市场火的时候高价拿地，资金多数大部分来自于融资，房子如果降价卖就是亏损，不卖时间拉的越长，利息成本不断累计，还有员工等人员成本，不付工程款，施工方不再像以前再垫钱干活了，如果撂挑子停工，企业会被认为是暴雷了，那买房人就更不敢买他的房子，这样就变成了一个死结，所以说房价下跌首当其冲是房地产开发商。

现在开发商的策略是降价低于成本卖房，把现金流先保住，正常优先工程付款，这也是为什么经常能看到工抵房、特价房出现的原因。再则是减人增效。最近大家经常能看到房地产企业裁员或是大区合并的消息，这都是为了减少成本开销，缩减一切不必要的开支。

第二类是炒房客。

这批人群为了利益最大化，大多数是用足了杠杆，把手里的钱尽可能拆成多份以便可以多买房子，指望着顺着楼市持续大涨，短期内获取高额回报。这样他们的首付比例低，贷款额度大，并且前几年的还款利息占比非常高，还的本金则非常少。原本炒房客是短期快进快出，不会持有房子很长时间，但这轮下行周期已经有两年半的时间，在不断增加利息成本，外加还款压力下，炒房客损失很大。

现在已经没有限售政策了，并且一般房源都会符合“满二”的条件，没有大税。炒房客认赔甩卖，减少损失造成了二手房挂牌量上升，变相也影响了这批正常急卖二手房的人群，刚才说到了新房价格降，也会对二手房产生影响，炒房客和正常急卖二手房这批人是真闹心了。

第三类是银行。

曾经房贷业务是他们最愿意做的业务，利息收入稳定，长的可以是30年。为了刺激楼市，房贷利率降到了三点多，刺激以前高位贷款的房主还款，这下少了利息收入，制造障碍不让还也挡不住大家的还贷热情。这还不是最闹心的，因的房子因为跌的太多，贷款余额可能都低于当下房子的售价，部分房源出现了断供法拍的情况，后期处置都会减少银行资金回收。以往的通过房屋做为抵押物贷款的借款人，因为房价下跌重新估值，银行也会要求增加抵押物。银行同样苦于房价下跌所带来的影响。

第四是地方政府。

房价下跌开发商卖不动房子，当然也就不会拍卖土地。去年一些主要城市所设定的两集中拍地政策已经不再执行了。2023年除了像北京、上海这样的一线城市土拍还有争夺之外，其它城市拍地基本上底价成交或是拍卖挂零。土地拍卖收入是地方政府很重要的收入来源之一，房价下跌所带来的间接影响让地方财政捉襟见肘。

各地政府应对措施是，把主要精力放到了招商引资，打造营商环境，吸引产业落户本地，以增加税收的方式减缓财政压力。

第五是普通的刚需、改善购房人群了。

2018年-2021年左右买房的购房者，买房时的房价处于一个相对的高点，按当下挂牌二手房的情况价格下跌了20%左右，不同的区域跌幅不等。因为大家买房都是为了自住，房子算是物尽所用，但价格跌了心里肯定也是非常闹心。这次房价高涨是因为资本推了房价产生了泡沫，挤出水分价格的一次回归。随着城市的发展价值的拉高，价格会重新与价值相匹配。

按最新的国家统计局数字发布，我们的CPI出现了历史的新低，百姓消费欲望不高，M1与M2的数字反而不断上升，大家信心不足，大部分的买房在观望中。从2023年开始，国家陆续出台相对应的支持政策，保交楼让之前暴雷房企的房子能顺利交房，设立房企白名单支持企业合理融资需求，当市场各方达到一定平衡之后，相信楼市触底反弹的时日也不会太远了。