本期主要通过物业问题，业主所关心的热门问题也是经常会发生纠纷的问题一一展开解答，通过本期（热门问题一）内容的分享，能够对日常物业纠纷的内容有清晰的认识。

一、小区一楼的业主是否应该缴纳电梯费

一楼的业主认为自己不乘坐电梯，若缴纳电梯费实属不公平。

《中华人民共和国民法典》第二百七十三条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。” 由此可知，电梯属于建筑物专有部分以外的共有部分，电梯的运行服务不会因为一楼业主不乘电梯其运维成本就会明显降低，一楼的业主仍然是需要承担电梯费的。同时《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 

虽然现在物业服务费实行“一费制”，即改变原住宅小区基础物业费、公摊电费、电梯费分项收取的方式，实行“三费合一”，物业管理区域内的公摊电费、电梯费计入物业服务费成本，不再单独另行收取。但物业服务合同在签署的时候，已经将该部分收费包含在内，所以应当缴纳电梯费。因为交费也是业主对专有部分获得所有权的对价之一。

此外，建筑物共有部分不仅仅包括电梯，还包括外墙、楼顶平台、走廊、道路、地下空间等众多部位。权利和义务是需要全方位衡量的，不能以不享有权利而拒接履行义务；更何况，建筑物共有部分、专有部分和共有部分之间是相互关联、密不可分的，不可能对每一部分所获得的收益和所支付的成本进行完全量化，大多情况只能将全部或大部的共有部分所能获得的收益和所需支付的成本分摊，才能实现整体的公平。这个整体公平的角度，一楼的业主应当分摊共有部分所需支付的成本费用，因为一楼的业主可能因为电梯的配套、使用而获得利益（相比不安装电梯的小区房价肯定更高）。因此，一楼的业主（住户）应当与其他楼层住户一样缴纳电梯费。

二、入住后发现房顶漏水，物业是否需要承担责任

首先，我们要清楚房顶漏水的原因，是楼上业主故意或过失导致的还是房屋质量问题导致的。无论是上述哪种原因导致的，都与物业服务企业无关。

如果是楼上业主故意或过失导致的房顶漏水，那么业主可以基于侵权行为产生的侵权法律关系，起诉楼上业主可依据《民法典》第一千一百六十五条之规定“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。” 维护自身权益，由楼上业主承担赔偿责任；

如果是房屋质量问题导致的漏水，那么业主可以基于与开发商之间的房屋买卖合同产生的合同法律关系，起诉开发商要求承担违约赔偿责任。此外，还需要考虑质保期的问题。

针对房屋漏水纠纷，查明漏水原因是解决问题的关键。通常因房屋漏水受损部分不属于公共区域或公共设施部位，该部分的管理服务不属于物业服务企的服务范围，物业公司不承担赔偿责任，物业公司只涉及协助维护和修缮事宜。

三、房屋长期空置需要交纳物业费吗

现实生活中，存在大量商品房买卖合同买受人购买房屋后，虽然办理了房屋交接手续，但并未实际入住。因此对这种已经购买了房屋但实际长期为居住使用的状态称为“房屋空置。”

根据《物业管理条例》第四十一条（2）“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳 ”，由此可知空置房屋也应交纳物业费。

由于物业服务企业提供的物业服务是针对整个小区，一旦交房后，无论业主是否入住，物业的工作都得进行。不会因为个别业主不入住，物业就不进行管理、维修、养护建筑物及其附属设施设备。因此，空置房仍需要交纳物业费，只是物业费交纳的比例有所减少。在西安，对于空置房物业服务收费按照标准的70%交纳。

《西安市物业服务收费管理办法》第十九条 业主暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。

全国各地政策规定各有不同，具体参见各地。

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