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针对近日呼声较高的“国家住房银行”（黄奇帆和任泽平先后发表相关观点），建诚智库首席研究员何田进行解读。

文章主要内容分为3部分：

①如何理解黄奇帆“70万亿组建国家住房银行”。

②未来改革方向之一：改革住房公积金体系。

③未来改革方向之二：强化住房持有运营。

前段时间，原重庆市长黄奇帆在一次演讲中提出，国家可拿出50-70万亿，集中采购闲置库存房屋，建设类似新加坡的组屋。

黄老师的意见是国家出资收购存量资产，做保障性住房或者租赁住房，帮助行业去库存，稳定房价，这个符合当前政策导向，有很大的现实意义。

而从性质来看，住房银行属于社会保障体系，是普惠性的，目的是为不同收入和不同居住需求的人都提供了购房融资渠道。

从这个层面看，住房银行跟黄老师提的收购不良资产、保交楼不是一回事。

当下解决房产行业“去库存”的问题，需要做好以下两件事。

一是从居民获得低利息贷款层面，做好公积金体系的改革。

二是从房地产资产的开发、运营层面，成立专门的处置房产资产机构。

现在公积金体系由住建部门管理，承担老旧小区改造、租赁住房建设等各种职能，异地提取、富余资金投资增值等方面有较大改进空间，未来改革目标应该是实现全国范围内的灵活流转使用。

比如由建行与德国合资成立的中德住房储蓄银行，跟公积金的运行方式类似，需要先存钱才能再获得低息贷款买房，目前仅限重庆、天津开业，未来应该在更多城市推广，与现有公积金体系打通。

未来改革方向：强化住房持有运营

成立专门机构，做保障性住房的开发建设、持有运营、封闭管理，这个不仅仅是资金的问题，地产运营管理成份更重。

回顾历史，2000年左右成立的四大AMC，从银行收购了几万亿不良资产，之前成功处置有赖于中国经济和资产价格的上涨。但现在房价在高位，未来预期不好，AMC盘活不良资产的能力并不稳定。

2015年国开发大力发展棚改贷款，直接给拆迁户分钱，对之后三年全国（特别是三四线城市）房价上涨影响很大。

现在房子已经足够多，2023年末待售商品房近7亿平米，在建近百亿平米中估计属于暴雷房企的就超过20亿平米，盘活这三十亿平米资产，需要的是低息长期资本，要么转为租赁住房，要么销售但产权受限、内部流通。这是需要资金充足的大机构参与的。