我家是俩孩子，老大在**初三，老二明年入学。房子是**小区两居，想换个好点儿的学校学区房。主要是**学校的老师总劝我们让孩子去职高，不让参加中考。其实孩子脑子并不笨，我们也没有太高幻想，就是想让他参加中考去个普通中学就行了，将来随便上个大学有个文凭就够了，能被承认就行。

朋友介绍是海淀的高中多，录取率高，将来想要留学也方便，是这种情况吗？预算在800万出头之内，希望兼顾两个孩子的学校，老二脑子比他哥哥高，希望找个质量好的学校。

A：

1、**小区的两居都是大户型吧，一般在千万左右，那换800万的房子是不是降低预算了？而海淀的学区房大多数都比朝阳的贵，溢价也高，这么换有可能减少面积，而且居住的性价比也降低了。考虑好。

2、跨区中考不难，只要有户籍就行，提前去找学校办手续，然后到海淀中招办报名。

不过考虑好，海淀的高中数量是多一些，但普高率并不比朝阳高，俩区差不多。再有一点，海淀的两极分化比朝阳还严重，牛高非常牛，普通的或许还不如朝阳呢，想好了再跨区。
留学怎么说呢，在北京都挺方便的，朝阳或许更方便，英语+费用就成。

3、海淀质量好的学校，那就中一二三吧，主要看万柳中三，学位多，稳妥些也就高的多。但中学没人敢保证，看到时候的点招情况了，派位的话则是看运气。要不就是上地学区，海淀派位最合适的，只要运气不太差就行。

4、总之还是先考虑好吧，多了解一下再做决定。二宝不难办，主要是考虑好大宝的中考问题，如果在朝阳不是成绩太好，到了海淀也未必能怎样，或许更难。

仅供参考。

……

借这网友的话题多说两句：

1、很多学校都会劝退初三的部分孩子不参加中考，从理论上说是不合适的，也不合法。但在现实中，绝大多数被劝阻的也确实很难考上普高，至少考不上比较好的。所以学校老师出于各种排名的考虑，也就反复劝阻家长放弃了。

2、这怎么说呢？如果是能让孩子上一个学校风气还不错的职高或中专，那就没必要非得上普高了，确实不如提前锁定就业方向和学技术。只是现实中这种不错的职高中专真不好找呗，确实有，但也都挺难考的，家长们两头儿为难。

3、另外一点，这种跨区中考的意义其实不大，尤其是从弱区跨到强区的，大概率还不如不折腾呢。

打个不恰当的比方吧，我小时候游泳不好，在游泳池里都老被呛着，所以我幻想哪天跳黄河里试试，没准儿就能一下子提高了。只能说理想很丰满，现实中有风险。本身其实是技术差，跟环境的关系不大，猛的换到更难的环境里就是赌了，不是天堂就是地狱，而地狱的可能性大于天堂。

仅供参考。

Q:

请问是否了解房山旁边涞水的华银天鹅湾的别墅，目前已经跌到了14000左右，是否有抄底和投资的价值？这小区之前是有违建的，所以房产证办不下来，目前应该是都拆除了，小区也就是正规项目。中介说如果担心出问题那就买二手房，那些有贷款的都是经过银行审批的，肯定能拿到房产证。

A：

1、涞水跟房山没什么太大关系吧？还不如直接说环京呢，这样我反应速度还能快点儿。我只对北京的楼市略有了解，外地的都不熟。

2、跌到1.4万了，这我判断不了高低。还是参照周边的同等二手房吧，如果价格差不多就算居住的性价比相对高，毕竟这是次新房。如果明显低于周边的同等二手房，那可以算有投资价值。

不过也考虑好，北京的所有别墅类产品的投资性都不太高，适应人群窄，导致流动性弱，升值也比普宅大盘慢。到目前为止，除了产业区周边的别墅之外，其他能跟上大盘的凤毛麟角。

3、违建的事儿我不知道，只是听说那个开发商老板出事儿了，出来了吗？另外这逻辑不太对，别墅都是独栋或联排的，就算小区有违建也和不是同一楼栋的没什么关系，一般不至于影响房产证的办理。当然这我也不知道具体情况，问当地懂行的吧。

