前几天拜访了一个从加拿大回国的一个开发商，这个朋友之前是我在国外游学的时候认识的，大家认识有5-6年了，微信经常沟通。

这次他从国外到上海机场下飞机就跟我联系预约一起聊聊，然后我们就见面聊了下他那边的公寓的情况，以及一些认知，我相信很多在国内的朋友对于国外的公寓的情况还是非常好奇的，所以，我今天来分享下我了解到的信息。

第一：加拿大的经纪人工作的三种模式：

加拿大的经纪人就三种：

a 租赁经纪人  租房是专业的租房公司的，因为国外的租金和押金是通过监管账户给业主的，所以个人是无法做租房业务的，必须挂靠在公司，通过培训才能上岗。

b 买方经纪人  当一个人想买房子的时候，主要是找一个自己认识的买方经纪人，然后全权委托他给买房这个事情全面去处理。

基本上大家都是一次买房行为委托一个人。

c 卖方经纪人 这个是房东要卖出房子的时候要找的卖方经纪人。

期间全部的事情都是买卖双方经纪人之间的沟通达成的。

第二：加拿大的公寓投资市场

那边的公寓投资要比国内的更低成本更好的维护，这是为什么呢？

加拿大的公寓投资市场有两种公寓产品：

a 整栋产权，无法分割的。

这种产权的公寓一般都是几个单元，也就是几套或者几十套一栋，但是由于土地和法律的原因，这些房子是不能分割产证，必须独栋买入的。

b 分割产权，有小产权的公寓

那么，无论是买入这种整栋的还是有小产权的，都是非常便宜和方便的。

为何说非常便宜呢？

国外的贷款基准利率在4%左右，然后，如若用于资金购买公寓的话，可以赢得贷款利率打折1.8%-2%，这样的话，实际贷款利率也就2%左右。

国外的公寓净资产收益率基本在4-6%左右（现在买的话，也就是市场能接受的价格），然后扣除管理费和贷款利率的话，每年大概是有2%的纯投资利差。

那，为何会这么大的利差呢？

这就是加拿大对于公寓类资产的贷款的优惠了，正常贷款20-30年，但是公寓贷款是可以高达50年的。

所以，低廉的贷款利息以及永久产权的资产，就构成了非常多的专业的投资机构，有私募，有基金，有保险，有各类资产的加持。

所以，在英国有300多年建成的公寓，在美国有200多年的，在上海有100多年的公寓。公寓收租维护好的话，在国外由于是几百年的收益可能，所以国外的公寓投资普通人机会不多，基本都是溢价买入，比机构给出的价格高才能买到。

第三：国内公寓的前途他们是如何看的？

对于一个国家没有市场化的资产来说，他们是无法看好和持有的，不过趋势是对的。

任何金融和任何投资，只有以现金流为衡量的依据的时候，才能迎来真正的资产的爆发，也就是真正可以被市场所接受。

由于国内的产权问题，以及学区和户口这些问题的存在，所以国际资本是不存在考虑这类资产的，不过这几年很多城市已经开始租售同权了（国外一直都是租售同权），这不排除未来的机构会进入国内的公寓市场。

对于国内公寓市场的看法就是，只要是在5%以上的投资收益的公寓，基本上长期持有，等国内发展趋向稳定以后，这种资产往往是普通人最好的现金流资产。

也是未来全球金融，全球银行进入国内以后的贷款的最好担保品，也是最好的抵押品。

所以，你看好国内的公寓发展吗？

这个不存在看好与否，只要是一个资产，长期来说，一定是趋势相同的。只是现在还有国内小散的买入机会，未来更多的机会可能是来自于服务基金，或者机构，或者是投资公司的持有和运营。

个体永远都是要被市场服务才能实现价值的回归的。

也就是个体的房源在国外基本90%以上都是托管的，这个无需多说，这是趋势。

那么，当你了解加拿大的公寓投资以后，当你了解公寓投资的趋势，以及国内近期这么多国际银行的进入以后，你知道作为普通人，如何才能获取更多的可能了吗？

文章完

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