深圳学区房，已经跌回2019年。

这几年，深圳房价暴跌的房子里，有不少是学区房，而且学校越好跌幅越惨。

名校信仰，基本都快跌没了。

深圳学区房价格，普遍跌了30%左右。

滨海之窗，带南二外海德学校，2021年1月115平3房成交价2215万，单价19.26万/平，去年10月105平3房只卖1460万，单价13.9万/平，跌了27.8%。

恒立听海花园，带南外高新学位，2006年入伙花园小区，107平3房高峰期历史最高价2650万，去年9月份一套115平3房，只卖1758万，单价降价幅度38%。

宝中次新房，勤诚达22世纪二期，2016年小区，88平3房，高峰期成交价1420万，去年11月最新一套成交价为1010万，跌幅达28.87%。 

有些老破学区房，跌幅都在50%以上。

长城一花园，1989年的老小区，带实验顶级学位，2021年价格近17万/平，去年11月份单价只有7.24万/㎡，跌了58%，

华隆园和东门168，都带螺岭外国语学位，以前能卖到15-18万，现在均价才5-6万块，跌幅都在60%以上。

八卦岭宿舍，有荔园双实验和拆迁炒作概念，最高涨到15万/平，现在只剩4.2万/平，房子跌了70%。

不管是地段多好，学校多好的房子，房价反正就在直线下跌，无一例外。

房子老破，带旧改概念的楼盘，跌幅尤为明显。

一方面旧改遥遥无期，什么时候拆能不能拆都是未知数，另一方面居住体验是真的拉胯，没人愿意花钱住在老房子里。

学区房的信仰，都快跌没了。

为什么名校学区房也跌得这么猛？

原因其实有很多，主要是大家没钱没信心了。

2023年，深圳政策利好放了十几个，每一个是在松绑。

单身公寓不限购，参考价取消，认房不认贷，二套7改4，豪宅线调整等，但房价还是在继续下跌。

其实自从2021年2月深圳推出参考价，房价就一直没涨上去，期间还经历了口罩等黑天鹅事件。

谁都没有想过，这么多年一直涨的深圳房价，竟然能连跌3年，房价普遍跌回2019年。

虽然早在去年2月份，深圳就已经取消参考价限制，银行贷款不看参考价，但人们心理的参考价依然存在。

各大中介平台，还是看不到高于参考价的房源真实价格，买家一上来也对着参考价猛砍。

截止到1月份，深圳已经有81%的二手房低于参考价成交，低于参考价10-20%的房源占比明显上涨。

很明显，大家还是在偷偷降价，房子能卖掉就是因为便宜，看来是真的没信心。

这几年，中产返贫很明显，房价跌了50%，股票跌了50%，收入跌了50%，根本没钱去消费。

拼多多股价超过阿里，二手钢琴价格打骨折，都说明大家都在精打细算消费降级。

去年抖音平台有句话特别火，不是XX买不起，而是XX更有性价比。

买房，也是一样。

深圳现在房子多到卖不完，新房库存5万套，明年供应8.5万套，二手房在售还有6万套，有19万库存量摆在那。

但每个月成交量明显乏力，新房二手房一起每个月成交才6000套，即使不新增，二手也要卖1年多，加一起要卖2年多。

只有性价比高的好房子，才能被卖掉。

所以，老破学区房跌麻了，一点都不奇怪。

房子没法住，学位价值有上限，只能靠降价来吸引客户。

所以到底要不要买学区房？

这取决于，你买学区房的目的到底是什么？

深圳买房躺着赚钱的时代，已经过去。

房多客少局面，短期很难改善，即使放松限购，也不是所有房子都能涨。

未来深圳楼市实行双轨制，商品房和保障房分层。

解决居住问题，不是靠房价下跌，而是让大家住保障房。

很多商品房，可能再也没有人买，接盘侠都去买保障房，或者干脆去东莞惠州回老家。

2023年，深圳人才房成交量，就比之前高了不少。

虽然10年不能交易，后续也没有增值属性，但价格打6折，足够便宜。

今年深圳还要建10万套保障房，对楼市肯定有冲击。

消费降级下，只有学位价值的老房子还会亏钱。

教育是个奢侈需求，不是所有家庭都愿意花这么多钱考虑名校。

尤其是深圳推行名校集团化，2025年遍地都是名校集团化。

以后你家门口的学校，也有个“名校”牌子。

很多家长想的是，有牌子也不差，差不多就得了。

更何况，深圳近期在大力推进双减，百花广告牌都下架不少，补习考试被叫停，高三学生提前放假。

更狠的是，2019年后深圳不公布中考成绩，家长们要卷也是摸瞎式比较，还是依赖于各大家委会的拼凑数据。

老破学区房，很容易变成穷人买不起，富人看不上的产品。

有条件的朋友，还是要买好学校+好地段的好房子。

南山福田学区房虽然也跌了很多，但至少跌了有人买，后续出利好也更容易涨回来。

就算实在不行，安心住在这里，也不用再折腾。

就算学位价值被稀释，房子至少还能打，有钱人依然还是愿意买单。

虽然学区房跌了很多，但在深圳读名校没那么容易。

近10年内，深圳都会面临学位紧张的冲击，很多孩子别说上好学，顺利上学都是个问题。

有个好学位，再怎么样也有流动性，如果房子好，才能做到保值增值。

总的来说，我觉得以后学区房，大概分为2种买法：

一种是买个顶级学校老破小，总价也不高，亏也亏不到哪去，如果家里有2娃，就当给孩子充学费，反正教育本来就很贵。

一种是买个学位地段都好的房子，就是价格有点贵，普通人也够不上，至少需要个3房，一定要住得舒服，楼龄也不能太老。

当然肯定还有一些家长，也会关心上学，但被资讯混杂和名校集团化，更多是买个房子比较新，但学位“看似”还不错的房子。

之前就有个粉丝就问我，宝中教育集团松岗分校的学位好不好？

我知道，她其实已经看过某个新房，已经快交定金，就只想要一个肯定答案而已。

我给她的回复是，这学校以后有潜力，但现在真的不是名校。

学区房，其实还真不是带学位的房子，而是带真正好学位的房子。