业内人强调,不能乱卖房!为什么?4大政策落地,房子有望升值 作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:40 | 时间:2024-02-11 18:34:27 不知道大家记不记得去年发生的一件事：西安曲江一名业主降价售房，结果因为价格太低，挑了其他业主的大动脉，被众多业主堵门，禁止他低价卖房。事实上，这件事并不是个例，只不过其他的没有做这么过激罢了，之所以出现这种情况，关键在于二手房市场实在是太不景气了。根据数据，国内二手房已经连跌21个月，如此长时间的持续下跌，已经让手里有多套房的业主崩溃，尤其是那部分着急用钱急于售房的业主。在当前下，不少业主还是觉得二手房价格会继续跌下去，因此想赶紧把房子卖出去，但不少业内人却持反对意见，认为不能乱卖房，其实我个人也是这个观点。为什么会这么说呢？在回答之前，先来了解一下二手房价格持续下跌的原因。1.本轮房价调整根源：控制房企杠杆。过去的几十年里，房地产发疯似发展的同时，房企的债务也越来越多，负债率大幅提升，如果继续这样下去，那么会造成不可估量的后果，因此这种高杠杆模式必须尽快摆脱。于是在2021年，“三道红线”开始执行，房企融资直接被卡，不得不省钱过日子，然后还以工抵的名义降价促销偿还债务。当然，我们也可以看到，即便是再省钱，还是有房企出了问题。2.新房和二手房降价，形成恶性循环。对还未购房的群体而言，新房价格下跌是好事，可如果不是一步跌到位，那么就会出现“买涨不买跌”的现象，只不过这样一来，库存非但没少，反而在增加。二手房市场，看着新房都卖不出去，部分急于用钱的业主只能降价，可一旦成交，整个小区甚至周边小区的二手房价格预期也被拉低，其他业主想要再以较高价格卖出，难度何止提升一个等级，最后只好降价。总之在房价上，业主们你踩我我踩你，旁边还有新房虎视眈眈，价格不降才显得奇怪。3.对楼市和收入的预期不足以上的情况，让购房者对楼市的预期是一降再降，普遍认为购房是一定亏本的，再加上收入上没有什么大突破，不少普通家庭很难去花几十万上百万去购买赔钱的东西。此时此刻，业主想卖掉房子，除了在价格作出更大程度的让步外，别无他法。以上三个原因，导致了二手房经历了长达2年多的降价调整，那么为什么劝大家不要乱卖房呢？主要原因在于国家出台的4大政策，它们改变了以上这些原因。政策一：融资白名单落地。白名单是去年年底提出的，但提出后并没有什么实质性的进展，然而在今年，白名单加速推进，多个省市已完成第一批，有的正在统计第二批申报名单。很显然，这次的白名单是实打实地为房企着想，当房企有资金建设项目，那么就有更大的操作空间去拿地或者是降低自己的负债，这对楼市企稳有着正向作用。此外我们还要知道，能进入白名单的项目，全都是经过严格审核的，当这些项目开始正常建设销售，那么价格也会回归到正常水平，此前以较大折扣购房的人，其实是赚的。政策二：三大工程和老旧小区改造。三大工程分别是城中村改造、保障房建设和“平急两用”公共基础设施建设，这是今年的重头戏，也是构建房地产发展新模式中的重要内容。而在三大工程推进的同时，老旧小区改造工作也不会停下，这些政策带来两个好处，一是改造过程中涉及到拆迁，拆迁后居民购买新房，可以缓解高库存的困境，特别是广州的“房票安置”，去库存的针对性更强。二是通过改造和公共基础设施的建设，小区有了更高的价值，房价也会重新评估。总之，不论是拆迁还是改造，老旧小区都会从中受益，所以想要卖掉老房子，还是要先确认当地规划，看看自家房子是否在规划范围内。政策三：发改委在发布会上表示，今年大力改善收入预期。说到底，钱包才是根本，花大力气把收入预期提高，很多人就会因此而敢于消费，其中就包括购房。从拉动经济、推动房地产企稳的角度，这一点是好的，但我个人认为，如果从自己的角度来看，即便收入预期再高，还是要保持一定的理性。这样说的原因很简单，就是因为预期收入和收入预期是两回事，预期收入是未来可以拿到手的钱，而收入预期只不过是对未来提高收入的信心，也就是说，这个钱不一定能拿到手。就比如之前经济形势好的时候，有些人的个人存款有四五万，但觉得自己的月薪可以提升至2万，于是开始高杠杆，买一线品牌的豪车，买地段较好的房子，结果收入压根儿就没变，直接把自己“作死”。所以说，从一个业主的角度，我希望提升收入预期可以改善楼市现状，从而把二手房价格拉上来，但从消费者的角度来看，一定要保持理性。政策四：央行设立租赁住房贷款支持计划。这其实是去年的政策，而且范围有限，仅在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津这8座城市进行试点，其目的就是去库存和建设保障房。尽管是“旧策”，但还在继续，比如从今年1月份开始，青岛发放首批试点贷款18.5亿，收购的存量房涉及7个项目，共2319套。在现阶段，去库存就是房企的“回血包”，至于买房的是个人还是公司，差别并没有那么大，这一政策利于缓解房企当前的资金困境，对房地产企稳回暖有正向作用。在四大政策下，整个房地市场会朝着“趋于稳定”的方向发展。期间，二手房市场将会有所回暖，近两年跌幅特别大的“超跌小区”，或将率先反弹。新房上，那些打折促销的楼盘，以及债务爆雷且受融资支持的楼盘，不仅会正常建设开工，价格也会逐渐恢复正常，这对业主而言，无疑是好消息。
