【基本案情】

2019年8月，开发商绵阳市某公司作为出卖人与买受人张某某、杨某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人将其开发的某项目商品房一套出售给买受人。在房屋销售过程中，绵阳市某公司通过展板广告、宣传单、销售人员口头介绍、发送微信等方式宣传其项目属于富乐二小、富乐二中学区房。2020年12月，绵阳市游仙区市场监督管理局对绵阳市某公司虚假宣传学区房的行为作出行政处罚。2022年，张某某、杨某以及购买该项目房屋的其余130余名买受人诉至法院，请求法院判令该公司就其虚假宣传行为向各买受人赔偿损失2万元。

【裁判结果】

四川省绵阳市游仙区人民法院经审理认为，绵阳市某公司有关学区房的宣传内容应当视为要约，属于合同内容，对双方当事人产生约束力，绵阳市某公司应当向买受人承担违约责任。综合考虑案涉房屋市场价值、学区房对购房决策的影响、各方过错等因素，判决绵阳市某公司赔偿张某某、杨某损失1万元。

一审宣判后，绵阳市某公司不服，提出上诉。四川省绵阳市中级人民法院经审理认为，绵阳市某公司所宣传的学校属于该项目周边的配套设施，但不属于该项目“商品房开发规划范围内”的相关设施。有关学区的划定属于教育行政部门职权范围，绵阳市某公司有关学区房的宣传内容不应认定为要约，绵阳市某公司承担赔偿责任的性质不属于违约责任。绵阳市某公司在合同缔结过程中虚假宣传学区房，违反了如实告知的先合同义务，给买受人造成了信赖利益损失，应当向买受人承担缔约过失责任。一审判决适用法律有误，应予纠正，但一审法院根据本案情况酌定绵阳市某公司向买受人赔偿损失1万元的判决结果正确，应予维持。故二审判决驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

住房问题和教育问题是党和政府长期以来深度关切的民生问题，也是人民群众普遍关心的热点问题。为落实房地产调控，均衡教育资源，政府部门多次强调严禁炒作学区房。但近年来，仍有一些房地产企业及房屋中介打着“学区房”的旗号虚假宣传，引人误解。此类纠纷中，出卖人应否就其虚假宣传行为承担赔偿责任及如何确定承担责任的性质，司法实践中存在分歧。

该案生效判决全面理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的适用条件，明确出卖人有关学区房的虚假宣传不属于该司法解释所规定的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，有关宣传内容不构成要约。同时明确出卖人在缔约过程中向买受人虚假宣传学区房，违反了如实告知的先合同义务，应向买受人承担缔约过失责任。该案对出卖人炒作学区房的行为从司法层面予以否定性评价，彰显了人民法院打击虚假宣传、依法保护消费者合法权益的司法力量。同时，该案判决根据行为人违反义务的性质确定其法律责任，对类似案件统一法律适用亦具有示范意义。