2022年起二手、一手的比例持续上涨居民买房偏好明显转变，2023年是二手房与新房成交比发生重大变化的转折年，从20城新房、二手房成交量来看，2023年两者成交比从2022年0.77上升至1.06，绝对值发生了实质的逆转。随着二手房供应上量涨价跌、需求上行政干预下的税费优惠、购房人群增多等趋势下，二手房优势会更加明显，也将加速对新房市场的挤占，二手房对新房替代效应会更加明显。

分城市来看，2023年，一线城市二手房新政后挂牌量激增，尤其9月“认房不认贷”相继落地后，因政策利好于置换客群，二手房挂牌量均大幅上涨，但新政效果持续性不足、反而加重房东的悲观预期，加速降价抛售。

与一线城市不同，二线城市二手房挂牌量稳步上涨，对政策刺激的敏感度也有所不同，二线城市整体对“认房不认贷”刺激不敏感，由于“认房不认贷”本质是针对存量客户降首付拉杠杆，而二线城市第一居民杠杆率已经够高，如杭州、南京，第二，政策工具箱放开早，降低社保年限、取消限购、增值税5年改2年，三孩家庭奖励房票等等，存量客户需求释放消耗“殆尽”。但对取消限售政策敏感，如青岛全面取消限售、长沙住房网签备案满4年可转让出台后，挂牌量大幅持续上涨。

二手房供应增加选择变多的情况下，叠加价格加速下跌，性价比优势更加突出。一是二手房有现房优势，二是自由市场价格调整更迅速，房价跌幅远超新房。截至2023年底，70城价格指数二手房比新房同比多下跌3个百分点，70城中约68城二手房价格同比下跌。

在此背景下，二手房成交明显表现出对新房市场的挤占，2023年20城合计成交二手房15864万平方米，同比上涨38.4%，20城中有19城成交量同比上涨，一二线城市的二手房市场出现明显的量涨价跌。从20城新房、二手房成交量来看，2023年两者成交比从2022年0.77上升至1.06，绝对值发生了实质的逆转。

从成交结构来看，以100平为划分标准，定义100平以下为刚需。一线、二线城市100平以下的二手房成交占比明显超过新房成交占比，均明显出现刚需进入二手房市场的现象。

从国际经验来看，发达国家早期经历城市化建设后，最终进入存量时代，新房占市场比重下滑，二手房成交占比上升成为市场主导。以美国为例，2009年新房占比最低时仅约10.1%，后期回升至21.5%，日本首都圈成交的新房占比持续下跌，2022年新房占比跌至约36.8%。

根据同策研究院建立一手、二手房的交易量比重变化的预测模型来看，预计未来新房成交面积将一直呈现下滑趋势，到2029年左右，二手房的成交面积将超过新房成交面积。