日本地产如何走出低谷:消费需求与资产属性双重推动
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:14 | 时间:2024-02-25 15:42:05
《日本地产是如何走出低谷的？》@东吴证券｜来源
房地产兼具消费品和资本品性质。要在消费需求和投资属性两个方面共同发力，才能推动日本低迷多年的房地产市场回暖：
1. 降低利率；
2. 吸引外资；
3. 促进旅游；
4. 深化城市化。
日本房地产价格指数
在沉寂多年后，日本房地产市场已经走出低谷。其中的经验格外值得我们关注。因为日本房地产复苏存在诸多重大困难，比如人口老龄化，比如城市化几乎已经结束。除了漫长的时间，给到日本房地产喘息时间，周期性波动回升以外，安倍经济学对日本房地产复苏功不可没。“三支箭”从货币政策，市场开放以及深化城市化三方面推动了房地产市场。
一方面，鼓励消费需求，比如推进大城市化，降低购房者成本；
另一方面，宽松货币，提高房产出租相对收益率，引导外资，让海外资本成为引导市场回暖的先导力量，让房地产市场恢复资产属性。
二者缺一不可，只关注一个方面的政策，预计很难成功。
1. 购房者、开发商的借款成本下降
安倍经济学实施以来，日本实行宽松的货币政策，利率一路下降。到 2016 年，日本正式进入负利率时代。宽松的货币政策降低了购房成本，刺激房地产市场交易活动，进而推动了房价的上涨。这种超低利率环境，一方面，使得购房的贷款利率大幅度降低，激发了购房需求。
另一方面，开发商的借款成本也随之降低。低利率推动房地产市场回暖。
2. 房地产的相对收益上升
在宽松的货币政策环境下，固收类投资的收益率会随之降低，投资者会转向寻找其他具有更高收益的投资，比如房地产。根据日本不动产证券化协会 （ARES）的日本房地产指数统计，日本房地产的回报率相对稳定，相比固收类资产，有更强吸引力。此外，日本通过设立房地产投资信托（J-REITs）进行房地产资产证券化，将房地产资产打包成基金，并将基金份额在公开市场上进行交易。J-REITs 始于2001年，底层资产主要包括办公楼、零售物业、住宅物业、物流物业、酒店、医疗等。 2013年后， J-REITs的发行数量和整体规模显著增加。J-REITs 的收益表现与日股相比也有一定优势。
日本房地产收益回报
安倍经济学实施了大规模的货币宽松政策， 扩大内需的同时，也着力吸引外国投资。外需的增加也助力提升了日本房价。除了宽松的货币政策本身，日本房地产吸引外资有两个重要前提：
1. 经济复苏，投资吸引力增强；
2.日本房地产市场庞大且稳定，可以容纳庞大外国投资。
此外，日本为吸引外资，向外国投资者足够开放房地产市场：
1. 国内和国外投资者之间没有明显差异；
2. 外资可以通过 J-REITs 进入日本房地产市场。
通常来讲，外资投资日本房地产，可以直接购买位于日本的房产，也可以选择投资 J-REITs，分散投资风险，获取相对稳定的收益。自2013年以来，J-REITs 稳步增长，买卖交易活跃，外资交易 J-REITs 比重越来越大。
日本地产主要交易量（投资者类型划分）
日本政府大力发展旅游业，旨在形成有国际竞争力的旅游景点，从而显著增加入境游客数量。安倍经济学期间，日本外国游客明显增多。2015 年日本共接待了 1974 万名外国游客，同比增长 47％。到 2019 年，外国游客已经高达 3188 万名，创历史新高。
日本外国游客入境数量
推动旅游业发展的一个隐性措施，是引导日元贬值。日元贬值，会吸引外国人赴日旅游。随着外国人在日本境内旅游增多，日本旅游服务的国际收支顺差也会随之扩大。日本旅游业的开发，促进了房地产的开发，房价也随之上涨。比如：东京2020奥运会的开展带动多项设施建设和旅游热潮，推动了房地产发展和价格上涨。北海道吸引了国内外对滑雪胜地的投资，商业土地价格和住宅土地价格都出现了明显上涨。
日本东京住宅物业价格指数
过去 10 年，日本城市化进程还在继续。尤其是东京，在全日本人口减少的情况，2012-2022 年， 仍有约 80 万人涌入。使得房屋供应量无法满足需求，从而推动房价上涨。
日本致力于建设面向世界的全球商业城市。通过中央新干线，将东京、名古屋和大阪相连，打造世界级的都市群。巨大的城市网络，整合资源，推动经济发展的同时，也会吸引更多的人员，推进城市化进程。
日本城市化进程还在继续
深化城市化的过程中，日本住宅房地产市场的产品类型出现结构性调整。比如，共管公寓（Condominiums）价格在所有房屋类型中，上涨最快最大。
社会青睐共管公寓的主要原因包括：
1. 节税。在日本，住宅物业的遗产税评估是分别针对土地和住宅物业进行。土地评估是基于土地持有的部分。所以对于居民较多的高层公寓，土地税可能会更小。相应地，共管公寓所有者的税收评估价值也会更小；
2. 投资属性强。由于共管公寓的二级市场相对发达，市场稳定， 所以交易共管公寓相对容易。同时，共管公寓也容易出租。随着共管公寓价格上涨，海外投资者逐渐参与购买，进行投资，也进一步推升了共管公寓的价格。
日本住宅物业价格指数
