很多人说，救楼市要救二手房，二手房热起来了，楼市才会热。

但实际上。

这个话是反了。

要让楼市热，先得让新房热起来，只有新房热起来了，二手房才会热起来。

现在很多人都已经忘记了，在2015年的那次房价大涨的时候，是什么情况了。

彭叔给大家在复盘一下。

在2015年的时候，那一年里面，其实楼市是很冷的，甚至还有一些二线城市，类似于西安、成都这种比较西部的地方，还有五折的新房往出卖，一线城市的房子也普遍下跌，甚至还有闹退房的。

当时就是新房卖不出去。

虽然说。

2015年棚改拆迁就已经有了，但是呢，因为政策的传导是需要时间的，不是说，今天政策一有，明天就有那么多的拆迁户拿着钱嗷嗷的往里面冲。    

所以2015年是楼市比较冷的一年。

直到了2015年的年底，楼市才开始回暖。

等到了2016年的时候。

之前折腾了一年的拆迁户，开始拿着大量的钱，冲进楼市去买房，而这些拆迁户，买的就是新房，彭叔还没见过拆迁户去买二手房的，彭叔见过的都是去买新房。

本来，2016年的新房就不多，因为2014年、2015年，楼市不行，所以开发商拿地也不积极，这就导致了，新房的供应量有些跟不上。

这也是楼市的一个问题。

就是，尽管我们已经是期房为主，可以大量的缩短新房的供应时间，但从地方上卖地，再到开发商拿地，再到盖好一部分取得预售证，至少也要半年，慢的需要一年以上。

然后当时，有那么多拆迁户进入楼市，而新房的供应量，因为前几年的楼市遇冷，又没有那么供应量。

结果就是，新房全部卖完。

哪怕是那种垃圾新房，郊区新房，是个新房，都被人买完了。就那么狂热，所以当时还有开发商放出豪言，只要房价上涨，房子是可以随便盖的，哪怕你盖个茅草屋，一样会有人过来买。    

然后当新房被全部买完以后，那拆迁户还有那么多，还有那些刚需，以及投资客，他们怎么办。

就去买新房周围的二手房，结果二手房房价也就嗖嗖嗖的上涨。

二手房房价嗖嗖嗖上涨以后，后面开盘的新房一看，二手房房价涨了这么多，都形成倒挂了。这也是国内楼市，开始倒挂的时候，之前你要找个倒挂盘里都找不到，以前普遍都是二手房房价低于新房房价的，就这次棚改，导致出现了二手房房价高于新房房价的现象，那开发商看到二手房卖那么多，他们因为限价又不能涨，开发商也就不甘心，就各种茶水费，绑定这个，绑定那个，甚至还有一些有关系的人，也各种找关系去走后门买新房，比较典型的，就是西安2018年长安区的融创那个盘的事情，当时就是典型的打招呼例子。    

所以当时，就形成了。

新房卖完了。

大家只能去买二手房，二手房房价上涨。

新房房价和二手房产生了倒挂，新房房价开始各种作妖。

二手房看到新房作妖，更加的涨价卖。

接着就形成了一个循环。

在短短的两年多里面，全国各地，房价普涨了2倍到3倍，部分区域房价甚至涨了4倍到5倍。    

这是全国楼市历史上，涨幅最高，范围最广的一次。

彭叔觉得，应该是前不见古人，后不见来者的那种，独一份了。

所以。

大家就能看到。

房价上涨，是靠新房火热。

这个新房火热，不是说，新房把备案价抬高，而是新房要把量走起来，新房的量走起来了，库存减少了，供小于求了，才引发上涨。

如果说。

你新房2万一平，在那有一大堆卖不完。

然后这边二手房卖2万5，你会去买这个二手房吗？

只有当这个新房卖完了，没得买了，这种周围的二手房，才能有人去买。

大家看房价涨不涨，就盯着新房看就行了。

还有。

这段时间很多人说房地产税，其实房地产税就算落地，对于楼市来说，短期是个利空，但是长期，反而是个利好。    

因为。

房地产税落地的初期，是会增加的房东的支出，不管怎么收，房地产税肯定是房东要承担的，你说转嫁到租客上，也不现实，更别说，国内还有大量的毛胚新房，连装修都没有装修过的那种，这种房子里让它怎么转嫁给租客。

