长沙是个教育大城，这一观点有太多的数据可以支撑，我就不过多吹捧，考虑到近期接触的很多家长，对未来新生人口降低是否会影响到学区房这个问题上还存在疑问，对是否购买学区房还有在纠结，在这我说一下我个人的分析，欢迎有不同理解的大佬一起探讨。

市面上一定会有一类，二类，三类学区房和微机派位的非学区房（单指初中，小学就近划分在这不纳入学区房范畴）

需求决定了有条件的家长一定会去筛选，在能力范围内给到小孩最合适的起跑线。


长沙目前的一类学校，只有双语一所，这所学校有多牛我待会会详细分析，双语目前的学区房价格为3万左右的均价，乍一看很高，但这类学区房一直走的是一条独立的路线，市场上其他的房子涨跌和它真的没有关系，只受教育ZC的调控影响，回顾一下双语从18-23年的房价走势：（有图有真相）

18-21年持续

21-22年 （ZC调控）

22-23年继续

具象化到钰龙一期78平两房户型，

18年150万→19年160万→20年200万→21年220万小高峰→22年190万→23年240万。

大家都知道出生人口在降低，为什么价格不降反涨呢？

难道真的是因为影响还没传导到位？

业主们在做最后的狂欢吗？

肯定不是，地铁不是在修通后才有价值，而是在修甚至刚规划好的时候就已经有价值了，这点在股市上反映的特别准确，预期大于一切。

买房是个长期投资，一些在持有期间产生的任何不利消息都会使业主产生抛售的想法，双语的学区房每年才卖几百套房子，整个长沙凑不出几百个有实力且卷教育的家长吗？

再说个数据，整体购买双语学区房业主画像没办法去分析，仅我个人成交的来看，外地客户比例大于本地客户，在他们眼里，三万一平最顶级的学区房，甚至能和超一线城市的最好学校掰掰手腕，那简直是白菜价，不要钱一样，这一点从入手八方的业主身上能得到验证。

绝大部分不想生娃的年轻人，毫不避讳的说是因为没条件给到小孩一个好的生活，养自己都费劲，哪有能力去养一个家庭，这类本身也就不是顶级学区房的受众群体。

所以顶级的学区房它就没有理由因为生源变少而下跌，奇货可居的道理，不跌归不跌，但可以易主，假如有一天双语成绩跌落神坛，换成了别的学校，那就是另一个故事了。

长沙二类学校有不少，南雅，师梅，麓山或者一些择优的湘一，郡外等等，他们中间有的全派位，有的可以靠配套学区房进入，他们会受到多少影响呢？


先说结论：没有影响。

看一个数据，长沙去年人口增量18万，全国前三水平，幼儿园在园比例下降1%，小学在校增长7%，初中在校增长5.5%，这个数据大致能说明未来9年时间里，长沙的学校还是抢手的，至少这些小学生绝大部分还是在长沙就读完初中，转学到外地的忽略不计。

再看一个数据，小学入学率102%，初中入学率104.3%，数据超过100%说明还是有不少插班转学的外地学生来长沙就读，这也是因为长沙整体教育名声在外，家长们为了小孩能有个更高的起点，选择来到了长沙，当然背后也代表着省内其他小城市的生源减少，新生儿减少的主要压力也是给到了这些小城市里的学校。


二类学区房不受影响的原因在于长沙是个流入而不是个流失的城市，二类学区房每年的招生规模也不过几千人，靠着长沙原有的基础和后续的增量也能完全满足的了，毕竟老师和学生都想去更好的学校。


至于买二类学区房该怎么去选择，就需要综合看待，选学校，选楼盘，选配套都需要做功课，欢迎加入“鸡娃俱乐部” 一起交流。


三类学区房（普通的配套学区房）

长沙三类学区房中也分情况，有配套小学好的但初中一般的，有配套初中好但小学一般的，甚至小学初中都一般的，还有的片区内学习氛围好，这些也受家长们关注，总之三类学区房是水最深的，也是坑最多的。


目前三类学区房是市场上炒作的最厉害的，是所学校就敢说自己是师大名校，长培本部，中雅培粹某个校区，名头之大吓skr人，忽悠了一大堆不明真相的小白购房者。

三类学区房不是一直这么火的，中间也有个很有意思的发展过程，19年之前长沙都没有几个新楼盘配建学区房，那时候市场也不流行学区房，后续全国教育改革，市场风向开始吹向优质教育的城市与板块，几个比较明显的点就是梅溪湖的成功和四大招生比例的大幅下降，从10%四大率到现在平均的4.5%，倒逼家长进行内卷。

说个数据：19年之前长沙仅有40个左右的楼盘是配套学区的，其中梅溪湖还占了1/3以上，等到23年的时候，长沙已经有100个左右楼盘能配套双学位，4年时间涨幅超过150%，虽然占比还只有个位数，但这些房子都集中在新房，随着陆陆续续面世交易，学区房的选择性和重要性都会大幅改变，即便如此，市面上目前的统一想法是不带学校就不好卖，带了双学位怎么都能有人买单，23年整体新房销售榜前10名中，学区房占比80%，购房者自己挖的坑，后续自己有可能会踩中。

当然大趋势对于三类学区房的影响也不是完全覆盖的，一些本身配套品质地段等不错的房子，依然可以依靠全能性立足，但一些普普通通的产品，就和小城市里的学校无二，都是被踩踏的对象，三类学区房是最应该认真做功课的，遍地大大小小的坑，买的对涨幅空间依然很大，买的不对亏的底掉，上下限差别很大。

当然，你也可以心态放平，买个配套学区房图一个接送方便， 确定性强，这也是大部分一般学区房的优势所在。

当然任何时候，买任何房子都应该要综合考虑，而不单单是因为大趋势对三类学区房有影响才谨慎，长沙总归还是省会，还是教育大城，即便人口数据再不好，这边也会收到缓冲而不至于崩盘，行情只会受到一些影响，不会垮，这一点是一定要记住的，如果你还不知道该怎么选学区房，那动动手指添加我，一起讨论。

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