楼市再现重要信号，买房还是卖房？听听内行人如何说

就在许多人认为房地产市场将继续下跌并在 2024 年出现调整的时候，房地产市场出现了一个重要的信号。

据贝壳研究院发布的最新数据显示，在该院监测的全国 50 个典型城市中，春节期间（8 天）的二手房交易量较往年同期大幅增长。

从城市来看，一、二、三线城市的年涨幅分别为 90%、180%和 140%，可以用疯狂来形容。春节期间，二手房市场出现如此反常的涨幅，只能用两个原因来解释：

一方面，他们确实觉得房价低，但根据买高不买低的普遍心理，房价低并不足以让人买房，毕竟他们害怕房价还会更低。所以在这里也要补充一点，他们认为现在基本上已经是谷底了，房价下降的趋势可能即将逆转，还是及时入手为好。

第二，我认为政策是到位的。目前，房贷利率其实已经很低了，24年1月，全国100个城市首套房贷平均利率仅为3.84%，已经处于历史较低水平，而且还有置换补贴 "卖旧买新 "等等。可以说，相比往年，现在按揭买房的额外成本是很亲民的，要知道，有些补贴也是有时间限制的，说白了，这就是阶段性的，购房者觉得过了这个村就没这个店了，更何况自己早晚也得买，不如早买早享受。

但现在悬而未决的是，在该机构公布的数据中，新房销售量仍未出现，与二手房市场明显背离。

例如，在中指监测的 25 个典型城市中，春节期间新房成交面积同比下降 27%，诸葛找房监测的 10 个主要城市日均成交 30 套也比去年同期下降 13.5%。

毋庸置疑，无论从哪个角度看，新房交易量不仅没有像二手房那样大幅增长，相反还在持续下降。新房与二手房脱节，这也是很多专家学者对房地产行业下一步走势众说纷纭的重要原因。但不管怎么说，最能反映房地产真实情况的二手房市场量价齐升，迎来开门红，意味着政治底和二手房市场底正在形成。

楼市逆转的重要标志已经出现，对于很多人担心的 "2024年是降价卖房还是持币观望？"问题，现在看来，答案也正在逐步显现。

说实话，在目前的市场上，如果房主卖房是为了尽快成交，或者只是降价一条路，只有通过低价吸引买家看房，才有成交的可能。否则，即使客户不看房，也根本到不了谈价的阶段。

可以说，当前的二手房市场仍处于 "以价换量 "的阶段。其直接原因之一，就是与新楼市没有形成共振。笔者也常说，要 "三资合一"。

此前种种迹象表明，政治基金和二手楼市基金已经逐步形成，而现在新楼市基金还不见踪影，这个基金有没有可能建起来？何时能够建立？

首先要明确的是，新房市场增速放缓的原因比较复杂，但最关键的一点，我想很多人都能看出来，那就是市场信心不足。这种信心不足源于收入的不稳定，也源于房企资金链的断裂，从而引发交房问题、成本缩减导致的质量问题等。

在收入问题上，国家确实已经意识到了这一点。上月中旬，国家发展和改革委员会明确表示，到 2024 年，要下大力气提高居民收入预期。当务之急是解决就业问题，这一点大家都很清楚，首先要确保人人有工作。

其次，增加居民收入渠道，特别是扩大中等收入群体的规模（中等收入群体应该是购房的主力军）。

当然，也会增强农民增收的主动性。毋庸讳言，房地产业的发展源于城镇化，而城镇化的生力军是广大农民，虽然这些年进城步伐有所放缓，但农民进城买房安居乐业，仍是促进房地产市场健康稳定发展不可忽视的力量。

现在只剩下一点，那就是 "地产商资金链断裂导致的交房问题和大规模建设导致的质量问题"。别小看这个问题，举个例子就明白了。

比如，你买一件商品，如果发现卖家信誉不好，总有差评，这家的东西基本上就没法考虑了。房子也是商品，还是商品，明知道物业公司债台高筑，后面可能建不起来，你还敢买吗？就是没有房子住，租房子住也不会考虑。当然，由于资金链存在问题，即使勉强建好交付使用，你还敢相信他们真的能保证质量，不偷工减料吗？对于购房者来说，这只能是避之唯恐不及。

我们普通公民能看到的问题，决策者早就知道了。

从2022年底 "三支箭 "融资出台，对于目前房企融资的白名单和盘，是之前很难改变的 "三条红线"，目标就是一个，确保交楼恢复市场信心。所以，自 "三支箭 "融资以来，一直到去年年底，中央经济工作会议、金融监管总局、住建部、央行等相关部委，都在围绕一件事做文章，那就是解决新房市场的信心问题。

但结果表明，此前的 "三支箭 "效果并不理想，房企的融资额不但没有增加，反而减少了，更何况为弥补窟窿房企的债务不断到期，因此不断有房企出现债务违约，市场信心受到进一步挤压。

其实，责任不能归咎于银行，而应该归咎于房企的负责人，房企的债务少则几千亿，多则十几亿，换句话说，全国十几万家房企，如果银行无原则地放贷，是不可能用几十亿来解决问题的。更何况现在资金压力大，把所有的钱都投到一个行业，不仅贷款收不回来，还会产生更多的后遗症，比如房企加杠杆进一步恶化。

因此，我们看到，支持房地产融资的白名单，从房地产公司的传闻开始，到具体的项目。不得不说，这是一个屡试不爽的方案，不仅可以用有限的资金挽救项目，恢复市场信心，还不会让房地产企业的债务无限制地增加，因为这些房地产项目是有价值的，资产和负债可以平衡，理论上还有利润。

基于各方对房地产白名单项目融资计划的支持，落地速度自然很快。6 家主要国有银行和部分股份制银行发布的信息显示，仅今年，首批 1.2 万个白名单项目已完成对接。简而言之，这些项目将获得能够确保其建设和实施的资金支持。这种对市场信心的提振无疑具有轰动效应，这意味着你不必担心买到烂尾楼，它们将被一一处理。

总之，我们有理由相信，国家这次是真的动真格的了，也是在寻找和实施恢复楼市信心的策略。释放出的信号自然是明确的，只要对楼市新政恢复信心，"三金合一 "自然会出现。所以，说到底，买房还是卖房，答案其实已经很明确了。

当然，我继续重申，我不支持以投机为目的购房，购房的目的应该是自住。究竟应该怎样买呢？我们可以从中国投资学会就 2024 年春节所做的网上调查数据中得到一些信息。

在春节已购房和计划购房的受访者中，置换升级+首次置业的比例超过 50%，后者中置换升级的比例超过 60%。超过 50%的受访者认为邻里设施和教育资源是他们最关心的问题。

你看，现在的人买房，他们只看真正需要住的地方，画那些规划好的蛋糕是没有用的，后面的金融市场什么的大家都不傻，蛋糕不是那么容易兑现的。在这里顺便说一句，那些只建了没两年的新区，对于产业影响不大，配套也明显不足，即使这一轮房价调整了不少，但满足不了现实购房的 "三大件"，依然会被购房者无情抛弃。我们的购房者和房产持有者给我们的启示是：不买也罢，不买也罢，市场升温，推盘未到，切莫贪心。