房地产2024年转折之年？房地产2024崩塌的一年？房地产2024千万不要买房？2024最后的上车机会？房地产2024趋势明朗？近期看了非常多的地产相关的自媒体文章或者视频，感觉每个都有自己的道理，每个都能讲出个一、二、三点出来，都图文并茂的可以讲出来清晰的逻辑，有宏观全国大趋势的、有微观到城市片区甚者小区的，有从数据角度出发的，有从历史角度出发的，甚者还有从玄学角度出发的。很多小伙伴今天看了这个觉得要涨，明天看了那个觉得要跌，内心就容易形成焦虑，从而失去自己的判断，本文主要引导为准，你可以自己来思考是否这些观点对自己的需求构成影响。

如何在大量信息当中来去判断这些信息呢，下面将用辩证的思维去看待这些观点，避免片面和绝对化的思维方式，使我们能够看到问题的复杂性和多样性，很多观点是没有对错之分的，但是我们需要看清自己本质的需求，以及去分析这些观点是否构成了真实有效的信息。

常见观点1：人口下降论（看跌观点）

很多观点都会带上中国人口的大趋势来作为房价下降的依据，2023年我国全年出生人口902万人，比上年末减少208万人，供求关系发生根本变化，后续人口持续负增长已经非常明朗，房价下跌趋势不可逆。

上面是目前非常主流的一个看跌观点，但是实际上有个非常大的漏洞，尽管中国总人口在未来降低基本是不可逆的，但是人口是在流动的啊，以人口降低作为主要观点的话那么人口上升的城市是否房价会上升呢，那么人口流入的片区是否房价会上升呢，这些都和人口下降论是相悖的，下表是2021-2022部分城市的流入情况：    

从上我们可以看出，实际上上面很多城市人口在持续流入的，但大部分从2021年后房价都是向下跌的，其本质上下跌的原因是之前涨太多了，有涨就会有跌，这里并不是说明人口对房价没有影响，持续的人口流入可以对房价形成强有力的支撑，前提是泡沫较小，房子价格不仅仅简单的人口因素就可以来辨别，更深层次的地段、商业、学校、户型、精装与否都会成为影响房子价格的因素。

常见观点2：历史推演论（看跌观点）

一说到历史，许多小伙伴就能够想到，一个离我们非常近的邻居，日本，毕竟日本90年代地产崩盘太典型，自然就有很多人会把中国的房市往日本90年代房市靠，下面我简单描述下日本之前的情况：

从1985年开始，日本房地产市场经历了空前的繁荣。受低利率政策和大量海外资金流入的影响，房价和地价迅速上涨。东京等大城市的核心区域的地价和房价飙升，创下了历史新高，投资者和投机者纷纷涌入房地产市场，推动市场进一步繁荣。    

在1990年代初，1990年初，日本政府和金融机构开始意识到房地产市场的泡沫，并采取了一系列措施限制信贷和抑制市场过热，随着政策调整和市场心理的变化，房价和地价开始下跌。

1991年，日本股市也崩盘，进一步加剧了房地产市场的下跌趋势。日本房价开始大幅下跌。到1996年，东京的住宅用地价格比1991年下跌了约40%。全国范围内的房价也普遍下跌，一些地区的跌幅甚至超过了60%。

由于房地产市场崩盘，许多银行和金融机构陷入了大量的不良债权困境，这些不良债权主要来自于房地产开发商和购房者的违约行为。房地产市场的崩盘对日本经济产生了深远的影响，它导致了长达二十余年的经济衰退，被称为“失落的二十年”。在这期间，日本经济增长缓慢，失业率上升，企业盈利下滑。

很多人都说从历史角度看，中国2020的情况和日本1990年代十分类似，都是房价高，凭啥不跌，走势以后肯定和日本跌的差不太多，必须暴跌！在这里我有一点不同的看法，第一点，政治体系的不同，中国政府对经济的控制力比日本政府要好太多，很多人认为日本是壮士断腕，主动去泡沫，那么日本经济是否有在去泡沫后重新起步呢，答案显而易见，没有，日本经济直接停滞30年，那么中国是否能够承受这种停滞呢，要知道中国相较美国为首的西方国家是对手，并不是盟友。从我个人角度我是相信国家的发展的，中国楼市不会，也不能走日本的老路。    

