最近，原国家房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长，可以被视为中国房地产领域专家的孟晓苏在某财经论坛上发表演讲并接受采访。孟专家说了不少，其中有两点引发了热议，我们一点一点来讲。

中国房地产远没有到顶，只经历了发达国家十分之一的时间

这两年中国房地产遇冷，2022年新建住房销售面积同比下跌24.3%，2023年则在2022年的低基数上又下跌了8.5%、相比于2021年的高点则跌去了31%。

不少人觉得中国房地产市场已经到头了，在经历了20多年的高速发展后将拐头向下，陷入长期衰退，住房价格和成交量只会越来越低，再也起不来了。

孟晓苏不这么认为，他觉得中国房地产远没有到顶，理由是发展时间还很短。

他以美国和日本为例，前者的房地产行业发展了248年，最近12年又涨起来了；后者虽然经历了房价泡沫破灭但最近五年日本楼市全面恢复，平均涨幅为35%，东京等大城市上涨更高，说日本房产泡沫已经落后形势了。

另一方面，中国自1998年房改（商品房入市）以来只经历了25年，这意味着我国房地产的发展史只有美国的十分之一，何来到顶之说？

其潜在意思是中国房地产行业只是小青年，还会有的好发展，只要主管部门解放思想、改变路径，履行“先立后破”的新决策就行。

允许农村土地入市，可以拉动中国经济经济增速8%

第二个引人关注的论点是孟晓苏提出实行农村土地“同权同价”，让农村宅基地入市，农民可以出售宅基地，这样他们就能获得土地财富、变得富有起来。

孟晓苏觉得2亿农民进城，他们的土地还有农村，宅基地和建设农用地无法发挥效用，进城的农民没有因此获益。当农村土地可以按市场价格自由买卖后农民的财产立马多了起来、帮助他们更好地在城市定居下来。

经过测算农村土地改革可以带动中国经济8%的增长并持续20年以上。

两条建议的出发点相同，均是鼓励买房

不说孟晓苏的观点是否正确？我们来分析一下他的潜在目的。

专业知识是客观中立的但专家是可以有倾向性甚至代表某一特定集团发声，孟晓苏曾任国家房改课题组组长、中房集团董事长，属于典型的房地产行业圈内人士，他为行业发声我一点都不会惊讶，毕竟人家就是混这个圈子的。

在我看来其最近在论坛上的两个发言重点均围绕同一出发点，即鼓励买房。

说中国房地产行业发展了25年，只有美国的十分之一、远没有到顶不就是给大家吃定心丸，让大家不要担心楼市见顶吗？这一观点既打消了开发商的顾虑，让他们敢于继续投资房地产又缓解了消费者的焦虑，不用担心现在买房会买在最高点。只要全社会树立起中国房地产远没有见顶的理念，那么对于楼市的信心就回来了，房价和成交量随之企稳甚至反弹。

提议允许农村宅基地入市则解决了买房资金和购房人的问题。农民手里的宅基地以较高的市场价出售后他们手里就有钱了而且对他们来说是一笔不小的资金，这么多钱用来干嘛呢？很多人会选择用于解决在城市的居住问题。在中国人的传统理念里一套属于自己的住房是衡量是否在当地定居下来的重要标准，所以农民卖掉宅基地换来资金后极有可能购入城市里的住房。

拨开表面后才能看到核心，孟晓苏的两大观点其实隐含着同一目标。

将中美房地产市场发展时间进行类比是不合适的

我们需要不同的观点，现在网上几乎清一色看空房地产的观点，原因很简单，人们喜欢听这样的观点，这么写文章、做视频能够得到更多的流量，而流量往往与收益成正比。因此，我不认为孟晓苏的观点必然是错的，但不认同其将中美房地产发展时间类比到一块。

第一，中国房地产并非只发展了25年。

25年是从1998年房改后开始算起的，之前中国有房地产行业，只不过市场化程度不高，按照孟晓苏的讲法搞得我们1998年前住的不是钢筋水泥土的房子似的。

第二，任何国家任何行业发展从来不是一帆风顺的。

美国的房地产行业有将近250年的历史，商业化程度很高，这是没错的，但行业存在与行业发展是不同的概念，行业既可能发展也可能衰退。有些国家的部分行业发展到高峰后一直在走下坡路，每年规模不断下降，从某种角度来说反而越来越差。

所以不能简单将不同国家的行业进行类比得出某一行业还没见顶的结论。注意，我不是说中国的房地产行业见顶了，而是希望孟晓苏拿出更多证明中国房地产会在未来几十年、上百年里不断向上发展的佐证。

第三，中国房地产可能用了25年走了别人上百年的历史吗？

我们经常说中国用了40年的时间完成了西方国家百年的工业发展史，因为咱们的发展速度快，创造了中国经济奇迹。类似的情形是否也适用在中国房地产市场上呢？

我觉得至少从房价的增速上可以成立的，美国也好、日本也罢，房价虽也在不断上涨但200多年平均增速没有咱们25年的平均增速快，更何况这些国家历史上均出现在高房价大幅下跌的情况、将平均增速拉下来不少。

中国的房价、尤其是一线城市的房价已经迈入全球顶尖城市行列，可人均收入、人均GDP依然有一定的差距，这不就是用短时间走了人家长期发展之路的证明吗？所以25年对比250年的比法更让人难以信服了。

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