2021年的房地产市场，给2022年打下了稳扎稳打的基础，不是稳定上涨的基础，而是稳定下降的基础，2021年全年楼市调控次数达到了651次，甚至包含了两道防红线、三道红线、二手房参考指导价等众多实际性的政策推动，市场就迎来了大降温。

过去每一年金九银十都并不会太差，2021年9月份新房成交价格首次迎来拐点，成交单价开始跌破万元，9月份开始楼市的降温一直连续到今天，并没有出现太大回暖的迹象。一二三四线城市成交量全方面的回落，其中一线城市成交量环比下跌42%，北上广深成交量均创下了历史新低；二三线城市成交量同比环比分别下降37%和29%，有接近4成的城市成交量直接出现腰斩。南宁、东莞、佛山成交量同比降幅达到70%；苏州，福州武汉整体成交量也下降在50%左右。

城市表现不给力，百强销售数据同样也不可观，据数据显示，2022年上半年，全国百强房地产企业绩规模降幅达到50.3%，较比2020年同期降幅也达到了27.8%，巴城百强房地产企业同比降幅高达30%，全国50强企业中，降幅基本上在47%~50%百强企业降幅更是达到60%，全国百强房地产企业销售业绩都不理想，其他房地产企业更是惨不忍睹。

土地成交面积也大幅度地回落至2021年第2次土拍开始市场就一落千丈。财政部公布了2022年上半年财政收支情况。数据显示，国有土地使用权出让收入为23622亿元，比上年同期下降31.4%。

最关键的是没有民营企业敢去接手土地了，现如今愿意接手土地的更多的都是国企央企为主，换句话来说就是左手换右手，据数据显示，现在全国百强民营企业中没有几家企业能活得好的更多都是喊着活下去。

经济学家马光远说过，一旦楼市突破两个18，也就是成交面积超过18亿平方米，成交金额超过180,000亿，不管楼市怎么计算，都不可能有更好的数据出现了，2021年我国商品房，成交金额18.7万亿，成交面积18.3万亿，突破了18，意味着2022年真的就是触顶回落。

投资者也在逐步地离场，根据数据显示2016年我国的房地产投资比例达到了历史最高分85%的数值，也就是100个买房者，有85个人都是冲着房地产的升值空间能力去的，2017年投资比例75%，2020年房地产投资比例不足20%，2021年下半年主要都是以刚需购房者为主。

房价上涨的时候，所有的问题都不是问题，如今房地产下行越来越多的问题暴露出来，其中公司的房产就体现出来了，2019年12月我国城镇居民住房拥有率达到96%，说明真正的需求已经没有这么多了，另外西南财经大学公开数据显示，目前国内的城镇空置率约为22.3%，空置房产套数超过8,500万套，根据数据预测，2022年末全国空置商品房数量或许达到1亿套，如果加小产权房、公租房、回迁房、安置房。等各类的房产叠加在一起，空置套数直接突破2亿套以上，整个市场已经处于供大于求的状态，而且楼盘又没人接手。

虽然房价出现了部分回落，但是整体的房价还是处于偏高的水平，根据贝壳研究院发布《2021年城市刚需购房报告》一线城市套均总价298万；新一线城市套均总价149.5万，二线城市套均123.4万。一线城市买房绝大部分都不是在中心区域，更多的都是在郊区，新一线城市也同样如此，这样就把成交均价拉低了，实际上国内的房价依旧处于较高的水平。

贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。诸葛找房数据显示，全国平均房价收入比达到了12.9，重点城市的房价收入比让众多老百姓真的是倾其一辈子都未必能买得起房，深圳房价收入比48.1、北京46.8、上海45.8、三亚厦门房价收入比都超过了30，不吃不喝，要二三十年时间才能买得起一套房，难道这就正常吗？

根据最新公开的数据显示，目前我国结婚人数已经突破了800万，对另外结婚年龄的人群超过一半都是30岁以上的，也从侧面反映出，在30岁之前能买得起房的人少之又少。对于房价过高的问题，央媒也发布文章提到《别让高房价吓跑大城市的年轻人》中明确地提到：年轻人才是一个城市发展的未来，如今很多城市的高房价对年轻人并不友好，亟需给楼市降温；如今的房价不是在一个新闻报道上提到贵的了，在新华社《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》用8个字总结房价偏高，亟需调整。

房价就应该得到有效的调整，经济学家。终于来表述了自己的看点，如今的房价回落27%才符合国民收入水平，也就是平均房价在7000~8000元每平米。2021年城镇居民可支配收入47,412元，一家三口人年收入约在13万人左右，购买一套100平米的房产，总价80万，大概需要6年的时间就可以买得起一套房了，符合国际发展中国家的6~9倍收入水平。

相信很多老百姓并不认同回落27%就符合国民收入水平，毕竟在过去的这些年房价涨幅已经达到了560%，现在回落幅度都还不到30%，差距甚远了。

难道房价就不可以下跌50%，甚至是70%吗？想象是美好的现实却真的不可能这样下跌，房子的开发成本，不是在房子上，更多的都是在土地以及税收，据数据显示全国百强房地产企业开发成本土地占比48%，部分中高端小区占比更是达到60%，土地的价格不降，房价不可能有这么大的下降空间。融创集团董事长也给出了自己的观点，如果房价下跌30%，所有房地产企业都关门。

也有人给出这样的理论，北上广深这些城市平均房价都去到五六万元每平米，即便回落30%，房价还是4万元每平米，买不起的人还是买不起，房价的回落，更多的把目光瞄准了二三线城市，二线城市平均房价2万元每平米，回落30%也就是降价到14,000元每平米，还是勉强能上车的。

2022年的房地产市场已经非常的明确，2023年市场或许会困难，最简单的原因是三道红线准备到期了，不少的房企都会在2023年开年加大力度的去库存回笼资金，降低自身的负债率，对此2022年的房地产市场，你们有何看法？