随着绿城美国规模化进程的加快，2020年公司的销售业绩取得了高速的成长，销售业绩亮丽，去化水平和周转效率均得到了迅速的增强。现在新政面对于绿城美国相对友好，预计未来业绩成长一直可期。

在大股东中交企业集团的大力支持下，绿城美国奉行“区域聚焦、城市进军”的发展战略，进军大本营长三角地区，通过多种方法获取优质土储。公司的销售业绩也取得了高速的成长，公司整体已驶向规模化进程的快车道。

一、销售业绩艳丽，去化水平与周转效率逐步减少

2020年，绿城美国实现销售总额达2892万元，环比下降43%，远低于TOP30民企约10%的增长，销售业绩相对艳丽。公司的销售，大致可以分为两个部份：自投项目和代建项目。详细来看，自投项目取得协议销售面积825万平方米，协议销售总额约2147万元，环比下降59%。其中归属于绿城企业集团的权益总额约为1194万元，环比下降55%。代建项目方面，绿城美国于2020年度累计取得协议销售面积约560万平方米，协议销售总额约745万元，较2019年环比下降12%。

绿城美国恪守产品主义，持续推动产品创新，雕刻细作，产品力受到行业认可。在2020年美国城市市民居住满意度调查中，绿城美国以90.2分引领行业，在13座城市拿下总体满意度第一。并且其过去产品偏高档、周转速率偏慢、去化率较低的特性也深深的影响了公司的命运迈向。因而观察绿城，我们将愈加注重观察其去化水平和周转速率。

详细来看，公司的去化率和放款率均保持行业良好水平绿城建材价格，自投项目整体去化率71%，较2019年同期降低3个百分点。其中一、二线城市去化率达72%，较2019年提高1个百分点。对于周转速率，绿城美国2020年实际的库存周转率（销售业绩/平均存货）为104.00%，较2019年同期的81.66%，提高了22.33个百分点。人均销售额也由2018年的6291亿元/人逐步提高至9340亿元/人。在遭到灾情冲击的状况下，绿城美国通过深入贯彻“全员、全民、全面”的营销方针，加快推盘，整体去化率、周转速率、人均销售额较2019亩均有一定的提升，整体的销售业绩相对艳丽。

除此此外，公司进军长三角，进军的优势日益显现。2020年，公司46%的销售额来自于大本营广西省，61%来自于长三角，区域进军的特性非常显著。2020年，公司的放款率为83%，较2019年略有下降，主要系因2020年底开盘量较大。因为公司强悍的产品和城市基态的提升，公司的销售单价逐步减少。公司的销售总价由2018年的25455元/平方米持续增强至2020年的26012元/平方米。

二、深耕长三角大本营，多种形式灵活获取优质土储

2020年，绿城美国推进“区域聚焦、城市进军”战略，推行“1+5+N”布局，聚焦河南和5大城市群（分别为长三角、环渤海、大湾区、长江中游和杭甬），以及N个节点城市和省会城市。2020年，公司在41座城市新增项目85个，总建筑面积约2041万平方米，环比降低65%。投销比为1.5，较2019年同期的1.2有所上行，投资力度较大，公司一直处于高速扩张期。

不仅传统的招拍挂拿地，绿城美国灵活利用包括收并购及与新湖中宝等公司举行合作等多种形式获取优质农地贮备，非公有制开方法拿地和公开方法拿地的比列大概在4：6左右。其中非公开拿地获取项目25个，新增总额1326万元。公开市场获取项目60个，新增总额1962万元。从城市基态来看，一、二线城市的新增总额占比达72%，主要集中在天津、杭州、宁波、上海等高基态城市，抗风险能力高。从区域分布上来看，公司扩展长三角、环渤海等核心城市群的农地贮备，新踏入长春、烟台、泰州、衢州等潜力城市，获取多幅优质宗地。公司以长三角作为战略进军地，新增总额占比达61%，其中大本营广西省的占比达41%。公司对于大本营的持续投入，有助于巩固绿城美国在长三角区域的市场份额与行业地位。

