最近上海核心区徐汇滨江的限价摇号房有点火：

要知道就在3个月前的2023年11月：

汇元玺：均价130414元/㎡，414套房源超1090组认购，入围比约263%，入围分61.52分。

保利滨江天珺：均价123000元/㎡的，364套房源超1045组认购，入围比约287%，入围分58.9分。

难道楼市反转了？

不是的。

核心原因是户型：

下图是2023年11月的户型，集中在100平以下的刚需。

下图是近期刚认筹的，保利推出了300平的大平层，汇元玺推出了197平大平层。

这才是这次更为火爆的原因，哪怕市场再差，核心城市核心区域的好房子仍然是稀缺品。

讲的更直白一点，只要有钱，谁都喜欢住大一点。

那么从更宏观的市场走势来看，国内房地产户型有2个长期趋势不变：

1、房间数增加：

三房牢牢占据成交大头，其次四房户型占比越来越高，这两个户型合计占比超过80%，而两房基本被逐渐淘汰；

2、从面积段来说，两头发力，中间塌陷：

这和宏观经济强相关，从下图可以看到，全国整体来看，100-140㎡产品合计占比达50%，但较去年同期下滑5%；90-100㎡产品比重下降1.9个%，而更高和更低面积段产品的比重均同比增长。

一线：刚需发力，产品下沉：80-90㎡户型成交比重较去年同期大幅增加8.6%至24%；90㎡以上各面积段产品成交占比均低于去年同期，主力100-120㎡占比下降1.8%。

二线：需求转向大面积改善转移，140㎡以上各面积段产品占比均同比提升，其中140-160㎡产品比重同比增幅最高，为2.9%。

三四线：市场分化，80㎡以下和140㎡以上户型比重均高于去年同期水平，分别增长4.1%和4.3%，而100-120㎡产品比重同比降幅最为明显。

一句话总结就是：目前想买房并且能买的起房的都是为了改善生活水平，无论面积多大，三房起步，四房更好。

90平以下户型没什么好说的，能塞进3个房间就别YY其他的了，咱们今天重点说120平以上的四房户型最好要有什么，正好去年做了一个课题报告，直接偷懒把结论放出来：

至少三开间朝南

什么叫几开间，就是朝南的房间数量，至少保证1个客厅、2个卧室朝南，这样可以获得更多的采光面，当然了，因为这样设计，整体楼栋趋向扁平，日照要求导致楼座排布难度较大，但这就是稀缺性。

宽厅

因为基本有了宽厅，走道都被囊括进去可以利用起来了，空间更大，配置更灵活，采光和通风更好，现在基本到了三房四房没有宽厅掉头就走的地步了。

跑道阳台

能叫跑道，至少是能覆盖两开间的阳台，因为大部分阳台都或多或少有赠送面积，并且阳台兼具了晾衣和卫生功能，如果只有客厅有阳台，会严重影响客厅的视野，跑道阳台绝对是划算又好用。

LDK客餐厅一体化

意思是客厅、餐厅、厨房一体化设计，好处是减少过道的无效使用面积，减少家居动线距离，增加空间使用效率，加强家人的互动，比如妈妈做饭，孩子做作业，爸爸工作这几件事可以在一个大空间里完成，增进了家人的感情。

一梯一户

这个目的就是白嫖公区面积（得房率损失部分，也就是建筑面积和使用面积差值的一部分），增加了一个电梯间，因为既然是一梯一户，这个空间除了消防功能以外，就仅服务于业主一个人，那自然而然的可以打造鞋柜和收纳，这样一来，入户后的客厅就更宽敞，家里也更干净。

270°转角飘窗

这只在目前个别项目能见到，270°转角飘窗，无疑比单向的玻璃采光更好，视野更佳。

公建化立面

意思就是住宅的外立面跟写字楼一样，大部分覆盖玻璃幕墙，成本高了2-3倍，但效果高了3倍不止，要知道，外立面是小区是否能保值增值最重要的一点，毕竟老远都能见到，而且户内装修、公区装修、小区景观都能后期再改造提升，外立面改造成本可就大了，交付以后几乎不可能再变。

结尾：

疫情被封过几次以后，人人都有增加住房面积和功能空间的本能需求，房子不光只是房子，更是家，户型的设计，也在向不断满足一个家庭美好生活努力着。

家，生命开始的地方，人的一生都在回家的路上。在同一屋檐下，他们生火、做饭，用食物凝聚家庭，慰籍家人。平淡无奇的锅碗瓢盆里，盛满了中国式的人生，更折射出中国式伦理。人们成长、相爱、别离、团聚。家常美味，也是人生百味。

只有房子让生活更美好，家才有了温度。

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