4、不过也提醒一句，贷款归银行管，土地证归国土，房产证归住建，他们不是同一个系统，标准也不能相互认定。

贷款成功只是说明银行认可了手续，但和是否能拿到房产证没有必然联系。如果当时开发商给银行提供的各种手续证明有违规之处，那就算银行认可了，住建部门也是不认可的。

另外既然是还没有房产证，那怎么办理过户手续啊？只能是二手房业主办理解抵押退房，然后你再买，是这个意思吗？如果是的话就够麻烦的，有买到麻烦的可能。

5、总之先看各种手续是否合规吧，然后是否有投资价值看价格，明显低于周边同等二手房就还行，但也别期望值太高。房子是用来住的，别墅类产品更是自住为主。

仅供参考。

Q:

请问您对融创北京壹号院的看法如何？我的朋友是五年前买的，4000多万不到20万一平，现在他准备出手，但价格有所下降。想问此房是否有保留必要？如果留着是否有改变产权年限的可能？目前的有抵押，利率尚可，不知是否有必要直接套现。

A：

1、我没什么看法，这种房是典型的自住为主，跟投资的关系不是太大。或者说从融资的角度意义更大，但升值什么的就普通了。这点业主既然是富豪就肯定比我更懂，随便个做过融资的都清楚。

2、价格有所下降是正常的。从开发商来说，做普宅项目的原则是不赔钱，至于利润则是随行就市。而这种豪宅不同，只要敢于出手拿地的，图的就是超额利润，无论什么行情。

老孙当年敢于7万多拿地，就已经做好了高投入高利润率的预期。本来融创的常规模式是快速周转，但对于北京壹号院却没有回款指标，那这向外界（包括购房人）释放的信号就很明确：这项目我要赚大钱，透支超额利润，任何人都别指望着买这项目能赚钱，至少从我手上是不行的。

所以到手后价格有所下降很正常，豪宅很多都这种情况，升值的预期都被开发商提前透支了，不会留给购房人的。

是否留着就看自己的自住需求了，是东西向的景观房吧？50年产权的。有实力和需求就留着自住，资本角度来说也就是个抵押融资。如果没这些需求那留着的意义就不大了，至少从升值角度没什么意义。

3、没有改变土地产权年限的可能，既不符合规定，也没人敢。应该知道这块地的来历吧？如果不知道的话那就找人打听一下，我是不敢多说的。只是提供几个关键词，292医院，北京军区，总参，房某。这种地既然在上市的时候没调整过来，那就没可能再更改了，通天都不可能。

4、利率尚可，是否有必要套现那还是前边儿的话呗，有长期反复融资的需求就留着，没有的话就卖了。或者干脆说吧，这种房没有跑赢大盘升值率的可能，绝对没有，然后再考量其他的吧。

仅供参考。

Q:

请教，目前情况有两套房，一套定慧西里一室一厅，单独物业，楼也刚改造完，属于小区内优质房源，价格能让好出手。一套在航天桥，海淀实验小学学区，小三居，电梯房，92年房龄前几年已改造，物业管理好，自住中，各方面都还不错。

两个孩子，大的在十一学校读初一（33制，26年中考有可能考不上十一高中），距离学校九公里，目前接送有搭伴儿还算方便，早上十几二十分钟能到也不算费时间，小的刚上幼儿园，26年幼升小。

最近考虑置换，计划卖掉定慧西里，不到400，另自筹加贷款900（还贷压力不大），置换改善型三居，看了育英学校片区和太平路小学片区，育英九年一贯制，看中万寿园小区，距离十一学校三公里，单价12-13，需要加预算。

太平路学区看中铁建大院，紧邻十一，老大可步行上学，老二升十一概率也会比海淀实验小学高不少，单价11-12，预算大概够用。

目前定慧西里相比22年高点已折价25%+，海淀实验学区房也大概折价15%以上，而育英太小那边价格基本持平，不知目前计划实施时机是否合适，要不要大幅度让价卖，卖了就买还是再等等？

老二男孩在读小班，大概看资质尚可，育英和太小选择哪个更优？是单卖定一套置换呢，还是两套都卖了置换更优质的房源？还是说先不动了，老大继续接送，老二踏实就在海淀实验小学？

A：