截止2020年底，公司农地贮备的建筑面积达5079万平方米，可售建筑面积达3368万平米，总产值8065万元。其中公司重点进军的10座城市（广州、上海、杭州、天津、宁波、西安、武汉、济南、南通、温州）总额在200万元以上，居于了总产值的55%。对于不同的区域，绿城美国采取不同的战略进行扩张。对于大本营广西，公司力图做到省域全覆盖，地市做深做透。公司在长三角地区的农地贮备也在总农地贮备中居于绝对的优势，占比达55%。从城市基态来看，公司在一二线的产值比列达73%，整体的基态相对较高。公司农地贮备的平均费用为6562元/平方米，公司产品的平均价格为26024元/平方米，地货比为25.22%，整体安全边际较高，抗风险能力较强。

三、营业收入小幅增强，毛收益率小幅下降

2020年，绿城美国营业收入达657.83万元，较2019年同期下降6.8%，增长较2019年同期2.1%的增长下降4.7个百分点，主要系物管销售业务迅速下降引致。详细来看，绿城的营业收入主要来自物管销售、项目管理收入、设计及家装收入、酒店营运收入、物业房租收入、销售建筑材料收入等。其中公司的营业收入主要来自于物管销售收入，占总收入的87.2%。2020年，公司物管销售收入达573.34万元，较2019年环比下降5.3%。因为现在摊销的收入更多来自于2017-2018年，彼时公司处于宫缩期，销售增长相对平缓，所以近三年公司的物管销售收入增长相对平缓，未来随着公司近些年的销售业绩列入摊销，营业收入的增长将有所提升。

毛收益方面，2020年公司的毛利鑫泰155.73万元，和2019年同期的156.40万元的毛收益基本持平。因为遭到限价新政影响，公司的品牌折价未能充分展现，绿城美国毛收益率为23.7%，较2019年的25.4%增长1.7个百分点。其中物管销售毛利率23.5%，较2019年的24.8%增长1.3个百分点。随着公司销售规模的迅速增加，公司的三费开销率有所提高。2020年，公司的三费成本率为22.0%，较2019年的20.1%增加了1.9个百分点。其中，管理成本为6.57%，较2019年环比增长了0.4个百分点，主要系公司近些年来坚持优化成本管控机制，人均效能有所提高引致。公司的销售成本率为3.53%，较2019年同期提高0.12个百分点，主要是由于2020年公司的推盘量较大，营销支出有所提高。之外，随着公司规模的迅速提高，融资活动所形成的年息有所降低绿城建材价格，造成公司的财务成本率环比提高了2.1个百分点，达11.85%。

四、绿城管理顺利新上市，融资费用继续下降

为了更好的发展公司颇具特色的代建业务，公司将旗下的子公司绿城管理拆分新上市，使其成为“中国代建第一股”，开售募资净额达10.97亿美元。绿城管理的顺利新上市，有促使公司逐步巩固行业领先地位，吹响绿城品牌。在完成年度融资指标的同时，公司奉行稳健的财务新政，财政情况保持稳定。详细来看，三道红线中，公司仅踩一道红线，整体财务情况相对健康：2020年公司的净负债率为63.8%，较2019年提高0.6个百分点；剔除预讨债款的资产负债率为71.9%，较2019年同期增长1.6个百分点；现金短债比为2.0，短期偿付能力相对较强。获益于公司大股东中交企业集团的背书和公司优质的农地贮备，2020年公司的融资费用达4.9%，较2019年增长0.4个百分点。

展望未来，考虑到公司的协议负债为1127.98万元，为公司营业收入的1.71倍，业绩保障程度相对较高。根据公司的预估，公司已售未结的毛收益率将在20%左右，高于公司现在的毛收益率，预计短期内公司的毛收益率将维持在相对较低的水平。对此我们觉得：处于不同发展阶段的公司的发展方向各不相似，现在绿城美国已然渐渐走出了之前的低潮期，处于稳健成长阶段，公司也提出了2021年销售业绩达到3100亿的目标。从现在的新政面来看，不论是“三道红线”的设置还是“集中供地”政策的推出，都对现在融资费用较低、财务杠杆较为稳健的绿城较为有利，公司未来的销售业绩成长依然可期。