所以不管。

房地产税，是按照面积、市值、套数，哪一种收取方式，在短期内，都是一个利空。

肯定会有很多人，抛售的。

但是你把时间拉长的话。

那就不一样了。

当大家习惯了买房要交这个房地产税以后，大家在衡量房价的时候，会把这个算进去，那么之后，房价该涨的时候，还是会涨的。

未知的，才是可怕的，当你都知道了，面对的时候，就没那么可怕了。

所以房地产税落地，短期是个利空，长期是利好。

而且。    

房地产税彭叔觉得5年内都够呛落地，现在主要是房地产税的第二次试点，这个是很快了。

之前第一次的试点，是重庆、上海，这两个城市，这次扩大试点，估计是能有20个城市左右。

房地产税试点是已经全部都准备好了，就等一个命令了。

彭叔知道，很多人都不喜欢这个税。

彭叔也不喜欢，但是没有办法，卖地收入跟不上了。

很多人都没有关注，2023年，卖地收入是5.7万亿，而在2021年，卖地收入是8.7万亿。

减少了3万亿。

你想想。

如果你是一个当家的，收入减少了超过20%了，你难受不？

而因为人口负增长，导致了，我们未来不可能再靠卖地收入，做为主要收入来源了，那就只通过房地产税了。这也是所有房地产红利结束的国家，都采用的一个方式。日本、美国、英国等等的，都是这样。

彭叔给大家看一下数据。    

这是日本的新房住宅建设情况。

日本在经历了房价泡沫以后，迎来了人口负增长以后，他们的新房开工面积，是越来越少了。

这也是，人口，决定了对新房的需求。

也就是。

只有人多，你才需要新房子多，人少，你都没那么多的需求了。

改善需求，不等于刚性需求。

两者还是有区别的。

那么大家想想。    

我们人口负增长才刚开始，卖地收入已经降到了5.7万亿，新房销售面积从接近18万亿，降到了11万亿，那么你说，后面卖地收入拿什么起来呢？

我们的人均住房面积已经41平了，日本的人均住房面积是35平，就算我们有20%的公摊，我们和他们的差距也已经不大了。

所以当人口减少，没有那么多增量的时候，房地产税就避不开的。

肯定是要有的。

再者就是。

人口减少，房地产税，都不是房价上涨或者下跌的唯一因素，只能说是，部分因素，当达到了一个点的时候，房价该上涨，还是会上涨的。

就比如说。

日本的人口负增长了，对新房的需求减少了，但是日本又把新房的供应量，减少了。

这么一来，就成了，人口减少了，但是新房减少的比人口还要多，房子还是供小于求了。

彭叔这是打个比方，里面还有其他的经济、货币等等的因素。

所以尽管人口减少，等等的不利情况，但只要其他的条件符合，房价依旧会上涨。    

今天元宵节。

彭叔再多说一些干货，平时都是写在付费文章或者星球的，今年过节，就免费了。

我们房产圈，是属于财经类的知识。

或者是，投资类的知识。

而这些类型的知识。

有一个非常重要的特点。

那就是，知识是会变的。

就是，你现在看到的绝对正确的知识，不代表，明年，后年，还对。

因为投资类的知识，变化太大了。

大部分知识，有效期只有3个月。

而你如果说，要搞投资，或者买房之类的。

那么你千万要记得，隔半个月，就要看一下最新的楼市情况。

不能把间隔拉太久。    

里面变数太多了。

彭叔就举个简单的例子。

很多人骂以前的房空，说是那些房空，害的他们没买房之类的，也有人觉得，他们那些房空专家，是没用的，啥都不懂，但实际上。

你如果说，仔细看他们当时的情况。

你会发现，他们当时的场景，是符合他们的推论的。

在2002年的时候，那个时候，国内房价各种下跌，房空特别兴奋，你知道那个时候，国内的客观情况是什么吗？

连续五年的国企裁员，每年500万以上的下岗人员，外面你找个保安的工作，都找不到，房价跌的和啥一样，所以那个时候，买上海房子，送礼户口，直接给你户口。

那个时候，客观情况，就是这么惨，所以当时，房空才那么火。

你如果站在当时的惨样，你会比他们更空，除非你是刚需。

结果，后来WTO的威力开始显现，国内迎来的快速发展期，房价嗖嗖嗖的上涨。。。

再后来2008年，为什么房空又火了一次，那是因为，08年的时候，北京、上海等城市房价，在短时间内，闪崩了，部分小区房价直接跌了70%，而且在这个跌之前，有个房空，他精准预测到了这次大跌，所以那个时候，一战封神。    

