安装后高于地面。 长了12-13厘米，影响美观，使用起来不舒服。

对此，品宅做了两件事：

首先将浴室拆解为集成吊顶、预制墙体系统、地板系统、淋浴房、浴室柜、取暖器、卫浴五金等。 其中，墙壁、地板、浴室取暖器、五金件等部件均为标准化产品，所有户型通用，无需定制。 淋浴房和浴室柜可根据实际尺寸需要进行调整。

▲分体式浴室

二是卫生间底部安装预制地板，淋浴房采用独立模具制作的热熔焊接整体陶瓷底盘，解决防水、渗漏、清洁问题； 另外，为了解决淋浴房太高的问题，开发了薄型地漏，安装地漏后，淋浴房仅比地面高四五厘米。

2、装修风格灵活多变

很多人认为装配式装修不能定制，但事实并非如此。 平宅装配式室内装饰中，底层装饰的基本结构是龙骨，表层有不同的材质种类、颜色、纹理等，从而形成不同的装饰风格。 例如，客厅的墙壁可以选择壁纸或竹纤维板。 壁纸的款式是可选的，竹纤维板的贴面也是可选的。 根据客户的需求，设计师从品宅的系统中选择所需的款式和材质，快速组合搭配，形成方案。

品寨自有的BIM设计平台正在进一步开发中。 该平台实现了全流程的信息化。 通过数字化手段，可以直接在三维环境中进行设计，即模块化参数化设计、方案优化、自动制图，图纸与模型相互关联。 目前，平台上共有315个SKU商品可供选择性搭配。 当设计师制定计划时，他直接从系统中调用不同的组件进行组装。 建模完成后，系统自动生成效果图、报价单和采购材料； 方案确定后，系统生成施工图，有效节省从设计到施工的时间，提高设计的完成度和精细度。

据介绍，未来该平台将连接上游供应商。 设计方案完成后，物料清单将自动下达工厂进行生产。

2、质量控制能力

虽然一些做装配式装修的公司也了解装配式装修的原理和技术，但是他们安装的房屋却存在着各种各样的问题。 原因是他们了解技术但不了解架构。

品宅创始团队包括来自大型地产公司的建筑师、设计师、项目经理，以及专业的技术研发人才。 比如，品宅CEO项冲本人曾就职于中海、万科、景瑞等房地产公司，主持设计、施工超过300万平方米的精装修项目； CDO马红军也是万科精装修工作组的核心成员； 其他三位合伙人宋剑秋、陈江峰、王小文也分别来自房地产公司和设计机构。 这让品宅在装配式室内装修从设计到采购再到施工方面具有天然的优势，也更容易控制装修质量。

此外，他们还特别注重研究建筑与装饰之间、装饰部件之间的完美连接。

例如，不同材料的性能不同，组合在一起时，容易出现热系数不一致，导致材料使用寿命降低。 例如，用于浴室墙面的铝合金复合墙板，其结构包括面膜、铝合金层、底层石膏板或聚氨酯。 这三种材料都是专门制作的，不是随便就能买到的。 放在一起。 非特定薄膜的热膨胀和收缩系数与铝合金表层不同，随着时间的推移，薄膜会破裂。 通过对不同材料的系数进行研究和实验，品斋慢慢找到了可以相互匹配的材料组合。

▲品宅CEO项冲（中）与明远地产研究院主编王恒嘉（右）、明远地产研究院副总编辑陈丽如（左）交谈后合影

3、供应链管理能力

目前，品宅仅有100多家供应商，且各供应商都有深度合作。 品宅将与供应商共同开发产品线，确保这些供应商生产的产品满足自身的需求和进度。

其供应商大致可以分为两类：

龙骨等产品生产中常用的一类零部件，是由厂家专门为平寨生产的，只供应给平寨。

另一类生产集成材料，例如墙壁贴面。 是实现个性化装饰的一部分。 无论您的家居需要什么款式、颜色、材质等，您都可以直接向厂家下订单，厂家会按需生产。

这两类供应商保证了品寨的材料质量和材料供应满足自身的需求。

此外，还建立了供应链+装配物流中心，确保材料供应跟上施工进度。

目前，品宅的供应商主要集中在华东地区。 分别在上海和常州拥有两个装配物流中心。 所有原装备件均在最近的装配物流中心转移、组装和配送。

向冲表示，这个系统未来将成为可复制的单元。 假设平寨下一步向西南地区扩张，需要复制这样一个供应链+物流中心，解决当地的物资供应问题。 （作者：明远房地产研究院副主编陈丽茹）

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