经过2022年一轮剧烈涨幅，2023年亦庄房价是经历脱水的一年，降价才是当下亦庄二手房的主旋律。

这里引用一组二手房挂牌均价的对比。

以亦庄开发区为例。

2022年12月，亦庄开发区挂牌二手房源393套，挂牌均价6.7万元/平米。

2023年12月，亦庄开发区挂牌二手房源1011套，挂牌均价6.2万元/平米。

一年时间，挂牌二手房源增加618套，增幅157%，但是挂牌均价降低了5000元/平米。

这是一种偏宏观的对比，微观市场，亦庄河西板块二手房价下跌的幅度有些惊人。

之前我在文章里发过金茂逸墅的例子，150平米的四室两厅户型，总价1159万，折合单价7.7万元/平米，单价比今年2月跌了1万/平米。

金茂逸墅算河西标杆的次新小区了，二手房价格跌到了板块内新房的指导价。

无独有偶，同样位于河西板块改善次新小区枫丹壹号，单价也到了6万/平米，最新成交的一套112平米的四居室，总价672万元，比去年2月份跌了162万元。

去年涨幅几乎翻番的南海家园，挂牌单价又回到了4.5万元/平米。成交价只会更低。

还记得2023年初，亦庄土地推介会受到的关注那叫一个高，当时X47地块一曝光，立马引爆京楼，和海淀四季青并称2023年最值得期待的项目。

可惜，X47地块的ZSX并没有预期的热销，后来还因为涨佣金引发了业主组团退房，当年「标榜的「倒挂」神盘，如今跟旁边次新改善价格几乎持平了。

今年亦庄新地的关注度小了很多，当北京新房指导价普遍上涨，亦庄新地块还有多大的涨价空间？而且作为北京新的产业高地，我现在依然看好亦庄未来发展。

现在买亦庄没有问题。

02、

2024年亦庄计划供应5宗地块。

亦庄核心区域只有河西X24一宗地块，距离招商玺不远；

旧宫今年有两宗地块出让，距离不远，有地铁，配套齐全；

北神树一宗，已经上架，还有一宗在马驹桥。

注意，以下新地为潜在供应，不保准，仅供参考。

关注度最高的当然是河西X24地块，距离招商玺和京叁号院不远，同样属于北京二中亦庄分校片区，周边有龙湖天街。

有一说一，X24的位置不如招商玺和京叁，因为临路，还有X24周边都是南海家园、鹿海园这样的回迁房小区，做改善社区圈层有些不足。

当然如果是中海金茂或者华润这样有品牌溢价的房企拿地，或许可以弥补这个。劣势，价格我觉得不会涨了，7.7万/平米不低了。

旧宫两个地块我想放到一起说，因为这两个地块距离比较近。

先看（1），位于旧宫城市森林北侧，东南四环—五环之间，跟丰台的的东高地一路之隔，距离8号线火箭万源站1.5km左右。

项目周边被回迁房小区环绕，比如集贤雅苑、万源里、梅源里、桃源里、清乐园、清逸园等；生活配套很充足，但板块未来的发展空间不大。

（2）地块南侧就是当年限竞房红盘电建洺悦湾，项目用地面积2.66公顷，地上建筑规模6.38万平方米，住宅容积率2.4。

项目距离亦庄线旧宫站500米左右，商业有住总万科广场，从通勤和商业角度，这个地块比067要有优势一些。

当年洺悦湾限价5.4万元/平米，2022年旧宫中海兴叁号院指导价7.3万/平米，旧宫这两个新地指导价会是多少呢？我觉得最差跟兴叁持平，涨价的话，7.5万/平米到头了。

区域内次新小区，郎润园挂牌价8万/平、富力盛悦居7.1万/平、紫郡府6.3万/平。

北神树地块已经上架，华润拿地概率很大，之前文章里已经说过多次，今天就直接截图吧。

最后简单看一下马驹桥地块，位于南六环外，金悦郡小区的北侧，隔壁是珠江逸景家园，地块周边次新房小区比较多。

项目用地面积3.39公顷，建筑规模7.46万平方米，容积率2.2。

但是南六环外位置太偏僻。跟主城割裂，目前金悦郡现房还有100多套房源没有卖完！给新地块压力还是很大的。

今年亦庄供有点波澜不惊，尤其这两年亦庄新房价格有点透支的意思，我觉得涨价的可能不大，亦庄新房还是以地缘性客户为主，亦庄工作的可以买，投资要看价格的诚意。