本期，财哥和大家聊聊房市。

新西兰贷款中介证实，新西兰主流商业银行BNZ正在向首付低至5%的购房者打开大门，发放贷款，但条件也相对苛刻。

不过，尽管借贷门槛似乎有所降低，但利率可能将继续上涨。

主流商业银行ANZ此前曾预测，官方现金利率（OCR）将进一步上调。

房市，一定是天维投资读者们最为关心的话题之一。图源：Beth Walsh

基于上述背景，一位专家对房市进行了深度剖析。

Key Mortgages公司的贷款顾问Jeremy Andrews最近对媒体表示，BNZ目前已经允许首付低至5%的客户申请房贷，从而向首次购房者进一步敞开了大门。 

不过，要想以如此低的首付获批贷款，还需要满足一系列条件，包括收入要高于较高首付比例的贷款人。

而且这部分申请人的利率也较高，因为他们通常无法适用于特别利率。

除了银行，新西兰政府推出的购房计划First Home Loan同样允许符合收入标准的购房者以5%的低首付申请贷款，并且由新西兰公屋署（Kainga Ora）担保。

业内人士称，无论条件多么苛刻，BNZ降低房贷门槛的行为，无疑将使更多首次购房者受益。

“在目前房贷利率较高的情况下，一些人可能会选择进行‘观望’，等待利率降低后再进行借贷。”

不过，对于那些已经背负着房贷的人来说，无论利率如何变动，他们都不得不“承受”。

但近日，一个坏消息传来，ANZ曾发出警告，称今年央行可能将两度上调OCR。业内人士称，这势必会对房贷利率产生影响。

近日，ANZ首席经济学家Sharon Zollner对此前关于央行将要加息预测进行了解释。

Zollner在接受Q+A采访时承认，目前还没有其他银行做出加息预测。

Sharon Zollner。（Source：Q+A）

RBNZ当时警告称，如果通胀压力强于预期，OCR可能需要进一步上调。

“他们（央行）发布的官方现金利率预测显示，央行的加息幅度为19个基点——通常为25个基点。因此我们认为，这已经非常接近（加息）的底线了，只要轻轻一推即可。” 

这位经济学家表示，最近的经济数据提供了这种推力，尤其是在通货膨胀被证明“难以驯服”的情况下。

新西兰央行行长Adrian Orr将面临一个艰难的决策，即维持OCR不变或继续加息。

“他们无法确定是否已经做了足够的工作来实现每年1%至3%的通胀目标。” 

Orr上周发表的评论表明，高通胀仍然是他脑海中挥之不去的问题。 

在最近怀卡托大学的一个经济论坛上，该行长表示，他对最近一项针对商界领袖和预测人士的调查中的通胀预期感到担忧。

另外，新西兰其他银行一致认为，从目前来看，央行几乎不可能在短期内下调OCR。

在上述背景下，今天（2月19日），新西兰房研机构CoreLogic发布了“本周房市5件事”报告。该机构首席经济学家Kelvin Davidson与大家分享了本周应注意的有关房市的要点。

Davidson说：“与此前不同，本次房市好转的情况可能并不令人印像深刻，且每个月和各个地区的情况也各不相同。”

“数据显示，今年1月份的房产销量为3200套，仅同比上升了约2%。该数字基本上是自1983年以来1月份的最低销量。（除了去年1月份）”

“奥克兰、汉密尔顿和但尼丁等主要市场的销量实际上有所下降。”

“因此，2月份出现反弹并不奇怪。但显而易见的是，较高的房贷利率给借款人带来了持续压力。”

迄今为止，目前房市的复苏阶段变化背后的另一个因素是，住房负担能力仍然捉襟见肘。

目前，住房负担能力为9.3年，比2022年第一季度最糟糕的11.5年要更好。

但Davidson认为，新西兰房市仍然面临着重大负担能力挑战。

事实上，另一种衡量标准，即房贷还款额占家庭平均总收入的百分比，目前仍保持在49%。该数字接近有记录以来的最高水平（52%）。

Davidson说：“从中期来看，DTI规则可能会在一定程度上有所帮助。但归根结底，人们需要建造足够的房屋来满足需求。”

近期，对于租户来说，住房成本仍然是一个问题。

新西兰统计局的最新数据显示，2023年1月至2024年1月，新租约的租金上涨了6.8%，是长期租金平均增长率（3.2%）的两倍有余。

Davidson表示，该数字反映了近期工资以及租房需求（主要源于移民数上升）的增长。同时也反映出租赁房产库存紧缩。

最新数据显示，目前各大银行将其6%至7%的新增贷款发放给了DTI大于6的首次购房者，对于DTI大于7的投资者而言，也差不多是这个比例。

上述数字远低于拟议的20%的上限，目前较高的房贷利率，限制了与收入相关的贷款规模。

Davidson表示，事实上，DTI新规与下一个周期有关，只有当房贷利率再次下降时才会开始发挥作用。

“从长远来看，DTI新规不会‘切断’银行对投资者贷款，但投资者扩大其投资组合的过程可能会变慢。”

Davidson表示，尽管未来几天并不会有太多数据发布，但他仍将关注将于本周四发布的新西兰活动指数（The New Zealand Activity Index,NZAC）。

他认为，NZAC的数据表明，新西兰可能在去年最后季度时，避免了经济衰退。

因此，Davidson认为，看看2024年经济如何开始将会很有趣。 

他最后表示，经济走强应该意味着就业和房市将会得到支持，但也往往会在更长时间内使通胀保持在较高水平，从而使房贷利率居高不下。

对于房市现状

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