厂房租赁合同一般会约定如遇征收，承租方投资的机械设备和建筑物的拆迁补偿费归承租方所有，土地补偿费和其他补偿费归出租方所有，有时也约定租赁期满厂房及不动产无偿归出租方所有。所以如果因为双方合同因征地原因提前终止，双方对此均无过错，双方合同终止可视为合同租赁期限提前届满。关于地上建（构）筑物补偿款的分割问题，因为租赁期没有到期，还有租赁剩余价值，根据公平原则，法院会酌定按照承租方实际使用租赁物年限占合同约定的租赁期限比例来确定承租方应获得的建（构）筑物补偿款；同理关于租金补偿款，虽然双方合同约定“土地补偿费和其他补偿费归出租方”，但双方合同提前终止，承租方亦存在租金损失，根据公平原则，法院会酌定按照承租方实际使用租赁物年限占合同约定的租赁期限比例来确定承租方应获得的租金补偿款。其他的款项，比如签约奖励款是基于承租方的签约行为而产生，苗木搬迁补偿款是对承租方搬迁苗木的补偿，该部分补偿款与出租方无关，出租方无权主张该部分补偿款归其所有。

【案情简述】

法院认为，关于合同效力问题，原告（出租方）与被告（承租方）黄某均确认原告提供的证号为*号的土地使用权证书所载土地包括了第1号合同、第2号合同项下土地，即涉案土地为国有工业用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，国有工业用地土地使用权出让最高年限为50年，故对原告主张确认第1号合同、第2号合同租赁期限超过20年部分无效的请求，本院不予支持。原告与被告黄某签订的第1号合同、第2号合同是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

关于解除合同的问题，原告主张因被告黄某通过某公司违法转租，双方合同于2018年11月12日解除。由于原告是出租土地给被告黄某使用，双方确认涉案土地上现有建筑物为被告黄某所建设，双方合同并未禁止被告黄某出租地上建筑物，原告主张双方合同于2018年11月12日解除缺乏依据，本院不予支持。双方合同约定“在租赁期内，因国家建设或者镇级以上需要征用该土地时，使本合同无法继续执行，即自行终止合同”，因征地原因被告黄某于2022年1月28日与相关单位签订了《拆迁补偿协议书》约定“本协议的签订视为乙方与*合作社签订的《土地租赁合同》已解除”，故本院认定第1号合同、第2号合同于2022年1月28日解除。由于涉案土地及相关地上建筑物已被征收，原告主张合同解除后地上建筑物无偿归其所有缺乏依据，本院不予支持。

关于2022年土地租金，虽然原告与被告黄某之间的合同已解除，但被告黄某未能举证证明其已将涉案土地移交佛山市南海区某镇土地房屋征收管理办公室或已将该土地交还原告，故本院酌定由被告黄某参照双方合同约定的租金标准支付相应的占有使用费予原告。被告黄某已支付2022年一半租金224122.5元，考虑到被告黄某并未明确其交还土地的具体时间，结合双方合同的约定，本院酌定由被告黄某支付2022年下半年的占有使用费224122.5元予原告。

关于原告主张2005年以来逾期支付租金的违约金，根据原告提交的证据，被告黄某一般在每年6、7月向原告支付租金。被告黄某主张双方在实际履行过程中变更为由原告于每年5、6月发出交租通知，被告黄某按原告指定的期限缴纳租金，其主张与原告出具的相关通知能够相互印证，故本院对被告黄某的上述主张予以采纳。原告在每年5、6月向被告黄某发出交租通知，被告黄某接到通知后在每年6、7月支付租金，且原告自2005年至今并未在其收取的租金中扣除违约金、利息等，亦无证据反映原告曾向被告黄某主张过违约金，可见双方实际已协商一致变更了租金支付时间，故对原告关于被告黄某逾期支付2005年至2021年租金的主张，本院不予采纳。据此，对原告主张被告黄某支付2005年至2021年逾期支付租金的违约金、违约金利息的请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付2022年租金的违约金，双方合同于2022年1月28日解除，被告黄某未移交涉案土地，经原告通知后，被告黄某仅支付了2022年一半的租金，结合本案实际情况，本院酌定由被告黄某支付以224122.5元为本金自2022年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告主张逾期支付违约金的利息缺乏依据，本院不予支持。

关于原告主张被告黄某获得的补偿款归原告所有的问题，双方合同约定“如征用单位按征用土地的有关规定予以补偿，有关属乙方投资的机械设备和建筑物的拆迁补偿费归乙方，土地补偿费和其他补偿费归甲方”，又约定“租赁期满，厂房及不动产无偿归甲方所有”，现双方合同因征地原因提前终止，双方对此均无过错，双方合同终止可视为合同租赁期限提前届满，原告主张其享有涉案地上建（构）筑物补偿款权利合理有据，本院予以采纳。关于地上建（构）筑物补偿款的分割问题，第1号合同（35.79亩）、第2号合同（6.9亩）约定租赁期限分别为300个月、288个月，被告黄某使用涉案土地至合同终止之时剩余租赁期限约为95个月，根据公平原则，本院酌定按照被告黄某实际使用租赁物年限占合同约定的租赁期限比例来确定原告应获得的建（构）筑物补偿款，即原告应获得的建（构）筑物补偿款为14338810.85元[35.79亩÷（35.79亩+6.9亩）=84%，21048654元×84%×（300-95）÷300+21048654元×16%×（288-95）÷288=14338810.85元]。关于租金补偿款，虽然双方合同约定“土地补偿费和其他补偿费归甲方”，但双方合同提前终止，被告黄某亦存在租金损失，根据公平原则，本院酌定按照被告黄某实际使用租赁物年限占合同约定的租赁期限比例来确定原告应获得的租金补偿款，即原告应获得的租金补偿款为14172394.39元[20804363元×84%×（300-95）÷300+20804363元×16%×（288-95）÷288=14172394.39元]。签约奖励款是基于被告黄某的签约行为而产生，苗木搬迁补偿款是对被告黄某搬迁苗木的补偿，该部分补偿款与原告无关，故对原告主张该部分补偿款归其所有的请求，本院不予支持。

关于原告主张某公司承担共同清偿责任的问题，由于某公司并非第1号合同、第2号合同的相对方，且上述合同是因征地原因而提前解除，并非因某公司的原因而解除，原告主张某公司承担责任缺乏依据，本院不予支持。