最近几年，一个明显的现象就是，年轻人不愿意生孩子了，但是，有多不愿意生呢？2024年初，国家统计局公布2023年中国出生人口902万人，死亡人口1110万人！

可偏偏有人会说：抛开年龄结构谈人口，不科学！人口加速负增长对人口红利影响不大！

近日，北京卫健委公布了未来3年的入学数据，犹如一记重拳，足以打破房地产市场长期以来形成的思维定式。

数据显示：2024年北京入学人口为151049人；2025年为135397人；2026年为111123人。平均每年递减10-20%。

很多人据此猜测，学区房在未来10年，会不会退出历史舞台？！

“大”户型，比学区房更难

对于这个问题，这里可以负责任的说：在全民受教育程度较高的辽宁，在省会城市沈阳，短期内学区房只能说会走下坡路，但只要学区划片政策不变，学区房就会一直存在。

总有人愿意生，总有孩子要入学，只是多少的问题！

但，这些不愿意生孩子的家庭，未来还会选择三四居吗？

所以，我有了这样一个大胆的猜想：人口负增长首先冲击的不是学区房而是大户型！未来大一居、大两居的需求会有明显上涨。

如果你觉得单这一个现象我给出这样的结论有些草率，不妨再往下看看。

细分数据，“错配”的大户型行情堪忧

从年初中原发布的2023年成交数据不难看出：低总价的小户型和高总价的大户型产品均实现正增长，高总价的小户型也卖的不错。唯独低总价的大户型，也就是外围、非头部刚需板块的中大户型，去化难度较大。

市中心和热点板块集体转向大户型很好理解，潜在客户购买力、改善欲望都相对更强，此外，金廊、和平湾等头部板块内，美的君兰江山、悦景新世界、金廊公馆等高端项目集体以价换量，逆势销量大增。无论从获益预期还是居住舒适度，核心板块的中大户型总体是比较契合市场需求的。

但，近郊、非头部刚需板块的大户型，日子就没那么好过了。

预期下降，投资需求退潮，外围、非头部刚需板块对应的购买力也基本为刚性的自住需求，“大户型”与这些板块并不匹配。

因此，经开、沈北等刚需为主的板块内的刚改项目，在2023年大都面临着流速大幅度见底，甚至销售相对困难的情况。常规送车位、送家装包等隐性降价手段陆续“上马”，不少外围刚改板块的大户型房源仍不好卖，成为不少项目营销的攻坚难点。

相反，刚需板块小户型不愁卖，甚至很好卖。比如沈抚示范区保利城项目，88㎡两室产品备受青睐，俨然一副“双手插兜，不知对手”的状态。

鹿姐碎碎念：

沈阳楼市历史中，可能没有一个时期能像本轮一样如此流行大户型，尤其是本轮楼市周期的后半段：2021年底至2023年初。其中原因，大多是受政策、成本等因素影响，而并不是因为大户型产品从市中心火到了周边，沈阳进入了全民改善时代。

2024年，市场回归居住属性，中小户型必将强势回归，也会推动房企不断创新，不断迸发的产品、户型设定，大概率也会让我们眼花缭乱。因此，那些产品与地段错配的房子，尤其是刚需板块的大户型，不妨尽早出手吧！