文 | 金煜

编辑 | 潘西

当下房地产行业仍处于深度调整阶段，企业现金流是否安全、经营是否稳健成为业内关注的焦点。8月18日，碧桂园发布的业绩盈利警告显示，预告上半年核心净利润预计45亿至50亿，利润增速较去年有所放缓。

“在市场下行和筑底过程中，最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债和利润表的平衡。”碧桂园集团总裁莫斌在同日投资者会上表示，行业的未来发展将会逐步制造业化，这对公司的经营发展提出更高的要求。

在业内人士看来，目前房地产市场情绪仍然较低，加之行业资金普遍欠佳的状况下，碧桂园能够实现现金流安全并实现盈利实属不易。未来在监管层更多流动性支持以及政策端持续释放各种利好下，通过企业在未来智慧建造等业务上的持续创新，有望带动碧桂园迈入换挡发展新周期。

行业筑底降速求稳  保交付、保偿债提振信心

受房地产调控背景叠加疫情反复、宏观经济下行等多重因素影响，自去年以来行业融资渠道收紧、房企销量遭遇较大幅度的下滑。目前，已有超50家房企发布了上半年业绩预亏公告，部分房企预亏10亿元以上。

事实上，行业企业普遍亏损的情况下，龙头房企的盈利也出现了下降趋势。碧桂园发布的业绩盈利警告显示，预期今年上半年核心净利润为45亿元至50亿元，股东应占净利润为2亿元至10亿元。

对于预期盈利下降的原因，莫斌在投资者会上回应称，因疫情影响公司交付规模下降，项目结算进度减慢。加之2018-2019年拿地的部分项目、尾盘和出清的资产等部分低毛利项目结转。以及出于财务审慎性原则计提减值增加、外汇波动造成预期净汇兑损失等也成为导致盈利不及预期的因素。

“不过上述盈利的影响因素多为非现金性质，公司已通过精细化的管控使得现金流保持相对平稳，并没有因为利润的下降受到影响。”莫斌介绍称，能够在保证现金流安全的前提下盈利，主要是由于公司从2018年开始落地全竞提升精细化管理，做到了供销回支投的闭环管理，出清了较差资产且退出了一些区域。目前，公司已从106个区域调整到63个区域，集中在五大都市圈和确定性较高的封闭性市场，保证了利润回报。

在保证盈利的同时，保交付、保兑付也成为衡量一家房企实力的有效指标。面对房企暴雷持续、多地出现停贷风波，市场信心遭重挫，莫斌强调了头部企业的担当与责任，并表示碧桂园有能力亦有实力保交付、保证所有债权刚性兑付。

根据碧桂园方面披露，今年上半年，公司已在214个城市如约交付1070个批次、超25万套房屋，下半年计划交付50万套房屋，其交付规模已远超同业。同时，今年公司在境外已无到期美元债，境内有两笔债共计40亿元达到可回售状态，除此以外均已经悉数偿还本年内所有到期债务。

在业内人士看来，在多家房企暴雷问题频现的时候，碧桂园不仅能在保证现金流安全下实现盈利，而且还能如约交付房屋、偿还债务，这不仅持续为碧桂园的业主注入信心，更是给整个房地产行业的提振注入强心剂。

降低负债扩大融资  现金流安全成示范房企

在行业去杠杆、市场降温的背景下，房企在持续拿地、开发建设等方面的资金考验较大，不少房企资金捉襟，债务逾期、展期情况屡见不鲜。为何碧桂园能在行业下行周期实现现金流的安全，并完成交付和兑付承诺？

莫斌透露，为确保能穿越周期，碧桂园此前已把重心放在保证资产负债表及利润的平衡上，并确保核心资产不受损。

“2020年，三道红线的出台纠偏了行业激进融资扩张规模的发展模式，此后公司持续降负债，优化债务结构，所以在这一轮周期中能活下来。”莫斌表示，除销售回款、可动用现金管理，以及审慎投资、压缩一切不必要的支出外，公司已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试，留足缓冲垫以应对外部的不确定性。

数据是检验企业模式变革成果的重要标准。今年前6个月，碧桂园权益销售金额为1851亿元，权益回款率为92%，回款率已连续7年保持90%以上。同时，碧桂园上半年仍实现经营性现金流净额为正，净负债率维持在50%以下，现金短债比在2倍左右。这也意味着，碧桂园可动用现金相对充足，尚无偿债风险。

在降负债效果显著的同时，碧桂园融资渠道进一步扩宽。近日，有市场消息称监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为部分房企提供流动性支持，龙湖、碧桂园等四家示范房企被纳入考虑范围内。受此消息提振，8月16日港股内房股涨幅扩，碧桂园一度涨超17%。

据莫斌介绍，今年碧桂园被监管部门选为示范性房企，并在境外资本市场几乎停滞的状态下，发行了可转债折合33.68亿元，配售新股折合24.1亿元。自去年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿元、供应链ABS及ABN合计87亿元，是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业。

“现在市场对民营房企的风险担忧在加大，优质蓝筹龙头碧桂园、龙湖等也遭到‘做空’，迫切需要政府出面发挥作用。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，监管层不仅为示范房企发债提供信用保护工具，还开始进行全面的担保，并亲自下场去购买这些债券，阶段性为房企提供流动性支持，企业资金安全性增强，预计未来房企融资状况会触底好转。

信用评级稳定  进入新发展周期

自2021年下半年以来，地产行业持续承压，市场不确定性增加，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达300余次，仅国央企、港资企业和个别民企能够维持评级。其中，碧桂园、龙湖等仍是国内民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。

惠誉指出，碧桂园的土地储备足够多元化，以致能够把握房地产市场未来回暖的机会。碧桂园对任一具体区域性市场的依赖度低于同业，受市场变动的影响较小。此外，在多家房企离场的三线和四线城市，碧桂园仍具备强大实力，这也有助于其继续提升市场份额。

随着“保交楼”政策持续落位，购房者置业预期有所好转，市场也有望进入企稳恢复通道。碧桂园通过响应国家大力发展智能建造政策，投入发展科技能力的同时，加速提升自身的综合实力。

据莫斌介绍，今年6月，碧桂园将旗下建筑板块腾越系公司及原博智林旗下的总包单位进行整合，正式成立了科技建筑集团。通过整合建筑机器人“研发-生产-应用”的全过程，目前碧桂园智慧建造体系已在全国碧桂园在建项目上投入使用，并在顺德开展了全过程测试即“63亩试验”，未来将会对利润修复起到积极影响。

数据显示，截至2022年7月，碧桂园旗下全资子公司博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份超550个项目；累计交付超1200台，累计应用施工超1000万平米。

“行业的恢复还需要一段时间，未来发展会逐步制造业化，这会对公司的经营发展提出更高的要求。”莫斌表示，地产仍会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿的市场，但建筑机器人的发展对主营地产开发业务来说，就像‘老虎插上翅膀’，将会为主营业务带来更多的效益，也能为国家、社会及投资人创造更大的价值。

业内普遍认为，面对此轮行业波动周期，碧桂园整体风险可控，得益于企业良好的基本面以及积极主动的风险管理。随着未来市场转暖恢复，碧桂园的市场竞争优势明显，科技智慧建造创新将支持其业绩快速恢复并助力企业迈入新的发展周期。