上一期的新政阐述中我们谈到了【房企农地增值税清算之建安费用】，本期的新政阐述我们将对【房地产企业农地增值税清算之绿化成本】的相关知识点进行评析。

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案例：绿化成本显著偏低

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企业解释

工期安排紧导致承包商采购售价较高；

因为秋未花木成活低，所以承包商的售价中包含包花木死亡后更换花木的费用；

2014年及2015年苗圃售价较2016年高出这些;

承包商价格中有花木邮费及装卸等成本。

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局方回应

采购售价不是"较高"，而是特别高，与同期市场售价相比，果树总价高出17倍，五味子树总价高出5倍，黑枣树总价高出13倍，罗汉松（15cm）总价高3.5倍，罗汉松（20cm）总价高5倍等；

花木死亡更换苗圃的费用应为人数降低，不是总价增加土地政策 房地产，花木购销协议通常还会约定成活率；

不存在2014年和2016年苗圃售价相差多倍的现象；

对账表中是"平整成本和种植费"土地政策 房地产，无邮费和装卸费的描述和总额。

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新政：农地使用税估算收取要领

▶《财政部国家国税总署关于房产税、城镇农地使用税有关新政的通告》

财税【2006】186号

以出让或出售形式有偿取得农地使用权的，应由受让方从协议约定交付农地时间的次月起收取城镇农地使用税;协议未约定交付农地时间的，由受让方从协议签署的次月起收取城镇农地使用税。

——纳税义务发生时间

▶《财政部、国家地税总署关于房产税、城镇农地使用税有关问题的通告》

财税【2008】152号

第三条纳税人因房产、土地的实物或权力状态发生变化而依法中止房产税、城镇农地使用税纳税义务的，其应纳税款的估算应截至到房产、土地的实物或权力状态发生变化的当年底。

——纳税义务中止时间

▶山东省征税新政法规处有关地方税业务问题解惑

十四、房地产企业因商品房的转让而中止其城镇农地使用税纳税义务的时间怎样确定"纳税义务中止时间"应根据《财政部国家地税总署关于房产税城镇农地使用税有关问题的通告》财税【2008】152号第三条"实物或权力状态发生变化的当年底"执行。在实际工作中，中止收取的时间根据实物或权力状态发生变化孰先的原则确定，实物移送较早的，按相关移送手续（如将房子锁匙交付给买受人等情形）代办的日期确定;房产证或农地证等不动产权力许可证照较早的，按证照的签发日期确定

▶《财政部国家地税总署关于棚屋区扩建有关税收新政的通告》

财税【2013】101号

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，根据政府部委出示的相关材料、房屋征收（征地）补偿合同或棚屋区扩建协议（合同），按整修安置住房建筑面积占总建筑面积的比列减免城镇农地使用税、印花税。

本月应缴交的农地使用税=（开发项目占地面积-免税占地面积）x（1-已转让开发产品建筑面积/开发产品总可售面积）x月单位税额。

▶《国家地税总署关于通过招拍挂形式取得农地收取城镇农地使用税问题的公告》

国家地税总署公告2014年第74号

通过投标、拍卖、挂牌模式取得的建设用地，不属于新征用的林地。是不能享受自批准强征之日起满1年时开始收取农地使用税的，所以假如拍地时交了农田占用税，记得跟政府谈征税退还。

希望本期的“政策解析：土增清算之绿化成本”能给您带给一定的借鉴之处，如有疑虑期望与您共同思考解决。协同硬件将不断倾听市场声音，拥抱机会和变化，与顾客共同成长，为实现顾客价值而不懈努力。

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