撰文|熊猫侠

法拍市场也难捡漏了？

近日，位于南山的深铁懿府成交了一套法拍房源，吸引了19人报名，竞价39轮。

最终，该房源成交价近1060万，相较于约778万的起拍价，溢价约282万成交！

来源：阿里法拍

据查询，该套房源在2021年开盘时的备案价约1024万，相当于业主持有三年，账面价值看起来是盈利了30多万。

去年开始，法拍房源在原价基础上打8折甚至6折的情况屡见不鲜，今年法拍市场风向转变了吗？

深铁懿府为安托山停车场综合上盖项目，东侧为安托山公园，北侧为深云村。整个项目占地面积约21万㎡，总建筑面积约75万㎡，是集住宅、商业、办公、教育配套等功能于一体的超大体量综合体项目。

距离项目最近的地铁为7号线深云站，直线距离不到300米，但由于隔了一个深云村，因此需从北环大道绕行，绕行距离约800米，预计需要5-10分钟左右，也算便捷。

来源：高德地图

项目周边有多条主干道，如北环大道、广深高速、深云路、南坪快速等，驾车出行会非常方便。

同时，根据学位划分，深铁懿府属于中科院深圳先进技术研究院实验学校学区，该校距离项目约600米左右；项目还将配建一所45班的九年一贯制学校，教育资源也比较丰富。

并且，项目周边的生态环境非常不错，背靠安托山，还可远眺塘朗山与燕晗山，人流量不多，居住环境十分静谧。

淘房志现场实拍

而这套被法拍的房源，能够溢价成交，一方面是因为深铁懿府项目的优势。

作为安托山目前最大的综合体项目，深铁懿府业态丰富、配套齐全，以单价约11万，买入安托山片区的次新高品质小区还是物超所值的。

另一方面是房源本身也相当不错。

该套房源建面约97.13平，是非常标准的大三房设计，东南朝向，远离学校噪音，视野也是最佳的。

深铁懿府户型图参考

根据阿里法拍的信息公示，该套房源的拍卖依据是（2022）粤0304执33334号执行裁定书。

熊猫侠查询到，这是一起因借款引发的纠纷。

来源：中国裁判文书网

大概率就是业主所持有的深铁懿府这套房断贷，导致房源被申请依法处分，清偿债务。

这套房源备案价1024万，首付应该是3成即约307万，贷款金额应该是约717万，但是执行书上写的是被执行人欠款约723万，不排除这套房产进行了二押，导致欠款远高于实际房贷的可能。

我们按照最简单的账面来算，根据等额本息，业主原始月供是37787.74元/月，一年至少是近45.35万的房贷支出，业主持有三年，就是136万总房贷支出。

即使现在房源法拍溢价成交，成交价近1060万，减去首付、房贷总支出、还清银行欠款即利息，业主依然至少亏损110万。

而在法拍市场上，深铁懿府这样高于备案价成交的仅仅是个例。

绝大部分房源依然要在评估价的基础上至少打7折甚至更低才能顺利拍出，不少豪宅，也因为一拍的打折力度不够大，出现流拍情况。

2月19日，京基御景半山24栋A座7A，经过三次法拍，105平大三房261.25万成交，单价才2.48万/平，业主买入价337.17万，买家成功捡漏70多万。

来源：京东法拍

2月21日，南山区蛇口太子湾云玺大厦T7二单元603商务公寓，一拍起拍价在评估价的基础上打了8折，因无人报名流拍，预计二拍再打一个8折，才会有土豪来“捡漏”。

来源：阿里法拍

2月22日，龙岗的中海康城花园，一套建面87平的三房，不到300万成交，比起小区内在售同面积段的二手房，至少便宜30万。

来源：阿里法拍

综合来看，现在法拍市场依然有不少“捡漏”的好机会，很适合真正想要“抄底”的买家们。

来源：深圳淘房志