你是住第几代的户型设计？你了解中国住宅的户型发展历史吗？关于这个问题我们把他简单整理清楚，以后看房子的时候一眼看穿他的年代。

目前的住宅可以直接分为两大类，福利分房期和商品化时期。今天我们的课程主要是商品化时期后的产品迭代，在商品化时期之前，我们还是简单的过一过新中国成立以后的住宅历史。

第一阶段：福利分房期（1949年-1988年）

在新中国的成立阶段，我们称为初代房屋，所有的户型设计都围绕刚需居住使用。户型设计上采用老大哥苏联的设计，出现一梯5-6户的楼梯楼，有单独的卫生间厨房，设计合理，当时没有客厅的设计。由于人口的庞大建设速度并不能跟得上需求，只能一个家庭分配到一个卧室，挤下7-8口人，几户人家公用卫生间和厨房。

后来很快进入1966年，情况发生一些改变，由于生产力的滑坡，多数城市无暇建设住宅，但是问题日益矛盾。很多城市紧急建设宿舍单间，一层十几户，公用一个厨房和卫生间，这种房子也被称为“筒子楼”，只满足最基本的居住需求。

直到改革开放，经济在稳步增长，人们对于居住空间的需求开始有家庭的概念，居住上渴望“成套房”，一户一套房成为当时的建设目标。这个时候塔式建筑成为首选，标准层一层6-8户，Y字结构，风车结构在这个时间点非常流行。主流福利房在80㎡以下，不配置电梯，2-3个卧室，一个卫生间，无厅或客厅、餐厅多在一个空间混合使用。卧室为主要活动空间。户型对朝向不是那么敏感。这个时期有一些塔楼，完全朝北、东西向。为了挤进更多套房子，格局不方正。一些奇葩户型也多出自于80s90s的塔楼。

1988年，国务院下发通知，正式结束了我国长达50年的福利分房制度结束。政策催收了众多的地产行业，住宅市场迅速繁荣。03年，国务院正式提出将房地产作为我国的支柱行业。开发商开始出现，客厅，寝室，餐厅分开的安居户型。“一人一间房”是当时大众追求的新目标。我们的主题，从这个时候开始，你看的房子到底是第几代的设计？

从1990年开始的住宅，目前还是活跃在我们整个的二手房交易市场上，至此我们都称为一代户型。由于06年开始，7090的政策要求，70%的房子都是户型集中在90㎡以下，出现非常多的小面积两房。

这也就是为什么天河北，海珠西，老黄埔这些地方有这么多的两房小面积供应。这个都是历史长河中政策的产物。也出现大面积房子双证，比如这个天健上城的188㎡，拥有惊人的6个房间，客厅却很小。

一代房屋的整体特点：卧室面积大，普遍超过13㎡，厅小，有暗厨或者暗卫。不讲究户型的朝向，90㎡以下做2房，130㎡以下做3房，都是一代户型的明显特征。

二代户型直到2016年，国家开放二胎政策，商品房进入蓬勃发展时代。二代户型最明显的特点分界线，就是90㎡3房2卫，120㎡做4房。房子多为南北向，南北通透称为更多改善家庭的选择。而且在厨房和厕所的设计上，要求不能有暗房。

广州牛奶厂就是二代户型的一个很好的案例，在华润88㎡户型上出现了3房2卫的设计，金地天河公馆也率先做到了120㎡4房。这个时期的产品兼顾了家庭功能性。

广钢也是这个时期户型的先驱，比如金融街融穗华府，就是在85㎡的基础上硬塞三间卧室，最小卧室面积只有仅仅6㎡不到。

做到产品做到极致的楼盘，在番禺越秀的星寰TOD的92㎡，在能偷的飘窗面积全偷的情况下，做了双阳台偷套内变成南北通透，是实打实的二代户型最终形态。

多房是这个时候的代名词，二代户型的核心点在于飘窗和入户花园的实用和报建上。这里有一句口诀，大家可以参考一下“双阳台的就没入户花园，有入户花园的就是单阳台。”

三代户型产品的真正被人们所关注，在招商臻珑府，由卓越和招商共同设计的第三代户型产品。三代户型最明显的产品特征为：80㎡做三房两卫，主卧2-3飘窗的设计，衣柜被设置在飘窗上。厨房的操作台由飘窗改造。主卧270°转角飘窗，原本长度不超过1.8米的阳台，再加上花池的报建面积可以去到惊人的2.4米。这代产品的优点是更加注重套内的使用率，更夸张的甚至连客厅的背景墙都被直接改造成为了飘窗。

南沙桂语汀澜跟未来即将入市的华润吉山仓都是三代产品的代表。但是也面临一个严重的问题：隐私性越来越差。不少开发商选择直接做异地样板房。直接原因是3代户型最大的缺点就是几乎没有隐蔽性。

而且在新的铝膜工艺下，建筑隔墙多为气泡砖，不仅户型之间互相窥视，隔音效果非常差。住起来就是个虚胖的大象。只要一梯超过4户，你家就被窥探得一清二楚。

市面上优秀的大面积产品孕育而生，越秀和樾系就是第三代产品的究极进化版，无论125㎡或者143㎡的客厅都做到了接近5米多的巨大开间，出门设置储藏室，客厅采用LDK厨房设置，只要把玻璃门一打开相当的大气。

更有甚至像保利的四季和颂，在偷面积的同时，还把之前报建的挑空部分进行后期加装，是实打实的目前第三代户型最强使用率。而在7月30日，广州政府更是放宽了对赠送面积的限制，把赠送面积不得高于总的建筑面积的15%调高到20%，只要阳台的长度宽度之比低于40%，就可以不再接受2.4米的进深限制。飘窗的宽度也可以做到0.8米。说人话，就是实用率可以比之前的再放宽10%。未来3代产品的极限应该在超过100%实用率。而一代的产品总结起来的优点就只有一个“大”。

四代户型设计最早出现在保利的湖光月色，这一代的产品强调一个“越界”。奥迪的预算给你阿斯顿马丁的感觉，是目前所有产品里面最能体现产品力溢价的。在户型设计上不再追求偷的更多面积，而是更注重“通风，采光和私密性”。

他率先在120㎡产品里做到了跟2代产品一样使用率的同时增加了房屋最大的通风和采光。而在接下来的保利锦上印中，更是把88㎡跟96㎡这种刚需小户型也塞进了板楼。让普通老百姓也体验了一把“劳斯莱斯”的快乐。

未来第五代产品会不会把泳池，停车场塞进去？会不会能直接在家阳台打到无人机的滴滴？所以生活水平在进步，产品也在不断的迭代进步。

附上完整视频：