五点让你买房卖房不后悔

我们老百姓最怕的就是买贵了、卖便宜了。
这几年有大V一直鼓吹要持有一线城市的核心资产，我曾明确撰文指出，一线城市的房价一样也跌，东京就曾经跌过90%。
买房卖房是每个家庭最重要的决策，怎么能够少走弯路？笔者根据自己交的学费总结了一个中心四个基本点：十年二十年后最坏的情况能否接受、城市等级、稀缺配套、判断周期、计算“市盈率”（租售比的倒数）。


一、一个中心：十年二十年后最坏的情况能否接受

无论是不是首套房，无论这个房子卖不卖，在买的时候唯一标准就是十年二十年以后这个房子能不能卖出去？能不能保本？要亏的话会亏多少？自己能不能承受？
这个确实需要一点专业能力和市场研究，但短期内想不明白不要紧，结合后面4个基本点，就可能想明白了。

二、尽可能买城市等级高的

一般是工作在哪就居住在哪个城市或者是这个城市周边的卫星城，所以有的时候城市没得选择。但这个不要紧，后面还有区域选择。
先说城市选择，现在网上想搜索什么资料都有。看看发达国家的房地产历程，尤其是美国和日本的历程。你会发现哪里工作机会多，哪里房价就高！
如果把每个城市当做一个公司来看，哪个公司创造的利润多、可持续的时间长，哪个公司的优势就大。
研究各个国家的发展历史，就会发现每一个发达国家到最后都会呈现特大型城市经济圈和中等城市群，这些城市里聚集了众多的优秀企业。
珠三角的广州深圳，长三角的上海杭州苏州南京合肥，环渤海的北京天津，中部的武汉郑州长沙，西南的成都重庆，西北的西安，山东的青岛济南，东北的大连沈阳等等……
我们每个人的资金是有限的，选择也是有限的。
城市等级越高，房子越保值。
如果买不起上述这些城市里的房子，那么就买跟这些城市交通距离最近的城市。
如果你所在的城市不在上述范围内，先选择自己所在地区的省会和直辖市，再选择其他省内经济排名好的城市。
城市没得选，那就选区域。

三、尽可能买有稀缺配套的

如果城市选择不了，那么就要选所在城市的配套最稀缺的区域。
什么样的配套是稀缺的呢？商业中心、教育中心和景观中心。
尽管现在媒体报道学区房房价下降，但拉长10年20年周期看，稀缺的重点学区房从来就没有便宜过，人口越少家长越希望孩子上好的学校，必然会导致学区房争抢越来越激烈。
商业中心CBD中心的房价自然就不用说了。但需要考虑的是每个城市在发展的过程当中，商业中心有可能会朝新区移动，老商业中心可能会逐渐衰落，因为商业中心替换的周期很长，很容易观察到。
景观中心就更加不用说了，每个城市的豪宅，要么是江景房，要么是海景房，要么是山景房。
媒体所宣传的交通中心、医疗配套等等，这些也重要，但代表城市最高价的豪宅一般就是占据了上述三个中心的一到两个中心，占据三个中心的那就是稀缺中的稀缺。
所以无论我们在哪个城市里买房，首先要考虑的是你的房子周边有什么配套是稀缺的，买稀缺一定会保值，涨的快跌的少。
巴菲特有句名言：“以合理的价格买入优秀的公司，远胜过以便宜的价格买入平庸的企业。”这句话对于买房也适用，以合理的价格买入拥有稀缺配套的房子，远大于……
在这里我们可以脑补一下，拥有稀缺配套的老破小是不是未来就没有价值了呢？是不是像各路网络大v说的一样不要买老破小呢？其实只要价格合理，有稀缺配套的老破小，譬如重点学区房，绝对是优质的房源。

四、关键是要买的便宜：判断周期

买的早不如买的便宜。
房地产是一个周期行业，要想买的便宜，一定要在周期下行的阶段买入。
周期是在上行和下行，很容易判断。房价持续下跌，成交量持续下滑，那肯定是在周期下行阶段，现在就是周期下行阶段。

五、关键是要买的便宜，计算市盈率：租售比的倒数

怎么判断房子价格调整到位？或者价格已经涨不上去了呢？
这个就跟股票的市盈率一样，要看租售比的倒数。

注意这里的租售比要用当期的年租金除以当期的房价。

举个例子来讲，50万买的房子，现在房子值200万，年租金1万，那么“市盈率”是200，而不是50。
现在一年活期存款利率是1.2%，用100÷0.2等于83。
83小于200，也就是说，如果你现在的房子200万价格不再上涨只能出租的话，还不如把房子卖了，200万存活期都比出租利润高。

5年期贷款利率是3.95%，用100÷3.95等于26。

年租金1万的房子，现在售价跌到20万，“市盈率”20，小于26，应该买入。

六、该买还是该卖，先看周期再看市盈率

房地产非常火爆，价格持续上涨，就跟前几年一样，一线城市租售比倒数普遍在200、300甚至500以上，买房不如存一年活期，这时不应该追高买入，有房的应该卖出。

现在房价持续下跌，处于周期下行阶段，一年期贷款利率3.45%，倒数约为29，租售比的倒数如果低于30，那就可以考虑买入。

但谁也拿不准房价会涨到多高、跌到多低，日本房地产泡沫破灭后，东京房价曾跌去90%，但30年后又在不断创新高。

年租金在周期下行时，一般也是持续下跌的，甚至租不出去。周期上行时，也会持续上涨。
计算“市盈率”，可以把年租金估的保守一点，先不用考虑租不出去的情况，因为我们要的是正确的模糊。

不管你有没有房，手里有几套房，都可以估算一下每套房的“市盈率”，再考虑你的风险承受能力做出买卖决策。