第二点，汇率变化，要知道日本在80年代签订广场协议后日元是一直处于升值的状态，从1983年的251，升值到了1993年的112，翻了一倍多，所以实际房价按照美元计价涨了5倍多，是远高于中国2010-2020年的涨幅的，并且因为日元的升值，日本楼市是日本国内+全球的资本进行流入，从而推高的房价，实际上日本到了1975年，城市化率就达到了75.9%，接近饱和，而中国主要通过城镇化率提升的内部需求来进行推动房价，动因不同，所以从历史角度来讲很多人认为中国会走日本的老路，这点我是不太认同的。

常见观点3：通货膨胀论（看涨观点）

很多人拿中国过去30年代的通货膨胀水平来预测未来的房价，未来工资都很高，现在的房贷算不了什么，首先一点通货膨胀不能拿一个单一的产业来看来，90年代一部手机当时一万多块，大部分人工资都没有超过一千块钱，现在手机也有几百块钱的，那么现在难道是物价下跌了吗？实际上货币发放增长的本质是经济增长，中国改革开发后经济腾飞和个人工资水平是同步上升的，但是目前中国经济发展较以前减缓了很多，就算放水也有很大一部分钱是在金融系统里面空转的，如果产业升级不能达到之前的速度，工资不能持续增长，钱不能到老百姓手中，未来必然不会复制过去的通胀，所以拿过去的高速发展经验来套未来的壳实际上是不成立的。    

这时候有人会问你一会又是反驳看跌一会又是反驳看涨，那么这个房子到底是涨还是跌啊（别说你没问，你不问我接下来咋写啊，问就完事了~），我的观点是基于2024年这个节点，整体微跌，局部微涨，平稳为主，政府也会在房地产市场调控方面仍将保持定力，旨在实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

首先你需要想一点，全国房屋均价对于你来说真的重要吗，你想买的地段的那个小区的价格对于你来说很重要，未来市场是分化的不会像以前一样大锅饭要涨一起涨要跌一起跌，房子是个产品，就像3C产品一样有各类不同的参数来确定一个最终合理的价值。但是价值不一定就是价格，价格会在价值的水平上面进行波动，下面我基于产品的角度来分析，到底未来什么样的房子能够相对保值，能够相较其他的房子更有竞争力（未来绝大部分房子毫无投资价值，投资需谨慎）。

房屋参数：城市、区域、学校、商业、结构、户型。

1、城市，城市是一个房子最重要的因素，同样一栋房子，从鹤岗搬到深圳，可以翻100倍，那么凭什么40年前深圳的土地一文不值，到现在寸土寸金了呢，核心是人口，只有人口的持续流入才能持续的创造需求，要知道深圳的住房自有率只有23%，严重求大于供，当需求远大于供给的时候，自然会持续推高房屋的价格，就算涨幅过快，在消化部分泡沫后也能够持续稳住房屋价格。除人口以外还有一个重要因素是人均GDP，很多人说房子价格不合理啊，中国人均GDP才1万刀你看看有的城市都涨到了7、8万人民币一平了，那么我们还是以深圳为例，深圳在2022年人均GDP就已经达到了2.72万美元，预计今年差不多能接近3万美元，南山区预计今年可以达到6.8万美元的人均GDP，深圳楼市本质上价格还是由工资水平以及供求导致的，价格始终会围绕的价值进行波动，2021深圳的确涨多了，当价格偏离价值过多就会价值回归，说白了就是涨多了就会跌，但不存在网上部分说的什么深圳均价2万才是合理的价格，因为深圳的经济水平和供需就注定不可能是那个价。    

大家都知道的一句话，众人拾柴火焰高，虽然近年来中国城市化速度有所放缓，但整体上仍呈上升趋势，一二线还是会持续虹吸三四线城市的人口，随着城市基础设施的完善和人口的不断增长，人群会形成聚集效应，各产业链都会持续的进行发展以满足聚集人群的需求，包括医疗、政务、教育、交通、购物等等，一个10万人的城市是不可能有一些大型商场、医疗机构、教育集团的，但是一个1000万人以上城市各项服务都会完善，因为有人在，就有需求在，就有产业在，所以对于为来在三四线的城市，人口会持续的流出，如果你不是稳定在三四线以及更低能级的城市有稳定的工作的话，我建议就四字，只卖不买！针对一些人口持续流入的城市，你可以重点关注了。

