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新一轮的房地产牛市,又要来了?

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:23 | 时间:2024-02-29 23:41:16
来源：大胡子说房
各位，你现在是不是不想消费，又或者没钱消费？
但拉动经济就3驾马车：出口、投资、消费。
其中，消费又很重要，所以你猜为了让你消费，和让你有钱消费，上面还有什么大招？
最近有个会议大家可能没关注，最新会议上强调的：
“推动新一轮大规模设备更新和消费品的以旧换新”。
字面意思也好理解吧，让你以旧换新，这不又可以额外消费，又创造了需求吗？
比如手机，你可以迭代，比如车，再比如房子。
迭代过程中，就和100-30的优惠券一样，不可能等额以旧换新，总会让你花钱的。
这不，消费也出来了。
这招大家觉得如何呢？
我觉得出发点是很好的，但有没有用呢，不太好说。
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现在普通人的共识应该是：不敢消费。
而之所以不敢，无非2个原因：
1、没钱，这可能是收入问题，也可能是就业问题。
2、身上债务多，赚的钱都拿去还债，能用于消费的钱自然少了。
既然如此，上面就要针对性地解决这个问题。
先说没钱的收入问题，那就是先解决就业问题。
去年说的城改、保障房建设，到今年1月初确定落地执行，其实就是以工代赈的一种方式，用基建的方式，给你创造工作岗位。
你有收入了，多少都要消费对吧。
其次，是化债。
债务多不敢消费，那就要让你的债务减少。
但这个减少不是说不还了，而是让你债务只占你收入的少部分。
这怎么做到呢？
大家不妨想想，现在居民的大部分债务在哪呢？
至少70%都在房子上吧，那如何减少呢？
让资产价格上涨。
因为房价下跌的时候，很多人看到自家房子降价，首付亏没了，会对之后更加悲观，更不敢消费。
所以，让房价上涨，大家看到资产价格上涨，内心会有个安全的锚点，卖房能赚一大笔钱，就会减少储蓄。
这或许才是近期政策不停的原因，托楼市是直接原因，但深层次原因是化债。
而这一切的一切，还得是经济。
一盘棋，收入、就业、消费、楼市已经深度捆绑，你不接受也不行。
OK，大家知道原因了，但还发现了一个关键问题。
那就是动作都做了，为什么房价还没涨起来？
这里涉及另一个问题：房子库存。
房子根本性还是供需关系，现在的问题就是在于房子的库存量太大，当库存量无法减少的时候，价格是不可能上涨的。
这就是所谓的量在价先。
所以现在很多政策，目的不是说直接让房价涨起来，而是让成交量滚动起来。
让刚需入场，那是降低首付+门槛+降利息。
有数据显示，今年1月份，全国百城库存去化周期为22.9个月，属于2010年有数据监测以来的最高水平；
且有预测说即将过去的2月份还会迎来新一轮的库存峰值，从长线来看似乎并不乐观。
所以一定要消耗一部分库存量之后，价格才会缓慢复苏，而在价格复苏过程中，又会因为涨价去库存的连锁反应，加速去库存。
而这中间，必不可少的还有收入，所以兜兜转转，还是离不开收入，家长一定会有其他政策出台。
比如基建、比如对民营企业的支持、对金融企业的支持、降准、特殊国债等等，都会帮助收入提高。
所以各位，看懂了吗？
你看到的是一个以旧换新的政策，但实际上背后深意是很多的。
我们要相信上帝之手的厉害，只要他想，大概率他能出台一系列政策，直到有用为止，这是我的看法。
近期还有很多消息，大家都只是看一眼就忽略了，但实际上背后关系盘根错节，用意更是深奥。
