租金是房价的锚，现在市场讨论房价的底，都在说租金回报率。那么租金什么时候能见底呢？

无论是从中原还是贝壳的数据来看，18年底都是租金的拐点，CPI的租金项也印证这一点。

看了下竣工面积，并不是因为大量新房供应的锅。

采用北京、上海、南京、杭州、武汉、厦门、天津、合肥、昆明九城合计，发现一二线城市的竣工面积也并没有在18年之后突进。

既然不是供应端的锅，看看需求端的城镇化率：

可以看到城镇化提升在96年之后上台阶，18年之后下台阶。

那么结论就很清晰了：过去地产繁荣期盖的房子太多了，城镇化在18年之后减速，叠加脱钩导致的收入增速下滑，使得需求支撑不了目前的天量供应。

如果要拯救房价，就必须先拯救租金。如果要拯救租金，则需要减少新房供应。按照现在10亿平左右的竣工面积，租金是撑不住的。

如果没有产业革命带来的经济增速提升，那么目前的竣工和新开工数量仍然有一定的下修空间，甚至需要超调低于均衡水平，直到反应即期供需的租金得到改善，才能推动部分租房人群购房支撑新房市场。这也意味着，对依赖销售和竣工的板块，还不能过于乐观。