刚刚过去的1月上海二手成交了1.47万套，基本跟上月持平
不过看起来平平无奇的二手数据里却有一股成交暗潮汹涌1月的成交数据里，5000万以上的豪宅成交，环比去年12月涨幅109%，同比去年1月的涨幅更是达到155%不过去年1月是春节月，那我就往前1个月，对比去年同为春节前一个月的12月，涨幅还是达到21%而且不止5000万以上，其他豪宅段的成交也都水涨船高无论环比上月还是对比去年同期，只要是豪宅段这个1月的数据都有明显波动汤臣一品、古北壹号、云锦东方，甚至传说中的檀宫都被传有成交不过豪宅成交真真假假，哪怕是最信任的中介把消息喂我嘴里也得等网签出来再说从实际网签来看，檀宫的网签数据这个1月是没有的，过去1年也没有汤臣一品确实有成交，网签数据显示这个1月汤臣一品单月就网签了2套所以从实际发生交易来看，汤臣一品在这个1月足足成交3套为什么刺激呢，因为汤臣一品在过去12个月里的成交为零不光过去12个月，往年成交频次来看，一年能有一套或者两年一套才是正常除了大瓜里的云锦东方外，真实的云锦东方也确实有成交，而且两套不同于汤臣一品的成交频次，云锦东方一期二期加起来在2023年网签了19套但这个1月之所以被中介集体关注，是因为成交的是一套顶楼复式而且还是2.3亿元左右的成交价，单价接近30万/平并不属于抄底的那种，市场最热的时候差不多也就这个单价客户更是守着这个户型将近五年，这两套任意一套挂出来他都要超顶豪什么样的价格市场都见证过，但这种单月三套汤臣一品、围猎云锦东方唯二户型的操作着实少见西郊庄园、古北瑞仕花园、古北花园这些小众顶豪在这个1月都有动作而像万科翡翠滨江、九龙仓滨江壹十八，单月成交1套左右的，这个1月成交了4套像仁恒河滨城三期，平时单月网签要么1-2套，最高不超过5套，1月成交了10套整个仁恒河滨城一到三期加起来成交了22套，卖出了刚需盘架势点状如此，那全市情况呢，高总价的成交是点状还是面状开头我们说过这个1月成交1.47万套，整体跟去年12月持平，但高总价的成交变了这种变化当我们把前后两个月各总价段的成交放在一起的时候对比得更明显1500万价格段的前后两月成交开始持平，2500万价格段的数据开始逆转打这之后的总价段成交基本反超，5000万以上价格段成交翻倍要知道这是接近年关且三连降之后的数字，所以不管环比还是同比都稳超这个1月469套的成交放在过去1年来看只能说是中等偏上但4500万以上成交你再看看，一个年底前的最后一个月跑出了三月小阳春的量同一个市场里的成交其他价段还没苏醒，豪宅价格段反而在这个年底站起来了所以说不仅我们在01部分看到的像汤臣一品这样的点状案例，整个全市豪宅市场都在这个1月被点燃，尤其是其中顶部总价段的除了汤臣一品这种顶豪祖师爷以外，我还找了一下其他头部价格的豪宅带着这些画面看回全市豪宅成交，这些过亿的房子在这个寒冬腊月成交温度不降反升，这件事不仅是点状也确实是这个1月全市的成交状态以往我们只锁定二手，但新房豪宅也占比相当份额，那新房也一样么
主要的成交集中于上海桃花源（10套）、世纪前滩天汇（5套）、缦云上海（4套）、上海晶园（4套）
所以无论新房还是二手，上海豪宅在这个1月都表现的不太一样
因为有部分企业买房因为税费抵扣等原因会踩在年底前成交有一套就是因为税费抵扣，客户企业横跨了科技、医药、保险，在2023年有不错盈利，最后选择通过购置房产抵扣税费但这条其实被使用的越来越小众，因为对于企业购房资格现在管理的非常严格市场高点的时候套均1.5亿才能成交，现在1亿元左右就能成交，这难免不会心动1501室是在0.95亿-1亿之间、1901室1亿左右1801室原业主装修就在0.3亿左右，且自己没住过，所以成交价稍微贵点1.45亿左右成交二期御苑也一直是整个翠湖的高频成交项目，二期御苑所在位置是最好的产品相较于另外几期，比较综合，180多平的、190多平的三房户型比较多去年2月房东挂4300万，当时同类产品挂牌价在4100万左右去年3月有人出到3900万，房东没卖，现在已经降到3650万还没卖掉，相比最初挂牌已经降了650万我们统计过2000万以上的成交标的挂牌价和最后的成交价之间议价空间相比全市平均议价空间，2000万以上房源的议价空间最高可以达到15%
相当于2500万房子的议价空间在375万，3000万的房子的议价空间在450万，5000万房子议价空间可以达到750万这是我市调下来听到最多的原因，也是最让我没想到的原因，以汤臣一品为例对于汤臣一品而言，已经不单纯只有购买价值，还有收藏价值
8号楼是汤臣一品前排，江景一览无余，2016年以来没有挂出过一套这些直接看江的汤臣一品业主一旦持有，不会轻易拿出来卖今年1月成交的3套都属于后排的，看江景只能看“断江”，通过前排两栋之间的缝隙才能看到江景，即便如此也属于极度稀缺资源全市1000万以上的成交套数每月也维持在1000套上下，1500万以上成交套数每月不超过500套，5000万以上的成交套数每月平均在15套左右整个2023年从1月到12月，超五千万的成交也就202套相比每月平均1.4万套左右的上海二手市场而言，几乎可以忽略不计如果这个月比上月多出一套是偶然，但如果整体成交套数翻倍并且像汤臣一品这样一年成交一次都不错的小区，单月成交了3套，我想这背后可能就不是巧合那么简单如果说抵税是原因，那同比去年的数据今年数据还是特别的而且在我们观察的这几套顶豪成交背后，抵税只能占到1/3左右的选择需要看到的是，豪宅资金动辄上亿，购买力本身就是一种说明而当购买力决定将资金投入房产而不是其他的时候，这背后可能不是一个人拍脑袋决定的，而是一个团队在平衡各方利益之后的选择也是我们在看完豪宅成交金额后面几个零后最值得关注的事情 