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第二个话题，其实我想说说今年一定是变革之年，而在这种变化之下，一切廉价的都会消失。
啥意思呢？
你就想，ZY想靠化债来救经济，它有可能无差别地在全国的各个地方去化吗？
不能吧，而这也就说明，并不是所有人的收入都能够有机会得到提高。
那么，刚刚说的收入实现增长其实也是个伪命题。
毕竟，收入从来都是以就业为导向的，而就业要有市场，又与一个城市的发展撇不开关系。
OK，链条闭环，你就知道出血点在哪里了。
简单总结一下就是最老生常谈的一句：人口和产业决定未来。
其实大家都知道这两样，只是这两年随着经济不景气，才开始体感说，好像不能再从这两样条件均很充沛的城市身上看到发展红利。
可实际上，是因为大家只注重宏观上的数量，才忽略了趋势下所要达成的平衡。
像前段时间国统局公布的2023年的全国居民人均收入数据，高达39218元的中位数让很多人都觉得自己被“平均”了。
还有开年-902万的人口数据刚出来，有人不也一直在喊口号说人口负增长需求会减少嘛？
就单说名义上写着6亿栋的存量房屋，光是消耗这些房源就可能把需求端跟供给端给一并焊死，房价如葱已成大势。
持有这种观点的人，记得出门左拐前先看一下今年春运的数据：
据交通部预测，今年春运出行的人员流动量到结束前可能会完成92亿人次的浮动，而这个数字甚至还要甩世界总人口数量多10个亿不止。
说明什么？
人口总量是在减少没错，但人口趋势也在流动啊。
一旦流动，就势必会创造出需求，会刺激源源不断的消费，再回过头看下春节那亮眼的6326.87亿元的出游消费，经济活跃度可不就是这么来的？
而经济活跃度越高的城市，也势必会创收出更高的价值。
反之，越低的，越难以实现人均收入增长的地方，则会逐渐衰退沦为“空城”，在未来的大国大城竞争中被彻底淘汰。
而这里面首当其冲的，一定是农村。
这里有人可能要开始反驳，那这几年上面一而再强调要大搞的“乡村振兴”又算什么？还有县城经济，很多人不也选择在县城安家置业吗？
无可否认，在县城买房的人不少，但这背后其实另有乾坤。
最近春节期间社科院的一份田野调查报告就指出了这一问题：
在县城买房的农民中只有三分之一左右的人在本县市就业，而剩余的70%只能到外省市或者发达地区去寻求工作。
这就带来一个结果，农民即便在县城买房，但是长期入住的只占34%，更多的情况是偶尔入住一下，甚至是长期空置。
这里面至少能说明两件事：
1、绝大多数县城没有足够的就业吸纳人口，势必会持续地被大城市虹吸；
而虹吸到最后，不止是人口，连维持地方财政的资金也会被虹吸走，那么就可以推出第二个结论:
2、县城的房价会像温水煮青蛙一样持续缓慢下跌，而跌到最后丧失流动性，剩余价值也只剩下居住了；
就更遑论说更低一级的农村发展。
刚刚说到的“乡村振兴”，也是因为我们现阶段真的太穷了，占大块头的穷人消费在经济下行的大环境下根本一无是处。
所以，越是贫富差距大，才越需要去拉升经济增速的空间。
说白了，当前阶段乡村振兴在做的事，也只是在为我们往后城镇化发展成熟后能更快地“去乡村化”做准备。
而正所谓人往高处走，事物的发展也必然遵循着规律自然生发；
不说远的，咱就以20年为一个周期，乡镇就将会成为最后一个级别。
而到那会儿，就像我前面说的一样，会从农村和城市间的差距，过渡到城市和城市间的竞争。
从“抢人才”演变成“抢人口”，又回到“抢人才”的关口上。
而我们现在正是踏在“抢人口”的时代轨道上，那要如何跟上趋势，才能不至于在未来回到“抢人才”的时候进一步被“平均”？
换言之，未来的机遇发展，我们普通人还有1次抓住财富的机会，关键是看清城市的发展趋势和价值。
来源：大胡子说房
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