摘要

房地产行业发生巨变。“三道红线”的出台让房地产行业融资骤然收紧，降负债和促进销售回款成为了首要任务。房地产已告别野蛮生长时代，逐渐进入存量时代，房企的的首要任务是降负债和促进销售和回款。而有关政策的相继出台，文旅地产和康养地产将得到新的发展机遇，或能成为房企新的突破点。

用来住的房地产是实体经济，用来炒的是虚拟经济。要改善百姓的居住条件，那么实体经济的房地产就会继续得到支持。而对于炒作的房地产现象就需要长效机制来调整。所以金融的集中度管理就是想让更多的资金投向科技创新和实体经济当中。

2020年是房地产行业发生巨变的一年。“三道红线”的出台让房地产行业融资骤然收紧，降负债和促进销售回款成为了首要任务。房地产已告别野蛮生长时代，逐渐进入存量时代，未来几年房企的首要任务是降负债和促进销售和回款。而有关政策的相继出台，文旅地产和康养地产将得到新的发展机遇，或能成为房企新的突破点。

任何一个行业发展到一定的阶段之后，其定位都会发生改变，所以产业变化也将是常态。

著名经济学家、国务院发展中心资源与环境政策研究所副所长李佐军认为，房地产业面临着新的发展格局，房企也将迎来新的发展机遇。近两年，相关政策的鼓励和支持文旅消费和康养消费，为房企发展关联产业提供了机遇。

进入2024年，文旅产业将迈入高质量的发展阶段，而对其项目运营也提出了新的要求。

万年基业投资集团副总裁秦娜认为：“房企若进入文旅产业，也需要更多新的玩法。过去的地产开发是通过开发建设、城市规划、区域规划、产品规划来来实现的。而转型之后则更需要内容和运营的需求。”

当然，具体怎么玩我们可以借鉴前几年比较火的地产模式，从而创新发展。

1、以融创为代表的地产+文旅配套模式

以融创为代表的企业来看，在开发模式上主要通过文旅配套和地产开发的标准化，在通过开发向文旅项目输入新血液的同时，文旅配套带来的人气也进一步带动地产消费。

融创除了发展游乐项目、酒店、亲子玩乐等综合商业，也向民族传统文化领域拓展，来增加产业的配套以及丰富产品线。

以目前的经营角度来看，这种模式的产品同质化比较严重，在人流支撑上消耗比较大，这就导致了有些地方不能照搬这种模式，而需要创新发展模式。

2、以绿城为代表的产品创新驱动模式

任何行业的发展不可能是一成不变的，时代在进步的同时，人们也衍生了对生活方式多样化的追求。所以产品持续创新是不可避免的。

而文旅地产的核心差异主要体现在生活方式上面的不同，所以需要文旅地产在产品、功能、配套方面进行创新发展。

以绿城为代表企业，从前几年的乌镇雅园来看，它不仅有适合老年人的硬件配套，还有健康服务，从精神关爱方面来满足老年人的生活需求

这样看来，从传统地产转向文旅地产，除了房子的改变之外，还需要一套完整的生活体系和服务体系，来满足人们对生活方式的需求，所以创新是发展的刚需，也是助企业转型成功的关键所在。

3、以碧桂园为代表的产业小镇模式

近些年来，各种特色小镇层出不穷。而碧桂园与其他开发商不同的是，它是真正的“造城运动”。

其发展的战略是通过新兴产业和聚焦产业，导入相应的产业配套服务，打造相应的新型居住生活形态，这对于推动小型城镇的新型的城镇化具有重要的借鉴意义

4、以华侨城为代表的全域旅游综合运营模式

与融创和恒大不同的是，华侨城一直在文旅产业方面深耕细作，它不是为了地产的开发铺路，而是全面转型为文旅产业运营商。

除此之外，为了丰富文旅的产业内容，华侨城从多个方面去完善自身的文旅产业链。

比如，我们近些年看到代表性项目，安仁小镇、黄龙溪等，都是通过注入产业来激活小镇原有的资源来打造IP，让小镇持续发展下去。

华侨城的转型发展模式，已经逐步的摆脱了对地产开发的过渡依赖性，同时也能进一步的推动中国小城镇的城镇化转型。

而未来是一个多元化的社会，房地产行业要想在文旅地产方面进一步转型，就需要不同的开发模式。但是总的来说，不管是哪种发展模式，都要顺应未来的生活方式和消费方式。传统与现代结合，这样的探索才会让转型之路走得更加顺畅。

 二 

康养产业链将逐步成型

近几年来，中国的人口老龄化逐步上升。相关数据显示，截至2024年，中国的老年人口就达到了2.8亿人次。这对于房地产行业来说，康养地产将是房企发展迎来的另外一个机遇。

远洋养老运营管理有限公司副总经理谭超认为，中国的养老产业迎来新的变局，其主要有以下几点：

一是规模发生改变，其主要是因为我国国人口老龄化程度的持续增长；

二是产业发生改变，养老产业虽然经过十年探索期，但是发展仍比较较粗放；

三是商业模式发生改变，目前我国养老产业的商业模式类型多，其中较为普遍的是重开发轻运营；四是政策相继出台，但实质上养老用地的土地属性还比较稀缺。

谭超还指出：“不同于地产开发，康养产业离不开精细化运营，需要逐步形成产业链。养老社区必须创新运营，对客户、员工以及服务上的人流、物流、车流的动线配置均有较高的要求，是非常精细化的过程，应该像做芯片一样做养老社区。”

在存量时代的地产危机四伏，文旅和康养产业作为通向未来新市场的一条重要途径，其发展还尚未成熟，房企在转型的过程中还将面临着诸多挑战。但不管行业和市场怎么变，都应该顺应时代的发展趋势和发展需求，增强自身产业的核心竞争力，这样才能在市场瓜分过程中赢得更多的市场份额。

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