绿城代建来历

2005年，北京政府城中村改建安置房建设是绿城首个代建项目。2008年，宋卫平首次提出借助绿城品牌和团队实现业务创新，并于2009年产生了以「品牌输出、管理输出」为核心的「绿城代建」模式。

绿城的非政府代建业务即将开始于2010年。9月25日，绿城房地产建设管理企业集团的前身绿城房产建设管理有限公司设立，绿城代建业务拉开帷幕。

2015年8月以来，绿城竞购绿城鼎益房地产投资管理有限公司及绿城时代城市建设发展有限公司，绿城管理企业集团由此诞生。

2016年6月，绿城重组蓝城，将蓝城的代建业务整合至绿城管理企业集团，逐步扩大了绿城管理企业集团的规模。

除代建业务外，绿城管理企业集团还提供管理咨询和专项服务业务。

绿城代建现况

多年以来，绿城代建业务已覆盖所有类别。绿城管理企业集团2018年上半年协议销售面积207万平方米，协议总额280亿人民币，下半年可销售面积398万平方米，可售总额524亿人名币，合并管辖项目总计250个，规划总建筑面积约5348万平方米。

截至2018年10月31日，绿城管理企业集团共有项目373个，除政府代建项目143个、非政府代建项目202个外，另有咨询项目28个。

绿城代建方式

绿城代建方式历经升级演进绿城建材价格，现在提出的是「绿城代建4.0机制」。该方式突出了按需订制和共建双赢两个新概念。

新概念并非脱离绿城现有代建业务，另辟蹊径，而是绿城将过往代建经验和资源整合后的新机制。从按需订制视角出发，绿城将其代建业务的标准进行了分级。

通过对代建中的每一个环节进行细分，绿城将原先较为粗放的输出型代建机制进化为更为专业的订制型代建方式，这个转变意味着绿城管理企业集团早已在逐步克服地产开发商的背景，即将走上了成为专业代建公司的路面。在合作双赢方面，绿城通过自身品牌效应、策划能力、专业素质、营销资源保证代建项目的折价能力。

在4.0机制下，绿城在项目管理的基础上成立了「全生命周期服务机制」，提供从项目前期拿地到后期物管使用的全产业链服务。

之外，绿城引进了「对赌模式」，未达到利润目标的对赌项目，绿城不缴纳服务费；倘若实现超额收益，则根据阶梯比列进行分红。

绿城方式的筛选标准与计费模式

按照曹州南项目，绿城对代建项目合作方的筛选标准有三条：

绿城也有一条数次被提及的标准，即不踏入楼市高于6000元/平米的城市。不仅代建收入诱因外，绿城原本的「身份」优势，帮助委托方以比较合理的价钱荣获农地。

在计费标准上，绿城通常缴纳派驻团队基本管理费、委托开发管理费和项目业绩奖励等三项成本：

派驻团队基本管理费——绿城建设按照委托项目规模、物业类别以及开发计划，派驻相应人数的管理团队。管理团队的基本管理费（包括薪资、社会寿险、福利等）通常选用包干制的形式给予约定，有委托方承当，在项目公司列支。

委托开发管理费——取费标准原则为项目总销售额的5%至7%（住宅类项目多于此标准），详细结合项目物管类别、总销售额、销售去化速率等诱因确定。

（备注：以上三项成本不包括委托方因向除绿城外第三方支付的牵涉项目开发的相关成本，包括但不限于农地出让金、契税、前期安装工程费、报建费、市政配套费和其他政府养路费及行政计费、工程建设费、材料设备款、招标代理费、设计费、监理费和安装工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及销售成本等。）

如项目分多期开发，项目开发委托管理费的支付以项目分期为单位进行估算和支付。各分期的面积以施工许可证所批准的面积为准。在各分期实现销售前，项目各分期的预估委托管理费按照该分期预估销售额进行估算和支付，在该分期的修筑性详规确定后10个工作欧盘，由甲方提供该分期预估销售额，经乙方确认后确定。

订金

为确保整个委托项目的履行，乙方同意向甲方支付协议订金，并于协议签署后5个工作欧盘一次性支付。原则上代建收入在10000亿元以上的项目，订金不得高于1000万；收入在5000-10000万以上的项目，订金不得高于500万。（1）房子荣获施工许可证后10个工作欧盘支付15%；（2）房子主体结构结顶后10个工作欧盘支付15%；（3）房子完工初验后10个工作欧盘支付10%；（4）房子开盘销售率达到可售面积20%后10个工作欧盘，支付20%；（5）房子销售率达到可售面积50%后10个工作欧盘，支付20%；（6）房子销售率达到可售面积80%后10个工作欧盘，支付10%；

签署协议约定的销售目标，在该期房子整体完工初验合格满一年后10个工作欧盘，付清剩余部份所有委托管理开销。

上述（1）-（6）项按照各分期预估的项目开发委托管理费进行估算与支付，第（7）项按照实际销售额进行调整并还清。

上述（1）-（7）的付款节点为并列时间关系。

组织构架上，绿城管理推行「集团直管+区域/平台分管」模式。

区域公司和平台公司承当其分管项目的详细业务，包括团队成立、工程营造、营销管理以及委托方需求响应等。

代建项目上绿城建材价格，以商业代建为例，绿城与委托方设立项目公司，项目公司监事会由委托方指派，代表委托方行使决策、监督、建议以及知情权，而绿城负责搭建项目管理团队，由委托方派遣的财务负责人对项目进行监控。绿城企业集团内部每年更新《绿城企业集团安装工程技术系列标准》，标准包括《景观标准工艺工法》、《精装修施工技术标准》、《建筑工程成品保护规范》、《住宅产品实测实量技术规范》等针对安装工程做法和要求的具体介绍。

除此此外，绿城还选用父子制带教、第三方检验机构抽检、战略合作单位考核等手段确保项目品质。绿城较为新颖的一点是管理层对施工人员责任心的认知。

不仅管理团队勤跑腿紧抓项目外，宋卫平还曾提出向英国的安装工程管理取经，导出日方的管理观念，展现到绿城管理的代建项目上就是对每一个细节的持续优化。

人员管理：

统一的组团入口与考勤制度，24小时门卫及视屏监控防治无关人员入内；日常的安全早会，讲解每位区队的工作及留意事项。

场地管理：

通过每周公路清扫，每日「安全清扫日」，年底「安全大检测日「及材料合理摆放确保工地整洁；

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然而，其他地方性龙头企业若果在大本营模仿绿城方式，从品牌视角并不难实现。虽然，绿城经常指出产品品质，其项目专业性不是任意一个地方性龙头，并且全省性民企可以简略模仿的。