在过去的一个周期内，人们想着如何把一套房变成五套房，因为收入虽然在增长，但来不及匹配这个购买力，可以通过信贷来放大，而现在这个周期内，人们想着的是如何把五套房变成一套房，毕竟还是要留一套来住的。

留下两套来租不行么？因为租的收益不能覆盖信贷的成本。从过去的一套变五套，演化成为现在的五套变一套，核心的区别在于：房价的预期，也即收益的预期。

当然，预期只是一种概念，房价实实在在上涨的周期过程中，的确一套变五套也是英雄所见略同，逻辑的核心在于：第一，多买房多收益，第二，前面买的房不断在增值，所以，可以采取杠杆的方式套取资金，譬如A先生，买了第一套房，200万（全款，说的夸张一点，乘数逻辑是一样的，好算账容易理解），结果升值到300万，然后，贷款可以贷200万，那么这个200万，又可以全款买一个200万的房子，然后又去融资150万，全款150万又买第三套房，以此类推。你可能问，这个过程中，负债总额在扩大，还是需要还本付息的，收入遭得住么？问题的关键来了，房子的涨幅变成这样，你觉得收入还是问题么？资产性增值带来的收益，远远超过利息成本，另外，房子的需求这么旺盛，自然各类生产开足马力，也带到了各类服务业和其他相关产业的发展和收入，所以，收入增长的预期和资产增值的预期，都成为人们惯性的判断。

所以，从一套房变成五套房，自然的逻辑就成立了，就这样行动下去，总是没有问题的。事实的过程也是这样演变，但难道是止境的么？为什么现在又变成了“五套变一套”的市场逻辑呢？

因为需求不是无止境，是会出现阶段性饱和的，所以，预期也不是无止境的，一旦出现饱和之后，那么，生产就会饱和，收入的增长就会停滞，从而对于负债的负担能力就会下降，还本付息的压力，就要导致出售资产来解决，出售资产会导致供应进一步增加，从而导致资产价格下降，资产价格下降就会导致债务的本金出现风险也就是偿债能力出现问题，从而金融机构为了保全资金，就要给债务人施加压力甚至抽贷，因为银行也是债务人，银行的钱也是借的。所以，这个过程发生就会导致，五套变一套，抛售资产来去负债，或者叫优化资产配置也好。

五套和一套的关系，这个比喻虽然夸张了一点，但是能够说明眼下的趋势。那么，新情况来了，在一套变五套的时候，金融系统自然要加息，一方面遏制过快的增长带来的非理性泡沫，另外一方面，金融系统也要分一杯羹。在五套变一套的时候，金融系统降息，就是现在的新情况，降到4以下了，会起到两个积极的作用，第一个是，五套变一套不是想变就能变的，因为二手房踩踏了，这个导致资产普遍抛售会出现系统风险，所以，我给你降低持有成本即负债成本，那么五套变成两套即可，也降低了二手房供应的压力，另外，降息，也降低了新购的成本，实际上在鼓励购买，对于市场的恐慌心理和下行趋势会起到托市的作用，从而稳定资产的价格，从而也是在保护债务本金的安全，因为一旦价格跌穿首付，债务人就直接放弃本息偿还，对于金融机构是系统性风险。

当然，我们不是完全围绕金融机构来看，只是这是个关键环节。从一套变五套，或者从五套变一套，都是我们的对于市场的判断或者反应，反应过激未必是好事，无动于衷也未必是好事。负债也未必是坏事，没有负债的支持，经济发展的机会就会被丧失，负债的过度被扩张，会破坏经济发展的成果。所以，加息、降息，就是一种好的调节手段，不至于让五套变成一套，回过头去看，之前把一套变成五套也的确夸张了一点，所以房价需要遏制，购买需要限制（所以，被限制了购买力，把远郊的房价都搞起来了），这些都是聪明的做法，形成了我们稳定的地产市场，虽然有一些副作用，但是整体是好的。

当然，我们还是根据市场的演化，发现一些机会或者风险，利于自己的行动。譬如，为什么改善去年那么好卖？大家知道了吧，因为五套变一套的趋势，也直接刺激了最后那一套的面积需求，房子还是拿来住的，住的好点一劳永逸，即使在下行过程中，也不是没有发展机会，结构的调整也会有新的机会和增长点。但这个增长点能不能持续，我们不能用惯性思维去判断。