这是当时的客观环境。

可是呢。

谁知道，又来了个4万亿。。。

房价又起飞了。

接着，就是2014年、2015年，这是房空最后的辉煌了，那个时候楼市很惨，上海、北京，都有退房子，不要了。

但是呢。

比4万亿更牛叉的，棚改来了，房价史无前例的大涨。

这一战，从此，再没有知名人物，敢当房空了，几乎团灭完了。

现在的房空，不是卖股票的，就是在那搞迷信活动的，和当年的房空质量相比，差的档次太多了。不是彭叔看不上现在房空，而是现在房空，太差了，当年是大学教授，专家学者，企业老板，现在的是些什么人。彭叔从来不说自己是房空，就是不好意思和他们为伍，太掉价了。

而大家看过去的这些例子，房空被房多打爆。    

核心因素。

就是他们会把，一个时间内的东西，当成是永恒的，或者说，他们单细胞。

不会变。

楼市知识，是会变的。

你要玩这个，你就要一直学习，包括你去投资其他的，你也是要一直学习的。

你不能拿一个，过去的知识，放到现在用。客观环境都变了，你还不变吗？

就比如说。

棚改拆迁涨，也不是一天就涨完了，那也是2年多的时间呢，只要你一直学习，你不是死脑子，你就能转变，你吃不到全部，你好歹还能吃个鱼身子。

但如果死脑筋，不学习，2015年看了房空的话，真就不看楼市，结果几年以后，再看，傻眼了。

知识，是会变的。

人是要活到老，学到老的。    

当客观环境改变的时候，你不变，那就要被淘汰，很残酷，很现实。

彭叔对房价的看法，隔段时间就会变，也是因为客观环境在变。当客观环境变的时候，你对房价的看法不变，你就是代价。彭叔2019年刚做房产博主的时候，彭叔看空的，因为那会客观环境，房价在跌。后来等到了2020年下半年的时候，彭叔就开始空转多，大概是在7月，因为彭叔那会觉得不对劲了，很多钱都冲到楼市去了，10月份的时候提醒北京、上海等城市开始有动静的。后来一直到了2021年4月之后，又从多翻空，看跌房价，因为那会彭叔感觉上面要动真格了，钱也在流出去。之后就是每年小阳春看涨，大部分时间看跌。

彭叔不做长时间的预测，就是你问彭叔，3年以后，2年以后，房价是什么样的，彭叔都回答不了。因为彭叔看不了那么远，彭叔只能看到，半年内的房价，一年内都够呛了。彭叔的理念是，你说这个要涨，但是你说不出来一个涨的时间，一个涨的涨幅，尤其是时间，你不说出来一个准确的涨幅，那么你这个话，就等于没说。时间太长的预测， 比如说，房价长期看涨，那这个长期，是多久？哪一年涨?又或者，这个人说，2030年，房价涨，那这个也没意义，因为2030年，你还在不在，都是一个未知数。。。到时候不涨，你能找到这个人吗？所以大家现在在看房价预测的时候，还是要看时间，到底什么时候涨，涨多少。做为普通人，你学一套楼市逻辑，很难，所以普通人，就要知道，准确的时间，准确的涨幅。    

现在楼市，变数比以前更多。

经历了2015年的棚改之后，以及互联网的高度发展，全国的职业房产投资人，就是他没有全职工作，他的工作就是买房投资。

这种人的人数，至少在10万以上。

全国有名的炒房团，人数过2000以上的，欧神炒房团的无限卡贷流，雅族炒房团的租金流，水果炒房团的短炒派，还有木系那边的炒房团，上海本地的冰山炒房团，杭州、合肥、南京等等的，甚至连乌鲁木齐，都有职业的炒房团。。。还有现在规格的越来越高的炒房团，就是类似于S炒房团，他们是推荐制，只有老人才能拉一个新人，然后不收费用，但是要求净资产过千万，要验资。

现在炒房的套路，太花了。。。各种流派。。。

普通人买个房，不被割，那最好就是去买新房，新房是最安全的。

不知不觉又写了4000字。

还是那句话。

要学习，多交流，兼听则明。

如果你认可，未来增速越来越低，那么你就要认可，未来竞争会越来越激烈，人和人之间为了抢有限的资源，会很残酷的。    

你有钱，但是你不学习，你的钱，也会成为其他人的钱。

设定游戏规则的人，不会让你那么舒服的，靠之前的房子、存款等等的，就当一辈子有钱人的。

最后。

祝大家元宵节快乐，希望大家都能在未来的大变局里面，守住自己是财富。

全文完。

码字不易。如果看完以后，觉得有所收获，那么麻烦点个赞，或者在看。