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【结论】

住宅市场的底还得一段时间。无论房地产支出在居民收入的占比，还是房租收益与房贷利率的对比，抑或是房屋差价的预期，都不能支撑住宅市场企稳。

昨天，克尔瑞出了数据：

2024年2月，TOP100房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元，同比降低60%，单月业绩规模继续创近年新低。累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额4209.1亿元，同比降幅较1月扩大近十五个百分点至48.8%。

跌，跌，跌，不停地跌。之前都说万科稳，不会出问题。但是万科贱卖上海七宝广场，说明它的钱也很紧了。再看2月份的销售数据，进一步印证万科手头真的是紧了。各个地方政府开始变相下调房贷利率，也说明房地产是真的不好了。

2023年3月至 2024年2月，12个月，全国TOP100卖出去5.01万亿，大概相当于全国卖出去10.82万亿，再加上25%的贷款利息为13.52万亿，在全国居民可支配收入（55万亿）中占比为24.59%。还是太高。从这个角度，房地产的量和价应该还会下跌。

目前各个一二线城市的房租收益率大概是1.2% - 1.8%，扣除中介费，维护费等，收益率大概是1.0% - 1.6%。这和最新的房贷利率3.75%还有挺大的差距。从这个角度，房地产也还是会跌。

房屋差价，就更不用提了，现在压根儿就没有。买了房子，一年后能保住现价就不错了。现在没有人会是为了赚取差价而冲进房地产市场。

无论股票，还是房产，都是一门生意，讲求收益率。收益无非来自两个方面，一是房租（股息），二是差价。过去房地产猛涨，主要是大家都赌差价，完全不在乎房租。一旦差价预期没有了，出现反转，房租又撑不住，房价下跌和销售额下降就不可避免。

A股和中国大陆房地产在这一点很像，即“不看重股息/房租，看重差价”。这背后肯定有一个共同原因。了解了这个问题的本质，有利于投资。