2、区域，很多城市都会根据自己的核心区域划分1、2环等等，那也有部分会圈出一堆副中心出来，一个城市不同的区域，那价差可能是天差地别。以广州为例，广州面积7434.4平方公里太大了，比深圳1997.47平方公里大了足足三倍多，远地方的小区甚至可以距离珠江新城市中心70多公里的距离，如果不是在附近上班基本上房子毫无价值可言，备案价不到一万，实际价格更便宜，那么这种房子虽然很便宜了，但是有升值的空间吗，没有！买了就是永久房东，传三代都不一定卖的掉，为什么？这个区域没有产业没有人，取经都不太好问路。那么我们如何去选择区域呢，首选大家都知道的核心区，但是很多人都预算够不上这块区域，那么次选就是紧挨核心区的更新片区了（补充：需要政务文件能够落地的更新片区），因为主城区很多房子是拆不动的，所以更新片区是为了更好的承载城市新进的人口，有新人口的流入才能维持的住房价，例如广州黄埔紧挨着天河的那块更新区域，并且更新的片区政府会有大量之前低价到手拆的矮房子或者菜地之类的土地还没有出卖，政府主导土地价格上涨会持续拉高片区的价值。    

3、学校,我经常看到一个观点，说学区房后期一定会大跌，理由是中国出生人口已经持续下降，并且后续会取消学区房政策，政策这一点我先不谈，因为这个很难预判。那么出生人口是否会导致学区房大跌呢，我认为不会，第一点，当学生人数减少后是否学校的数量也会相应的进行减少呢，根据教育局统计2022年全国共有各级各类民办学校17.83万所，比上年减少7451所，我认为这个数量还会持续的、快速的下降，当学校和学生上学的供求达到相应的平衡是否学区房的附加价值还是依旧没有变化呢；第二点，对于很多人来说房自始至终的核心价值是住，学区是附加价值，附加的价值对应房子的主要价值影响会是有限的，未来大部分小区价格会根据学校成绩或者教育局政策有一定的波动，但对整体房屋的价值影响不会很大。

4、商业，商业就不谈了，有大型商场肯定比没有好，但是单纯的锦上添花，对价格影响不会很大，不会超过10%。    

5、结构，结构是很多人之前忽视的一个点，这么说吧，基本在2010-2020房地产高速发展的这十年，是个房子就有人抢，是个房子就能卖，所以建了非常多的塔楼、以及塔板结合的楼栋，什么是塔楼？塔楼，主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同

一般塔楼长这样

一般板楼长这样

塔楼一般都是两梯4户或者6户，而且板楼一般为1梯两户或者两梯两户，整体塔楼是公摊大、做不到完全南北通透，就算部分蝶式塔楼也只能做部分户型朝南，而板楼可以做到全部户型都能够南北通透。在2020年后随着房地产市场逐渐降温，很多开发商不得不放弃之前高利润、高公摊的塔楼转向板楼，因为房子也是商品，需要持续的迭代升级才能够对用户有持续的吸引力。所以尽管板楼一般比塔楼要贵，但是我还是建议大家重点关注板楼，未来塔楼在产品力上面相对板楼几乎没有任何优势。    

6、户型，如果是你，价格相差不大的情况下面两个130平左右的户型你会选择哪一个？

我相信没有人会选择右边的户型，而在2020年之前诞生了大量的这类奇葩户型，在2020年后开发商开始内卷，新房的无论是在得房率还是户型明显强于之前的老户型，形成了代差，我个人觉的之后能形成户型优势的一些点是，客厅南北对流双阳台，标准四叶草四室，1主卧、2次卧、1客厅四开间朝南，后面在房屋产品质量内卷的时代这些会是一些比较重要的点，并且套内面积会成为一个非常重要评估指标，后面可能大家看房都会从产权面积多少钱每平向套内面积多少钱每平转变，现在开发商内卷高得率也是一个变相降价的点。

7、其他，房屋容积率是指也会成为房屋产品参数的一个重要的点，但就目前来说，市中心的房子容积率肯定是比郊区高很多的，因为地贵，容积率太低根本赚不到多少钱，而且物业费也会偏贵，2容积率的小区必须要比4容积率物业费贵一些才能达到相同质量的服务标准，然后还有景观资源也是非常重要，同一栋楼看江看海和不看的价格在后期可以拉开15%到20%左右。当然物业质量、小区外立面、小区绿化水平、小区装修配置对小区整体价格也会有一定影响。    

结语

中国经历高速发展的20年，有的人吃到了时代的红利，有的人叹息没有赶上好的时代，但我希望大家都客观的来去看待一些事物，不因有房后一直唱多，不因持币观望而唱空，房子终其本质还是一件商品，商品的涨跌都是正常的。

虽然近年来中国城市化速度有所放缓，但整体上仍呈上升趋势。随着城市基础设施的完善和人口的不断增长，随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对房屋的各项参数更加敏感，未来的房地产一定的卷质量、卷产品的时代，作为消费者而不是投资客，我希望房地产企业能够完善自身品质，重视客户需求，以满足人民内心对美好生活的向往。